משבר האנרגיה מאיים על הנדל"ן המסחרי בארה"ב

החשש מהסלמה ביטחונית במזרח התיכון והשפעתה על נתיבי שינוע האנרגיה העולמיים מתחילים לחלחל לשוק הנדל"ן המסחרי בארצות הברית. ניתוח חדש שפרסמה מחלקת ההשקעות של חברת פרופימקס מצביע על קשר ישיר בין עליית מחירי הנפט, עליית תשואות אגרות החוב הממשלתיות והלחץ הגובר על בעלי הנכסים המסחריים, הנדרשים להתמודד עם עלויות מימון גבוהות.

על פי הניתוח, כ-20 אחוזים מתנועת הנפט והגז הגלובלית עוברת במצר הורמוז. כל שיבוש בנתיב זה יוצר לחצים אינפלציוניים המשפיעים באופן ישיר על שוקי ההון והחוב בארצות הברית. כתוצאה מכך, תשואת איגרת החוב הממשלתית של ארצות הברית ל-10 שנים טיפסה לכ-4.3 אחוזים, בעוד שריבית המשכנתה הממוצעת ל-30 שנה עומדת על כ-6.3 אחוזים.

ההשלכה המרכזית של מגמה זו צפויה לבוא לידי ביטוי בשנת 2026. לפי נתוני פרופימקס, בשנה זו יגיעו לפירעון הלוואות נדל"ן מסחרי בהיקף של כ-850 מיליארד דולר, המהווים כ-17 אחוזים מסך החוב הכולל בענף. בסביבת הריבית הנוכחית, בעלי הנכסים יתקשו למחזר את החובות, מה שמגביר את החשש ממכירות מאולצות של נכסים וירידת ערך מסיבית.

הדוח מציג הבדלים עמוקים בין תתי-הענפים בשוק. תחום המשרדים מסומן כנקודת התורפה המרכזית, כאשר שיעור הפיגורים בהחזרי הלוואות מגובות נדל"ן מסחרי (CMBS) הגיע לכ-12 אחוזים, רמה גבוהה מזו שנרשמה במשבר הפיננסי העולמי של 2008. כלכלני החברה מעריכים כי זינוק של 40 אחוזים במחירי הנפט עלול לגרור עלייה נוספת בשיעורי ההיוון ולשחוק עוד יותר את שווי המשרדים.

מנגד, ענפי הלוגיסטיקה והתעשייה מציגים נתונים חיוביים יותר. שיעור התפוסה במחסנים לוגיסטיים נע סביב 93 עד 94 אחוזים, מגמה המיוחסת להחלטת חברות רבות להגדיל את מלאי החירום ולהעביר קווי ייצור בחזרה לארצות הברית או למדינות שכנות.

שוק השכירות נהנה מהתייקרות הרכישה

מגזר נוסף השומר על יציבות הוא הדיור להשכרה. העלייה החדה בריביות הפכה את רכישת הדירות לבלתי משתלמת עבור רבים. לפי הנתונים, עלות ההחזר החודשי של משכנתה חדשה גבוהה כיום בכ-52 אחוזים מעלות השכירות הממוצעת. פער זה, לצד מחסור מבני מצטבר של כ-4.3 מיליון יחידות דיור בארצות הברית, מתעל את הביקושים לשוק השכירות ומגן על בעלי הנכסים במגזר זה מפני ירידות חדות.

"שוק הנדל"ן האמריקני אינו חווה משבר אחיד, אלא תמחור מחדש של סיכונים", מסביר אסף רוזנהיים, דירקטור בפרופימקס. לדבריו, בעלי נכסים ממונפים בעלי שוכרים חלשים, או כאלה הנדרשים למחזר חוב בטווח הקצר, צפויים לספוג פגיעה משמעותית. עם זאת, הוא מדגיש כי נכסים איכותיים בתחומי הלוגיסטיקה והמגורים להשכרה ימשיכו ליהנות מביקושים גבוהים.

רוזנהיים מעריך כי התנאים הנוכחיים עשויים לייצר גם הזדמנויות רכישה אטרקטיביות עבור גופים בעלי נזילות גבוהה: "בשוק ממתין כיום הון פנוי של יותר מ-400 מיליארד דולר המיועד להשקעות נדל"ן. ככל שהלחץ על בעלי הנכסים יגבר, כך ייפתחו הזדמנויות לרכישת נכסים איכותיים במחירים שלא ראינו בשנים האחרונות".