אחד הנושאים החשובים ביותר בהתקשרות החוזית מול קבלן לרכישת דירה, הוא מועד מסירת הדירה לידי הרוכש.
בהתאם למועד המסירה שנקבע בחוזה הרכישה, מתכננים הרוכש ובני המשפחה את כל חייהם כמעט: את המעבר לשכונה החדשה (לפעמים מעיר אחרת), את הרשמת הילדים לבתי ספר ולגנים, ואפילו החלפת מקום עבודה. ההחלטה אם לרכוש דירה בפרויקט מסוים, מתקבלת בהסתמך על מועד המסירה של הדירה, כפי שמובטח על ידי הקבלן.
המציאות מלמדת, שהמועד החוזי של מסירת הדירה, נשאר, בדרך כלל, התחייבות "על הנייר" כאשר בפועל, מסירת הדירה הנכספת, נדחה, בכמה שבועות במקרים הטובים, ובמקרים קשים יותר, בחודשים רבים.
בהוראות החוק הנוגעות לעניין, מוגדר "איחור" כתקופה של שישים יום למן המועד הקבוע לכך בחוזה הרכישה. על פי החוק, אם לא העמיד הקבלן את הדירה לרשות הקונה לאחר תום תקופה זו, יהיה הרוכש זכאי לפיצויים כספיים ללא צורך בהוכחת נזק מצידו, בעבור כל חודש של איחור או חלק ממנו, ביחס למועד הקבוע בחוזה, ועד להעמדת הדירה לרשות הרוכש.
המחוקק היה ער לכך שבנסיבות מסוימות, לא ניתן לעמוד במועד החוזי למסירת הדירה. על כן נקבע בחוק הסדר מיוחד, הקובע שהרוכש והקבלן רשאים להסכים שהתנאים שנקבעו בחוזה הרכישה ביחס לפיצויים, לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת הקבלן ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.
זו הסיבה לכך שקבלנים רבים דורשים מהרוכשים לחתום על סעיף "נסיבות של כח עליון". הרוכשים, שחתומים על תניה כזו, צריכים להבין שבכך הם פוטרים מראש את הקבלן ממסירת הדירה במועד החוזי ויקשה עליהם מאוד לשכנע את הקבלן שעליו לפצות אותם בנסיבות כאלה, במקרה של איחור במסירה.
הקבלנים עושים שימוש בשלל סיבות להצדקת עיכובים שנגרמו במסירת הדירות לרוכשים. החל בעיכובים בבנייה של קבלני המשנה המעורבים בבנייה, שביתות של מוסדות שונים, עיכובים הקשורים בקבלת אישורים מאת הוועדה המקומית לתכנון ובניה, וככל הנראה, האמתלה הרווחת ביותר בהם נעשה שימוש, היא משך הזמן שנדרש לקבלן לבצע שינויים בדירה לדרישת הרוכשים.
אחת המחלוקות הנפוצות ביותר אם כן בין רוכש לקבלן בעת מסירת דירה באיחור, סבה אודות הנסיבות האמיתיות שהובילו לאיחור במסירת הדירה. אם הצדדים לא יגיעו להסכמה והמקרה יגיע לבית המשפט, יידרש הקבלן להוכיח שמדובר בנסיבות שלא בשליטתו וכן להוכיח שנסיבות כאלה, אכן, היו הגורם שעיכב בפועל את המסירה (שאלת הקשר הסיבתי).
לאחרונה נדרש בית המשפט להתייחס לנושא, במסגרת תביעה שהוגשה כנגד קבלן בצפון הארץ שמסר דירות לרוכשים שונים באיחור ניכר ביחס למועד המוסכם. הקבלן טען כי העיכובים במסירה נבעו כתוצאה מעיכובים בבנייה של קבלני המשנה, מחמת שביתה בשירותי הכבאות בעיר, מחמת עיכובים בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ולבסוף, כתוצאה משינויים בדירות של התובעים.
בית המשפט דחה אחת לאחת את טענות הקבלן, בציינו, בראשית הדברים, שהנטל להוכיח, כי הנסיבות שבגללן נוצר האיחור במסירה לא היו בשליטת הקבלן, באופן שפוטר אותו מפיצוי, מוטל על הקבלן, ולא על הרוכשים. בית המשפט קבע שההתקשרות עם קבלן משנה, ההתנהלות מולו והאחריות שהוא יבצע את הבניה בלוח הזמנים שנקבע, הן בוודאי נסיבות שבשליטת הקבלן ומחובתו של הקבלן להתקשר עם קבלני משנה באופן שיאפשר לו לפקח על עבודתם ולנקוט באמצעים הנדרשים מיד לכשמסתבר כי הם אינם מבצעים עבודתם כראוי.
לגבי השביתה קבע בית המשפט, כי הקבלן לא הוכיח קשר סיבתי בין קיומה של השביתה לבין האיחור במסירת הדירה. בית המשפט גם דחה את הטענות בדבר עיכובים הקשורים בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שכן לדידו קבלן צריך לבדוק מבעוד מועד מהן דרישות הוועדה לצורך הבנייה ולהוכיח שהוצבו בפניו דרישות חדשות ובלתי צפויות מצד הוועדה המקומית, שעיכבו אותו בקבלת טופס 4 (המאפשר את אכלוס הבניין).
לגבי שינויים ותוספות שבוצעו לדרישת הרוכשים: בית המשפט מבחין בין הסכמה מפורשת של הצדדים לדחיית מועד המסירה עקב שינויים שנעשו בדירה לבקשת הרוכשים - שאז יחול המועד החדש שסוכם בין הצדדים, לבין היעדר הסכמה כזו - שאז יחול מועד המסירה שנקבע בהסכם, אף אם קיימת בהסכם הרכישה הוראה כללית המאפשרת את דחיית מסירת הדירה לנוכח שינויים שהתבקשו בדירה.
מהאמור לעיל מתבקשת המסקנה, שבעת ההתקשרות עם הקבלן, רצוי לצמצמם ככל שניתן את רשימת הנסיבות שהקבלן מציין כנסיבות של כוח עליון הפוטרות אותו ממסירה במועד החוזי; עוד חשוב לזכור, שבכל עת שמתבצעת הזמנת שינויים בדירה, יש לסכם עם הקבלן את מועד המסירה החדש, ככל שנדרש כזה לאור תכולת השינויים, וזאת על מנת למנוע מראש מחלוקת בין הצדדים באשר למשך התקופה שנדרשה לקבלן 'באמת' לביצוע השינויים.
הכותב הוא עורך דין שותף במשרד שיפמן, ספיר שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, דיני תכנון ובנייה, התחדשות עירונית וליטיגציה מסחרית