אושרה להפקדה תוכנית הענק בדרום גלילות: 19,320 יחידות דיור בשער הצפוני החדש של גוש דן

הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) אישרה היום להפקדה את התוכנית המקודמת על ידי רשות מקרקעי ישראל להקמת רובע דרום גלילות. התוכנית משתרעת על שטח של כ-1,700 דונם בלב אזורי הביקוש, בין דרך נמיר במערב, כביש 5 בצפון, נתיבי אילון במזרח ושכונת רמת אביב ג' בדרום.

החלטת הוועדה מגיעה לאחר תהליך מתוח שנמשך למעלה מעשרים שנה. כבר ב-2002 נחתם ההסכם לפינוי מתקני הדלק והגז ממתחם פי גלילות, והשטח שימש בעיקרו לחניונים למכירת רכבים. ב-2017 אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב את התוכנית בגרסתה הראשונה, אולם באוקטובר 2021 ביטלה אותה בעקבות התנגדויות שהוגשו לה.

התמודדות בין פיתוח לשימור מאפיינת את הפרויקט מאז. במהלך 2021 החליטה ועדת השרים לענייני פנים לקבל את בקשת שרת הפנים דאז, איילת שקד, להכריז על דרום גלילות כמתחם מועדף לדיור. החברה להגנת הטבע והמשרד להגנת הסביבה התנגדו למהלך, והשרות להגנת הסביבה והתחבורה לשעבר, תמר זנדברג ומירב מיכאלי, הגישו ערר נגד התוכנית.

1.1 מיליון מ"ר שטחי מסחר

התוכנית שאושרה כוללת 19,320 יחידות דיור חדשות, עלייה משמעותית לעומת הגרסה הקודמת שכללה 18,500 יחידות. מחצית ממבני המגורים יהיו בבניה מרקמית עד 10 קומות, והיתר בבניה מגדלית עד 40 קומות. יחידות הדיור תכלולנה דירות מרווחות, דירות קטנות, דיור מוגן ושכירות ארוכת טווח.

בהתאם לחוק הותמ"ל, כ-5,000 יחידות דיור יוקצו לטובת דיור בהישג יד - כ-2,500 יחידות ישמשו דירות להשכרה ו-2,500 יחידות נוספות יושכרו במחיר מופחת. נוסף על כך, 5,550 יחידות יוקצו לטובת דירות קטנות, כ-1,000 יחידות לדיור מוגן וכ-450 יחידות לדירות השכרה לצמיתות.

התוכנית כוללת גם כ-1.1 מיליון מטרים רבועים של שטחי מסחר ותעסוקה, כ-175 דונם למוסדות ומבני ציבור, כ-11 דונם עבור שטחי ספורט ונופש הכוללים שני קאנטרי קלאבים - אחד לתל-אביב והשני לרמת השרון, וכ-480 דונם של שטחים פתוחים.

ליבה של התוכנית הוא מרכז תחבורה משולב אשר יכלול שתי תחנות של קווי מטרו M1 ו-M3, מסוף אוטובוסים מטרופוליני, ותחנת רכבת כבדה אליה יצטרף בעתיד קו "רכבת הקליע" מחיפה לבאר שבע. תשתיות אלו נועדו להפוך את הרובע לחלק מגוש דן הרחב, כשהתושבים יוכלו להגיע לעבודה, לפנאי ולשירותים ללא תלות ברכב הפרטי.

השכונה תוכננה בדגש על רחובות נעימים להליכה, רשת מלאה של שבילי אופניים ורשת תחבורה ציבורית. הגינות הציבוריות, מוסדות הציבור, הרחובות המסחריים ומתחמי התעסוקה יהיו נגישים לכל התושבים במרחק הליכה או ברכיבה קצרה.

התוכנית משמרת שטחי טבע משמעותיים המאפיינים את האזור, כולל בריכות החורף של נחל אחיה, מערות אפקה, רכס הכורכר הכולל מינים ייחודיים, ופשט ההצפה בו פורחים אלפי נרקיסים בכל חורף. בנוסף יוקמו שלושה פארקים חדשים בהיקף של מעל ל-300 דונם יחד: אקו-פארק גלילות הכולל את נחל אחיה ומערות אפקה, פארק רכס הכורכר ופארק הנרקיסים.

