אמנון, בן 50, עובד כשכיר בחברת היי טק. הוא צבר חסכונות בסך 700 אלף שקל, מהם רצה להפיק תשואה טובה, לא זו שנותן הבנק. הוא לא מבין בשוק ההון וגם חושש להשקיע בו. להשקיע בנדל"ן בארץ לא ממש משתלם, כי המחירים גבוהים ומס הרכישה על דירות להשקעה עלה. בקיצור, הוא בדק את האפשרות להשקיע בנדל"ן בחו"ל, ובשנה האחרונה הוא השקיע בשלושה פרויקטים באמצעות שלוש קרנות השקעה שונות שמתמחות בכך. הוא פיזר את השקעותיו והשקיע בכל פרויקט כ- 200 אלף שקל - שניים בארה"ב ואחד באירופה.

עוד ב-mako כסף:

לדבריו, מדובר בהשקעות לטווח של שנתיים עד חמש שנים כשבסיום תקופות ההשקעה הוא צפוי ליהנות מתשואות של בין 8 ל-20 אחוזים מכל אחת מהן. "מדובר בתשואות שאין סיכוי שאקבל מכל אפיק שהוא בארץ. כך אני משקיע בנדל"ן בסיכון נמוך בלי כאב הראש הכרוך בבעלות על דירה משלי בארץ, התעסקות עם שוכרים והשתעבדות לעוד משכנתא," אמר לנו אמנון.

האם מדובר בציפיות מציאותיות מההשקעה? אין דרך לדעת בוודאות, אלא לשאול את אמנון בעוד כמה שנים מה מצבו. בכל מקרה, יש ישראלים רבים שנהנים כבר שנים רבות מהשקעתם בנדל"ן בחו"ל, שגם הגדילו את ההשקעות שלהם. לעומתם, יש גם כאלה שנכוו, שנעקצו או שמאוכזבים מהתוצאות לעומת ההבטחות.

היעדים המועדפים כיום על המשקיעים הישראלים הם ארה"ב, גרמניה (בעיקר ברלין) וספרד. על פי הדו"ח השנתי של פירמת ראיית החשבון והייעוץ העולמית "PwC" ברלין נמצאת במקום הראשון בין הערים האטרקטיביות ביותר להשקעה באירופה ואחריה ניתן למצוא את דבלין, מדריד, המבורג ואתונה. מה פירוש "אטרקטיבי"? יש צפי ברור לעליית מחירים באזור זה.

מהם היתרונות בהשקעה בנדל"ן בחו"ל?

בעיקר התשואה הגבוהה יחסית להשקעה; משווקי נדל"ן בברלין, למשל, טוענים שבמחיר דירה בתל אביב ניתן לקנות רחוב בברלין. כמובן גם שיקולים כלכליים, ביניהם: פיזור השקעות; ניצול יתרונות מס; אפשרות לקבל הלוואה מבנק מקומי תמורת שעבוד הנכס ולמנף בכך את ההון העצמי; ואיתור הזדמנות לרכישת נכס מניב (הכנסה מדמי שכירות גבוהים בהשוואה לערך הנכס), או הזדמנות להשקעה לטווח ארוך (רכישת נכס שערכו צפוי לעלות בעתיד).   

אתונה, מבט מהאוויר (צילום: Chris Hondros, GettyImages IL)
אתונה. המדינה במשבר, זמן טוב לקנות בתים | צילום: Chris Hondros, GettyImages IL

מהם חסרונות ההשקעה בחו"ל?

הקושי המרכזי הכרוך ברכישת נדל"ן בחו"ל הוא כמובן המרחק הגיאוגרפי, והצורך לפקח על הנכס ב"שלט רחוק". שיטות המיסוי של המדינות השונות מחייבות סיוע של רואה חשבון או יועץ מס המכירים את החוקים המקומיים. ייעוץ מקצועי יתחשב בהיבטי המס בישראל ובמדינה הזרה, וגם בשיקולי מס הנובעים מאופן אחזקת הנכס (כך, למשל, במדינות רבות המיסוי על נכס מושכר שונה מהמיסוי על נכס המשמש את הרוכש לצורך מגורים ומאוכלס רק בחלק מחודשי השנה). על ייעוץ המס להתייחס גם לאפשרויות עתידיות, למשל מכירת הנכס או העברתו ליורשים, והמסים החלים במצבים אלה.

