לא רק בצפון: אחד מכל חמישה מוכרי דירות כבר הוריד מחיר השנה

עד לא מזמן, מודעת דירה למכירה הייתה מתחילה במחיר אחד ומסתיימת, לא פעם, בעסקה במחיר גבוה יותר. המוכרים הרשו לעצמם לבדוק את השוק, הרוכשים חששו להחמיץ הזדמנות, והתחושה הייתה שמחירי הנדל"ן יודעים רק כיוון אחד. אבל ב-2026, המגמה משתנה.

אורי (שם בדוי), בעל דירת 4 חדרים בחיפה, פרסם את הדירה בתחילת השנה במחיר של 1.95 מיליון שקל. במשך שבועות ארוכים הגיעו מתעניינים, אך אף אחד לא התקדם להצעת רכישה. לאחר חודשיים החליט להוריד את המחיר ב-100 אלף שקל. "פתאום הטלפונים חזרו", הוא מספר. "הבנתי שהשוק השתנה ושאני צריך להתאים את עצמי למציאות החדשה".

אורי אינו לבד. נתונים של יד2, שסקרו את שוק הדירות מיד שנייה בין ינואר למאי 2026, מגלים כי אחד מכל חמישה מוכרי דירות בישראל כבר הוריד את המחיר המבוקש במודעה. הורדת המחירים הממוצעת במודעות עומדת על 4.2%.

לפי הנתונים, כ-20% מהמודעות בשוק עברו הורדת מחיר במהלך תקופת הפרסום. ברוב המקרים מדובר בהפחתות מתונות יחסית: כ-24.2% מהמודעות שהוזלו ירדו בשיעור של 5% עד 10% ממחיר הנכס, בעוד 5.5% בלבד רשמו קיצוץ של יותר מ-10%.

המשקיעים וההייטקיסטים נעלמים

לצד נתוני הביקוש באתרים, נתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר מצביעים על חולשה בעסקאות בפועל. מכירות הדירות ירדו באפריל ב-19% לעומת החודש המקביל אשתקד, וב-31% בהשוואה למרץ. בסך הכל נמכרו באפריל 5,081 דירות - קצב המכירות הנמוך ביותר שנרשם מאז מגפת הקורונה.

אחת הסיבות המרכזיות להאטה היא היעלמותם של המשקיעים. רכישות אלו הסתכמו באפריל ב-751 דירות בלבד, ירידה של כ-43% בהשוואה לאפריל אשתקד, וכ-12% בהשוואה למרץ.

מגזר נוסף שרושם נוכחות דלילה יותר בשוק הוא עובדי ההייטק. בדיקה של האוצר גילתה צניחה בשיעור המועסקים בענף בקרב רוכשי הדירות, במיוחד בתל אביב. אם באפריל בשנה שעברה היוו המועסקים בהייטק 25% מהרוכשים, באפריל השנה צנח חלקם ל-11%. נתון נוסף שמדגיש את המגמה מצביע על כך שהשכר השנתי הממוצע של רוכשי הדירות מההייטק זינק מ-540 אלף שקל אשתקד ל-900 אלף שקל השנה - נתון המרמז כי רק בעלי השכר הגבוה ביותר בענף נותרו בשוק הרכישה.

שוק יד שנייה במלכוד

הנתונים חושפים פער הולך וגדל בין מכירות קבלנים למכירות יד שנייה. מספר העסקאות מיד שנייה הסתכם באפריל ב-2,974 דירות בלבד - ירידה של 23.5% בהשוואה לאשתקד, וירידה של 35.4% בהשוואה למרץ.

הסיבה העיקרית למלכוד של המוכרים הפרטיים היא התחרות מול הקבלנים. מרחב התמרון של מוכרי דירות מיד שנייה קטן יותר. הם אינם יכולים להציע לרוכשים הטבות בדחיית תשלומים (כמו מבצעי 10/90), סבסוד ריבית משכנתא או שדרוג במפרט.

הקושי במכירה משפיע במיוחד על משפרי הדיור, שרבים מהם כבר רכשו דירה חדשה ומתקשים למכור את הישנה. המשך אחזקת שתי דירות מאיים לבטל את פטור מס השבח ולחייב אותם בתוספת מס רכישה. כתוצאה מכך, רכישות משפרי הדיור צנחו באפריל ב-44% בהשוואה לאשתקד.

הדרום והצפון מובילים בהורדות מחיר

השילוב של סביבת ריבית גבוהה, מצב כלכלי מורכב וקושי למכור מתבטא היטב באזורי הפריפריה והעימות. פילוח גיאוגרפי של נתוני יד2 מראה כי אזורי הדרום והצפון מובילים את הורדות המחירים. באזור הדרום, 21% מהמודעות עברו הורדת מחיר, עם הפחתה אזורית ממוצעת של 4.3%. בצפון, 19.7% מהמודעות הורידו מחיר, אך שיעור ההפחתה היה עמוק יותר ועמד על 5%. באזור השפלה ומישור החוף הדרומי, 20.3% מהמודעות הוזלו, עם ירידה ממוצעת של 3.7%.

התעמקות בנתוני הערים חושפת את עוצמת המגמה בצפון: טבריה ניצבת בראש עם הורדת מחיר ממוצעת של 5.4%, אחריה חיפה וצפת עם 5.3%, ונוף הגליל עם 5.2%.

חיפה בולטת במיוחד גם בשיעור המודעות שהוזלו - 22% מהמודעות בעיר עברו הפחתת מחיר, הנתון הגבוה ביותר מבין הערים שנבדקו. אחריה מדורגות קריית מוצקין (20.4%), ערד (19.8%) וכרמיאל (19.3%). המלחמה המתמשכת והחשש מהסלמה גורמים למשפחות ומשקיעים להמתין עם החלטות רכישה באזורים אלו.

אך המגמה אינה עוצרת בפריפריה. גם בתל אביב, עיר שנחשבה חסינה, נרשמו הורדות מחיר. אמנם שיעור המודעות שהוזלו בעיר היה הנמוך ביותר מבין הערים שנבדקו (13.9%), אך שיעור ההפחתה הממוצע עמד על 4.7% - נתון גבוה יחסית המעיד על התגמשות בלב אזור הביקוש. נתוני האוצר מחזקים מגמה זו, ומצביעים על צניחה של 59% בעסקאות יד שנייה בתל אביב בהשוואה לאשתקד.

השמאי ישראל יעקב מסביר כי מדובר בפער שהולך ונסגר בין ציפיות המחיר של המוכרים לבין המציאות. בעלי נכסים שמבצעים התאמת מחיר מהירה ומציאותית הם אלה שמצליחים כיום לייצר עניין ולהתקדם לעסקה.

מוקדם מדי להכריז על ירידת מחירים דרמטית. היצע הדירות בישראל עדיין מוגבל, הביקושים ארוכי הטווח גבוהים, והמחסור המצטבר לא נעלם. אך נראה שהקונים כיום בודקים, מתמקחים וממתינים. וכשחמישית מהמוכרים כבר מורידים מחיר עוד לפני הפגישה הראשונה עם הקונה, הכוח במשא ומתן עובר, לפחות זמנית, לצד של הרוכשים.