חלק משמעותי מהתוכנית ממוקם בפשט ההצפה של נחל אחיה, המוצף מדי שנה בסופות הגשמים של שיא החורף. הפתרון המקודם בתוכנית הוא פתרון "מבוסס טבע", שבו עשרות אלפי קוב של מי גשמים יזרמו בסופה אל השטחים הפתוחים, ייאגרו בהם, יהפכו אותם לאגמים זמניים וימלאו את בריכות החורף.

החברה להגנת הטבע בירכה על השיפורים המשמעותיים, שנערכו בתכנית דרום גלילות, בעקבות העבודה המשמעותית ופורצת הדרך, שנעשתה על ידי הקהילה המקומית, בליווי ובשיתוף החברה.
בתכנית הוטמעו עקרונות של תכנון מקיים, שעלו בדוח סקר הטבע המפורט, של החברה להגנת הטבע, לרבות שימור עיקר הרביע הדרום מזרחי של המרחב, הקרוי אקו פארק גלילות, כפארק אקולוגי, בדגש על רציפותו, כולל אדמות החמרה, הכורכר והחרסית במרחב, מתחם מערות אפקה, וכל אזור שטחי ההצפה ובריכות החורף החדשות במרחב. כמו כן, התכנית תכלול מעבר אקולוגי לפארק הטבע שמצפון לשכונת נווה גן, היא תשמור מרחב מסוים, עבור ריכוזי הנרקיסים בעמק הנרקיסים וכן תשמור חלק מרכס הכורכר הייחודי, בחלק המערבי של המרחב.

למה עורר הפרויקט התנגדויות

לאורך השנים עוררה התוכנית התנגדויות נרחבות. אבי גרובר, ראש עיריית רמת השרון בה מצויים 80% משטחי התוכנית, טען בעבר כי "התוכנית דורסת את שדה הנרקיסים השני בגודלו בישראל ואת אגם הניקוז של רמת השרון וצפון תל אביב". עיריית תל אביב אף היא הגישה התנגדות לתוכנית בעבר.

ארגוני הסביבה טענו ששימור השטחים הירוקים הוא חלקי וחששו מבעיות ניקוז. שרות הפנים לשעבר תמר זנדברג ושרת התחבורה לשעבר מירב מיכאלי הגישו ערר נגד התוכנית וטענו כי "מדובר בתוכנית הפוגעת בסביבה, אינה מעמידה תשתיות תחבורה וניקוז הולמות".

בעלי קרקעות במתחם, לעומת זאת, תמכו בפרויקט לאורך השנים. עורך הדין אביעד שוב, המייצג מאות בעלי קרקעות במתחם, ציין בעבר כי בעלי הקרקעות מעוניינים ברכוז קבוצות שיקבלו זכויות במרוכז, מה שיאפשר עסקאות עם יזמים או בנייה עצמאית.

מנהלת אגף בכיר תכנון ברשות מקרקעי ישראל עינב רינגלר ציינה כי הדיון מהווה אבן דרך משמעותית בקידום התוכנית לקראת תוספת משמעותית של אלפי יחידות דיור בלב אזור הביקוש. מנהלת מרחב תל אביב ברשות מקרקעי ישראל טלי מורלי הוסיפה כי התוכנית מהווה בסיס לשיתוף פעולה משמעותי ולהסכם גג שנחתם עם עיריית רמת השרון.

יושב ראש מטה התכנון הלאומי והמועצה הארצית הגדיר את האישור כ"צעד מרכזי במענה לצורכי הדיור של המדינה". מתכננת הותמ"ל אתי אפרתי-אריה כינתה את התוכנית "תכנית דגל פורצת דרך מבחינה אורבנית וסביבתית".

התוכנית תוכננה על ידי צוות בראשות אדריכל אורי מזור ממשרד "מזור-פירשט אדריכלים ומתכנני ערים", ונוהלה על ידי "קבוצת ההנדסה וקסמן גרופ". מנכ"ל רמ"י יעקב קוינט ציין כי מדובר ב"בשורה של ממש לרובע מגורים חדש ואיכותי".