איך קונים נדל"ן להשקעה בחו"ל?

רכישה עצמאית

זו האופציה הפחות רווחת בישראל ולא בטוח שהיא יותר חסכונית. אפשר לשאוב מידע מהאינטרנט, להרים טלפונים למתווכים בחו"ל ולהתקבע על מקום מסוים הנראה לכם מספיק אטרקטיבי. לאחר מכן נוסעים למקום, מבצעים סקר שוק ברמת האזור וברמת השכונה, כולל המגמות הצפויות בעתיד. בודקים מחירי שכירות ודרכי השיווק של דירות להשכרה; בודקים את האפשרויות לקבלת הלוואות לרכישה בארץ ובמדינה המדוברת; בודקים כמה נכסים, מבררים היבטי מיסוי והיטלים שגובה הרשות המקומית. מומלץ לעשות את כל זה עם מומחים מקומיים כגון מתווך ועורך דין. תדאגו גם שיהיה לכם נציג שישגיח על הנכס המיועד להשכרה. אגב, האתרGlobal Property Guide יכול לספק לכם נתוני אמת על נכסי נדל"ן בכל מקום בעולם כמעט.

בנוסף למחיר הנכס שקניתם בחו"ל, יש להביא בחשבון עלויות נוספות כמו דמי תיווך, שכר טרחת עורך דין, שכר הטרחה של רואה חשבון / יועץ מס; ביטוח מתאים לנכס, דמי ניהול לחברה המתחזקת את המבנה; המימון הנדרש לנסיעות לחו"ל לצורך איתור ההשקעה המתאימה, וגם נסיעות לביקור בנכס במהלך השנים. המסלול הזה מצריך הרבה עבודה, נחישות והבנה בתחום.

נורת' וול, דבלין (צילום: osheaphotography, Thinkstock)
דבלין. משקיעים גם בבנייני משרדים | צילום: osheaphotography, Thinkstock

"בחינת טיב הזכויות של המוכר בנכס. לצורך בדיקה בסיסית, חשובה ומהותית," מדגיש עו"ד נתי רוזנצווייג, שותף ומנהל מחלקת השקעות חוץ במשרד עו"ד גינדי כספי המתמחה בנדל"ן. לדבריו, "יהיה נכון וראוי להשתמש גם בעו"ד מקומי, שמאי ואנשי מקצוע מקומיים נוספים אשר יבדקו, בין היתר,  את זכויות המוכר בנכס, טיבן ואת אופן רישומן בלשכת רישום המקרקעין".

במקרים מסוימים יש לבחון את האופן בו הועברו הזכויות למוכר והאם בידיו כל האישורים וההיתרים המתאימים או האם קיימים הליכים משפטיים ו/או אחרים כנגד הבעלות בנכס. מחירים אטרקטיביים מדי יכולים להעיד על בעיה שמסתתרת מתחת לפני השטח.

רכישה באמצעות חברה מתמחה

אופציה זו נפוצה יותר מהרכישה העצמאית. היתרון במסלול זה הוא שהמשקיע משלם על השירות, והחברה מבצעת את כל העבודה – החל באיתור הנכס, השגת הלוואת משכנתא בחו"ל, תחזוק וניהולו שוטף של הנכס מול השוכרים.

יש הרבה חברות בישראל הפועלות בתחום, וכדאי לבצע השוואה ביניהן, ובעיקר לקבל המלצות ממי שכבר עשה את זה.

זהירות: עוקץ התשואה המובטחת

היזהרו מחברות המבטיחות לכם לדוגמא - "תשואה של 10% מובטחת ל-3 השנים הראשונות", ולצדה תמונה פסטורלית של בית כפרי בעיר כלשהי בחו"ל. במקרים לא מעטים מדובר בחברות שמוכרות דירה למשקיע ישראלי במחיר גבוה ומחזירות לו למעשה כתשואה את המחיר העודף ששילם על הדירה. לרוב, הדירה בכלל אינה מושכרת. לאחר 3 שנות ההתחייבות לתשואה המשקיע מגלה בדרך כלל כי הדירה שרכש שווה הרבה פחות ממה ששילם וגם קשה להשכיר אותה.

