המתווכים דרשו 5% ממחיר הדירה. בית המשפט קבע שזה כבר מוגזם

כמה יכול לעלות ניסיון של רוכש להתחמק מתשלום דמי תיווך? פסק דין שניתן לאחרונה בבית משפט השלום בירושלים ממחיש כי בתי המשפט מציבים גבולות ברורים גם לחוזים שנחתמו בהסכמה, ודוחים ניסיונות של מתווכים לגבות "קנסות" מלקוחות.

במוקד ההליך עמדה רוכשת שחתמה על הסכם תיווך לרכישת דירה. במסגרת ההסכם נקבע כי אם תרכוש את הדירה, תשלם למתווכים עמלה של 2% ממחיר העסקה, בתוספת מע"מ. נוסף על כך, נכלל בהסכם סעיף שלפיו אם דמי התיווך לא ישולמו, תחויב הרוכשת בפיצוי מוסכם בגובה 3% ממחיר הדירה.

[המשא ומתן פוצץ, וחודש מאוחר יותר] המתווכים הציגו לרוכשת את הדירה, אך המשא ומתן בין הצדדים נקלע לקשיים לאחר שהמוכרים סירבו להכניס לעסקה מחסן הצמוד לנכס. עקב כך, הבנק המלווה לא אישר לרוכשת את המשכנתה, העסקה ירדה מהפרק ותקופת הבלעדיות של המתווכים הסתיימה.

לאחר זמן מה, המוכרים חזרו בהם והסכימו למכור את המחסן יחד עם הדירה. בשלב זה, הדירה שווקה באמצעות מתווך אחר, אך הרוכשת פנתה למוכרים ורכשה אותה ישירות תמורת 3.1 מיליון שקל. המתווכים המקוריים, שגילו כי הדירה שהציגו נמכרה לאותה לקוחה, הגישו תביעה.

בית המשפט: חובת אמון והגינות

בפסק דין חלקי, שניתן בתחילת ההליך, קבע בית המשפט כי הרוכשת חייבת לשלם למתווכים את דמי התיווך שעליהם סוכם בשיעור של 2% בתוספת מע"מ. אולם, המתווכים המשיכו בהליך ודרשו מבית המשפט להפעיל גם את סעיף הפיצוי המוסכם, ולחייב את הרוכשת לשלם 3% נוספים ממחיר הדירה, ובסך הכל 5%.

הרוכשת טענה מנגד כי דרישה זו אינה בבחינת פיצוי סביר, אלא מהווה למעשה קנס. בית המשפט קיבל את עמדתה ודחה את דרישת המתווכים לתשלום נוסף. בפסק הדין צוין כי אף שהדין מאפשר לצדדים לקבוע מראש פיצוי במקרה של הפרת חוזה, במקרה זה מדובר בסעיף "עונשי חמור ודרקוני" אשר חורג באופן קיצוני מסביר, ונוגד את תקנת הציבור. עוד הודגש כי חוק המתווכים מטיל חובת אמון והגינות. בית המשפט הוסיף כי גם אם יוגש ערעור וייקבע כי יש לקיים את סעיף הפיצוי, יש להפחית אותו באופן דרסטי עד ל-10% מהסכום שנקבע בו.

עו"ד סיגל מיכאלי, ממשרד עורכי הדין גינדי-כספי ושות', הסבירה את משמעות הפסיקה: "פיצוי מוסכם הוא כלי לגיטימי וחשוב בחוזים, אולם הוא לא אמור להפוך לכלי עונשי. כאשר הפיצוי מצטרף לדמי התיווך המלאים ומגיע לסכום שחורג באופן משמעותי מהנזק שניתן היה לצפות, בית המשפט עשוי להתערב ואף לבטל אותו. המקרה מהווה תזכורת למנסחי הסכמים כי העובדה שסעיף נכתב בחוזה אינה מבטיחה שהוא ייאכף בכל מצב. מנגנון פיצוי צריך להיות מידתי".