ירידת מחירי הדירות נבלמת, אבל השוק לא חוזר לעלות. הוא מתפצל

מדד מחירי הדירות בישראל ירד ב־1.2% בהשוואה שנתית, כך עולה מנתוני הלמ"ס שפורסמו היום. בהשוואה בין עסקאות שבוצעו בפברואר–מרץ 2026 לתקופה המקבילה אשתקד, ממשיכה מגמת הירידות שנרשמת מזה כמה חודשים. אלא שברמה החודשית התמונה הפוכה: ביחס לינואר–פברואר 2026, מדד המחירים דווקא עלה ב־0.3%, נתון שמצביע על בלימה של מגמת הירידות.

זו המשמעות המרכזית של הנתונים: לא מפולת מחירים, אבל גם לא התאוששות. השוק תקוע באזור ביניים, ובעיקר הוא לא אחיד.

הפערים בין המחוזות במדד המחירים הם שמספרים את הסיפור. ירושלים ממשיכה להתחזק עם עלייה שנתית של 4.2%, מחוז הצפון עלה ב־1.6% וחיפה ב־0.7%. מנגד, מחוז תל אביב רשם ירידה שנתית של 3.5% ומחוז המרכז ירד ב־2.9%. מחוז הדרום נותר ללא שינוי.

גם ברמה החודשית הפיצול ממשיך: תל אביב עלתה דווקא ב־1.2% בחודש האחרון, ירושלים ב־0.4% וחיפה ב־0.1%, בעוד מחוז הצפון ירד ב־0.1% ומחוז המרכז ב־0.2%.

בדירות החדשות המגמה חדה יותר. בהשוואה שנתית ירדו מחירי הדירות החדשות ב־3.8%. ברמה החודשית נרשמה עלייה של 0.4%, אך בניכוי עסקאות בתמיכה ממשלתית המדד דווקא ירד ב־0.3%. הנתון הזה מקבל משנה תוקף לנוכח העובדה ששיעור העסקאות בתמיכה ממשלתית עלה מ־27.3% בתקופה הקודמת ל־28.6% בתקופה הנוכחית, כלומר חלק הולך וגדל מהעסקאות בשוק החדש נעשה בסבסוד.

בפרספקטיבה של חמש שנים, מחירי הדירות החדשות עלו ב־34.4%, לעומת עלייה של 35.8% במחירי כלל הדירות. הפער צנוע, אך מעיד על כך שהדירות החדשות כבר לא מובילות את העליות כפי שהיה בעבר.

מחיר ממוצע: סיפור שונה

חשוב להבחין בין מדד המחירים, שמנכה הבדלי איכות בין דירות, לבין המחיר הממוצע, שמשקף את תמהיל העסקאות בפועל. המחיר הממוצע של דירה בישראל ברבעון הראשון של 2026 עמד על כ־2.33 מיליון שקל, ירידה של 0.8% לעומת הרבעון המקביל אשתקד וירידה חדה יותר, של 1.6%, לעומת הרבעון הקודם.

ברמת המחוזות, נתוני המחיר הממוצע מספרים סיפור שונה מהמדד. עליות נרשמו במחוזות חיפה (3.8%), המרכז (3.6%), הדרום (1.1%) וירושלים (0.3%). ירידות נרשמו דווקא במחוז הצפון (2.2%) ובמחוז תל אביב (1.6%). הפער בין שני המדדים נובע מכך שהמחיר הממוצע מושפע מתמהיל העסקאות: אם נמכרו יותר דירות יקרות באזור מסוים, הממוצע עולה גם כשרמת המחירים הכללית ירדה.

מחוז תל אביב נותר היקר בישראל עם מחיר ממוצע של כ־3.4 מיליון שקל, ומחוז הצפון הוא הזול ביותר עם כ־1.5 מיליון שקל.

ברמת הערים: פערים חדים

ברמת 18 הערים הגדולות, המחירים הגבוהים מ־3 מיליון שקל נרשמו בתל אביב (כ־4.59 מיליון), הרצליה (כ־3.85 מיליון), ירושלים (כ־3.1 מיליון) ורמת גן (כ־3.03 מיליון). בקצה השני, המחירים הנמוכים מ־2 מיליון שקל נרשמו בבאר שבע (כ־1.24 מיליון), אשקלון (כ־1.64 מיליון) וחיפה (כ־1.81 מיליון).

בהשוואה שנתית, העליות הבולטות במחיר הממוצע נרשמו בכפר סבא (11.3%), תל אביב (10.3%), נתניה (8.2%) וחיפה (6.9%). הירידות הבולטות נרשמו באשקלון (3.2%), הרצליה (2.9%) ובת ים (2.5%). שימו לב לפרדוקס: בעוד מדד המחירים של מחוז תל אביב ירד ב־3.5%, המחיר הממוצע בעיר תל אביב דווקא עלה ב־10.3%. הסיבה נעוצה בתמהיל: ייתכן שנמכרו יותר דירות יוקרה בעיר, מה שמעלה את הממוצע גם כשרמת המחירים הכללית יורדת.

בזמן שמחירי הדירות מדשדשים, שוק השכירות ממשיך לעלות. שוכרים שחידשו חוזה ספגו עלייה של 2.6%, ושוכרים חדשים שילמו 3.6% יותר. המשמעות: מי שלא קונה דירה לא בהכרח מרוויח מהירידה במחירים, אלא פוגש את הלחץ בשוק השכירות.

גם מצד ההיצע, התנאים לא מקלים. מדד תשומות הבנייה למגורים עלה באפריל ב־1.1% וב־12 החודשים האחרונים ב־3%. שכר העבודה בענף עלה ב־4.7%, נתון שממשיך להכביד על עלויות הבנייה ומצמצם את יכולת הקבלנים להוריד מחירים.

מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ נמסר כי הארגון "מתריע כבר שנתיים וחצי" שכל עוד לא תתגבש תוכנית משמעותית לטיפול במשבר בענף הבנייה, "כלל התהליכים שאמורים לייצר יותר דירות, יותר תשתיות ויותר פתרונות שכירות נגישים לא יתקיימו". לדברי ההתאחדות, על הממשלה לטפל במחסור בעובדים, לקצר תהליכי תכנון, להתאים חוזי ביצוע למציאות, ליצור תנאי מימון הגיוניים ליזמים ולרוכשים ולעודד השקעה בדירות להשכרה. "התשובה צריכה להיות פתרון כולל", נמסר מההתאחדות, "ולא תשובות נקודתיות בכל מיני הגרלות וסבסוד זמני ומקומי".