מה עושות אותן חברות? לדוגמה - קונות נכס מוזנח ב-12 אלף דולר, משפצות אותו ב-8,000 דולר, כך שהן משקיעות בסך הכל כ-20 אלף דולר. הנכס יוצע למשקיע תמורת 50 אלף דולר (נחשב למחיר מציאה בישראל, הלא כן?) עם תשואה מובטחת של 10% לשנה למשך שנתיים-שלוש. החברה צריכה להמציא למשקיע 420 דולר לחודש כדי לעמוד בהבטחתה, ובסך הכל 5,000 דולר לשנה ו-15 אלף דולר ל-3 שנים. היא יכולה לא להשכיר את הנכס בכלל ועדיין להרוויח 15 אלף דולר על הנכס, או להשכיר אותו ב-300 דולר לחודש ולהוסיף 120 דולר, ואז להישאר עם רווח של כ-25 אלף דולר. לאחר שלוש שנות ההתחייבות המשקיע מוצא את עצמו עם נכס ששווה  20,000 דולר שהוא שילם עליו פי 2 וחצי שיכול להניב לו גם תשואה קטנה משחשב.

איך תימנעו מהשיטה הזו? קבלו המלצות על החברה, השוו נתונים שאספתם לבד על אזור הנכס עם מה שמספקת לכם החברה ולבסוף – בקשו התחייבות בכתב מהחברה שהנכס אמנם מושכר.

בית למכירה בצפון דקוטה, ארצות הברית (צילום: Andrew Burton, GettyImages IL)
אם מבטיחים לכם תשואה חלומית על בית מוזנח בצפון דקוטה, תתחילו לחשוד | צילום: Andrew Burton, GettyImages IL

קרנות השקעה

הטרנד החם היום הוא השקעה בנדל"ן במסגרת קרנות השקעה. היתרון – אפשר להשקיע גם 100 אלף שקל בקרן ולהיות שותף בפרויקט נדל"ני מניב (מגורים, משרדים, מסחרי) וליהנות מתשואה גבוהה מכל השקעה סולידית אחרת בארץ.

ברק שרעבי, הוא מנכ"ל sapling-capital - קרן השקעות בנדל"ן במרכז אירופה. לאחרונה היא ממקדת את פעילותה בבודפשט שבהונגריה. הקרן רוכשת דירות להשקעה בעיר הבירה, כאשר המשקיעים יכולים לרכוש דירה באמצעותה או לפזר את השקעתם בכמה דירות. לדבריו, מדובר בדירות המניבות תשואה שנתית ממוצעת של 8 עד 15 אחוזים.

"נכס בחו"ל, כמו נכס בישראל, שונה בתשואה המתקבלת ממנו כתוצאה מאופי הנכס", מסביר שרעבי. "הנכסים עליהם משקיע יצפה לקבל את התשואה הנמוכה ביותר הינם נכסי מגורים במרכזי עיר בירה וערי בירה כלכליות. נכסים מסחריים כגון משרדים וחנויות לרוב יניבו תשואה גבוהה יותר זאת עקב הסיכון הרב יותר המגולם בתנודתיות ההכנסות מנכסים אלו. בסוף הרשימה קרקעות לפיתוח נדל"ני שמהן נצפה לקבל את התשואה הגבוהה ביותר עקב הסיכון הגבוה הטמון בחובן, והקושי הצפוי להפוך נכסים אלו למניבי הכנסות".

שרעבי ממליץ, כי ביעד בו אין לכם ניסיון וידע רב בחרו בהשקעה בסוג הנכסים היציבים יותר והבטוחים יותר - נכסים למגורים המניבים שכירות חודשית. גבוהה בהרבה מזו שבישראל, כאמור.

