למרות ההאטה: האשראי הבנקאי לנדל"ן מזנק

על רקע ההאטה במכירות הדירות החדשות והעלייה במלאי הדירות הלא מכורות, מערכת הבנקאות הישראלית ממשיכה להגדיל את היקף המימון לענף הנדל"ן. מנתוני בנק ישראל עולה כי האשראי לענף הבינוי והנדל"ן מהווה כעת כ-39 אחוזים מסך האשראי העסקי בבנקים, וכ-21 אחוזים מכלל האשראי לציבור.

לפי הנתונים, בשנת 2025 חמש הקבוצות הבנקאיות הגדולות הגדילו את האשראי לענף ב-14 אחוזים. עיקר הגידול נרשם במימון פרויקטים למגורים, שם קפץ האשראי לליווי בנייה ב-40 אחוזים בתוך שנה, מ-49 מיליארד שקל בסוף 2024 ל-69 מיליארד שקל בסוף 2025.

בבנק ישראל מסבירים כי הגידול בצורכי המימון נובע בין היתר ממבצעי המכירות שמציעים היזמים, הכוללים דחיית תשלומים משמעותית לרוכשים. מודל זה מחייב את הבנקים לממן פערי תזרים גדולים יותר לאורך הפרויקט. במקביל, יחס כושר הספיגה הממוצע בפרויקטים ירד ב-12 נקודות אחוז ל-58 אחוזים. נתון נוסף המצביע על עלייה בסיכון מראה כי ב-44 אחוזים מהחשיפה הבנקאית לענף, קצב הביצוע בשטח מהיר מקצב המכירות.

בפיקוח על הבנקים מציינים כי המערכת עדיין שומרת על שולי ביטחון, אך דורשים מהבנקים לנהל את הסיכונים בקפידה ולעקוב אחר ההתפתחויות.

בקרב גופי המימון החוץ-בנקאיים מזהים את הקושי התזרימי אליו נקלעים חלק מהיזמים. גלית וינדר טפר, מנכ"לית הפניקס ליווי, מציינת כי "נדרשת הזרמת אשראי לפרויקטים הנמצאים בבנייה לגישור פערי העיתוי בין המכירות החלשות לבין הוצאות הביצוע", ומסבירה כי ניצול האשראי המוגבר מעלה את עלויות המימון ושוחק את רווחיות הפרויקטים.

אייל בלכר כהן מקבוצת יסודות ורו"ח אריק גולדיאן מבונוס, מוסיפים כי סביבת הריבית ומצוקת התזרים של יזמים, בעיקר בסדר גודל קטן ובינוני, מביאות לביקוש גובר לפתרונות מימון משלימים וגמישים מגופים חוץ-בנקאיים, במטרה לאפשר השלמת פרויקטים בעלי היתכנות כלכלית.