הכסף קיים אבל תקוע: החסם שמעכב את יזמי נדל"ן

יזמי נדל"ן רבים בישראל מתמודדים עם חסם שנשמע פרדוקסלי: יש להם הון עצמי, אבל הם לא יכולים להשתמש בו. לפי אורי פז, מייסד ומנכ"ל מכלול מימון, חברות עם פרויקטים פעילים ומכירות מתקשות לקדם את הפרויקט הבא, כי הכסף מרותק לפרויקטים בביצוע.

"הגיעה אלינו חברה עם מספר פרויקטים טובים, חלקם בליווי ועם מכירות, וצבר הזדמנויות גדול", סיפר פז ל-mako. "על פניו הכל עבד, אבל בפועל היא לא הצליחה לקדם את הפרויקטים הבאים".

הבעיה נעוצה במבנה הליווי הפיננסי. יזמים מזרימים הון עצמי משמעותי לכל פרויקט, אבל הכסף נשאר נעול עד לסיום הבנייה. "בנדל"ן הרווחים מתגבשים לאורך הדרך, אך משתחררים רק בסוף", אמר פז. "לפעמים חולפות שלוש או ארבע שנים עד לקבלת טופס 4 ושחרור העודפים". התוצאה: חברות פעילות עם מכירות בשטח לא יכולות לפתוח פרויקטים חדשים.

בענף מצביעים על מודלים חדשים שמנסים לגשר על הפער. אחד מהם הוא מימון להאצת צמיחה, מסגרת שמבוססת על עודפי פרויקטים קיימים ורווחים צפויים. "המוצר מאפשר לחברות לקדם תוכניות צמיחה תוך הישענות על פרויקטים בביצוע, בלי להכניס שותף או לוותר על רווחים", אמר פז. לדבריו, בפרויקטים בהיקף של מאות מיליוני שקלים ההון הנדרש עשוי להגיע לעשרות מיליונים, סכום שקיים חשבונאית אך לא זמין בפועל.

האלטרנטיבה המקובלת היא הכנסת שותף, אבל צעד כזה מדלל את חלקו של היזם ברווחים. מימון מהסוג החדש, לפי פז, מאפשר לגייס הון בלי לוותר על בעלות.