שורה תחתונה - אם אתם בוחרים בהשקעה באמצעות קרן השקעות בנדל"ן בחו"ל, הרי ששרעבי ממליץ לבצע מחקר מקיף לגבי החברה בה אתם בוחרים. בקשו שמות של ממליצים ועסקאות קודמות מאותו סוג שהחברה ביצעה לאחרונה. שימו לב לסדר הארגון ויכולת התקשורת של אותה חברה וכן אמתו זאת עם משקיעים קיימים ותיקים.

מהי התשואה בפועל?

הבטיחו לכם תשואה של 10 אחוזים על הנכס שקניתם בלונדון, לעומת 3-4 אחוזים בישראל. השאלה היא מה התשואה נטו שתקבלו? כלומר, התשואה האמיתית שתשלשלו לכיסכם.

בישראל התשואה ברוטו מהשכרת דירה היא די דומה לתשואה נטו, אלא אם יש לכם מדי שנה הוצאות רבות על תיקונים, או חיפוש דיירים חדשים.

אבל בארה"ב ובמדינות רבות באירופה עלות הניהול והמיסוי על נכסים היא גבוהה בהרבה ויכולה להגיע במקרים רבים לשליש מגובה השכירות. כלומר, 10 אחוזים מובטחים יסתכמו בסופו של דבר ב-6-7 אחוזים.  עדיין יותר טוב מישראל, ובכל זאת לא מה שציפיתם לו.

לכן, תבקשו מחברת השיווק וניהול הנכסים אצלה אתם מתעניינים ברכישת נכס בחו"ל, מהי ההכנסה נטו שתישאר לכם לאחר כל ההוצאות השוטפות של השכרת הנכס ורק ממנה תוכלו לגזור את התשואה בפועל.

תכננו ופזרו השקעות

מרכיב קריטי בתכנון ההשקעה הוא לבסס את הציפיות על בסיס המציאות. אם חשבתם להכפיל את סכום הכסף שהשקעתם בתוך שנה בשוק מתפתח, מדובר בטעות שיכולה להוביל לטעויות נוספות.

תכנון לקוי של סכום ההשקעה יכול לגרום לכך שהצורך בהוצאה של חלק קטן מן הכסף חזרה מחייב את המשקיע למכור את כלל השקעתו משום שהיא כולה מרוכזת בנכס אחד.

ברק שרעבי ממליץ לחשב מראש את תקופת השקעתכם ואת נקודת היציאה. "אם ניתן פזרו את ההשקעה במספר נכסים", הוא אומר. "כך תוכלו להנזיל חלק מן הכסף במידת הצורך. כמו כן, בנו טבלת ציפיות מבוססת מחקר שוק לגבי ההכנסות הצפויות מנכס זה הן מבחינת הכנסות צפויות משכירות וכן ציפיות לרווח מעליית ערך".

ואל תשכחו את המסים

לפני שאתם חותמים על קניית נדל"ן בחו"ל, רצוי לבצע תכנון מס יסודי בטרם רכישת הנכס. לשם כך, כדאי להתייעץ עם יועצי מס או עורכי דין הבקיאים במיסוי בינלאומי. לישראל יש אמנות עם מדינות רבות למניעת כפל מסים כמו עם ארה"ב, אבל כשאין אמנה כזו עלול להיווצר תשלום של כפל מס. צריך גם להתייחס גם לאפשרות של מכירת הנכס או העברתו ליורשים, משום שכמעט בכל מדינות העולם קיים מס ירושה.

עו"ד ורואה החשבון מוטי ארניה, שותף ובעלים של משרד ארניה ושות', עורכי דין, המתמחה במיסוי בינלאומי, מוסיף: "השקעות בחו"ל חייבות במס - הן במדינה בה מתבצעת ההשקעה והן בארץ". לדבריו, כל תושב ישראל המשקיע בחו"ל חייב בהגשת דו"ח, למעט מי שכל הכנסתו היא משכר בישראל ונוכה ממנה מס במקור כדין, והנכס בו הוא מחזיק בחו"ל שווה פחות מכ-500 אלף דולר.

באתר "רשות המסים בישראל" תוכלו למצוא הסברים מפורטים על היבטי המיסוי על השקעות בחו"ל.