הפסד לרשות המקומית: שינויים בתכנון דירות בהנחה לא מחייבים תשלום נוסף

ועדת הערר של מחוז מרכז דחתה ערר שהגישה הוועדה המקומית שרונים, וקבעה כי הקלות תכנוניות בפרויקטים של "מחיר מטרה" אינן מחייבות בהכרח תשלום היטל השבחה. הוועדה חייבה את הוועדה המקומית בהוצאות משפט של 30 אלף שקל.

ההחלטה עוסקת בפרויקט מגורים בקדימה-צורן, הכולל מאות דירות בבנייה רוויה. רוב הדירות משווקות במסלול "מחיר מטרה" - במחיר קבוע ומפוקח לזכאים. לאחר שהיזמיות הגישו בקשות להיתרי בנייה עם שינויים תכנוניים, ביניהם שינוי מיקום מבנים והעברת חניות מתת-הקרקע לפני השטח, הוציאה הוועדה המקומית שומות היטל בסך 6.6 מיליון שקל.

השמאי המכריע שמינו היזמיות קבע שומה נמוכה בהרבה: 1.38 מיליון שקל בלבד. לדבריו, חלק מהשינויים אינם מהווים השבחה כלל, שכן בוצעו בהתאם לנספח מנחה ולא הוסיפו זכויות בנייה.

הקביעה המרכזית נוגעת למהות פרויקטים של "מחיר מטרה": כאשר מחיר הדירה נגזר משטחה בלבד ואינו משתנה בעקבות שיפור תכנוני, אין ליזם התעשרות כלכלית – ולכן אין בסיס להיטל השבחה. שינויים כמו מיקום מרפסת או חלוקה פנימית אינם משפיעים על התמורה שהיזם מקבל.

הוועדה המקומית טענה כי עצם בקשת ההקלות מעידה על ערכן הכלכלי. ועדת הערר דחתה את הטענה וקבעה כי אין לקבל גישה גורפת שלפיה כל הקלה משביחה. בפרויקטים בעלי אופי ציבורי מובהק, הקלה אינה בהכרח יוצרת השבחה כהגדרתה בחוק.

באופן חריג, ועדת הערר קבעה כי ההוצאות יישאו ריבית והצמדה לפי הדין הכללי, ולא לפי ההסדר המקל החל על רשויות מקומיות. הוועדה הדגישה כי אף שהוועדה המקומית מופקדת על כספי ציבור, אין זה ראוי שיזמים פרטיים יישאו בעלויות הנובעות מהתנהלות תכנונית ומשפטית שגויה.

ההחלטה מהווה תקדים חשוב שמציב גבולות ברורים לגביית היטל השבחה בפרויקטים של דיור במחיר מפוקח, ומחדדת את ההבחנה בין שיפור תכנוני לבין השבחה כלכלית אמיתית.