פסיקות חדשות מאיימות לעכב פינוי-בינוי

שני פסקי דין שניתנו לאחרונה בבית המשפט המחוזי צפויים להשפיע על התנהלות פרויקטים של התחדשות עירונית, וליצור מתיחות חדשה סביב שאלת התמורות לדיירים. ההכרעות, שניתנו על ידי השופטים גלעד הס ולימור ביבי, קובעות כי מודל "התמורה האחידה", שלפיו כל דייר מקבל תוספת זהה של שטח, מרפסת וחניה, אינו שוויוני בהכרח כאשר קיימים פערים משמעותיים בגודל הדירות המקוריות במבנה.

המשמעות של פסיקות אלו היא שבמקרים מסוימים, יזמים יידרשו לשלם "תשלומי איזון" ופיצויים כספיים לבעלי דירות גדולות יותר, לעיתים בהיקפים של מאות אלפי שקלים. גורמים בענף הנדל"ן הביעו חשש כי מדובר במהלך שעשוי לעורר מחלוקות בתוך פרויקטים של פינוי-בינוי.

עו"ד קרן כהן בלחרסקי, המתמחה בהתחדשות עירונית, מסרה כי מודל התמורה האחידה נבנה במשך שנים כדי לייצר ודאות ולמנוע סכסוכים בין שכנים. "ברגע שבית המשפט קובע ששוויון אריתמטי אינו בהכרח שוויוני, הוא למעשה פותח פתח לדרישות חדשות מצד דיירים ולמלחמות פנימיות בתוך הבית המשותף", אומרת כהן בלחרסקי. לדבריה, "זה עלול לעודד סרבנות וליצור סחטנות שתתקע פרויקטים לשנים".

מעבר לסכסוכים האפשריים בין הדיירים, בענף מצביעים על קושי צפוי מול המערכת הבנקאית. פרויקטים של פינוי-בינוי נשענים על ליווי בנקאי ודוחות כלכליים המתוכננים לפרטי פרטים. לטענת מומחים, הכנסת רכיב בלתי צפוי של פיצויים כספיים עלולה לערער את מודל המימון הקיים.

"הבנקים יודעים לממן בנייה, שטחים ומכירות", מסבירה כהן בלחרסקי. "הם לא בנויים להזרים מיליוני שקלים במזומן כתשלומי איזון לדיירים קיימים. כשפסקי דין כאלה ניתנים בשלב מתקדם של הפרויקט, רגע לפני ליווי בנקאי, זו פגיעה ישירה בוודאות שהשוק כל כך צריך היום". עוד הוסיפה כי דווקא בתקופה שבה נדרשת האצת הבנייה לצורכי מיגון, חוסר היציבות עלול לעכב הוצאה לפועל של פרויקטים חדשים.