כמה יזם חייב להרוויח כדי לחדש את הבניין שלכם? המספרים נחשפים

השמאי הממשלתי הראשי גיל בלולו פרסם עדכון רשמי לערכי הרווח היזמי המזערי בתוכניות פינוי-בינוי. מדובר בעדכון ראשון מאז יוני 2022, והוא מגיע על רקע שינויים דרמטיים בשוק הנדל"ן: עליית ריבית חדה, התייקרות תשומות הבנייה והשלכות המלחמה על ענף הבנייה והמימון.

העדכון נקבע ברמה מחוזית: במחוזות תל אביב, המרכז וירושלים נקבע שיעור ממוצע של 16% (בטווח 15-17%), ואילו במחוזות הצפון, חיפה והדרום נקבע רף גבוה יותר של 17% (בטווח 16-18%).

במסמך מובהר כי הרווח היזמי המזערי אינו מייצג את הרווח המצופה או המקובל בשוק, אלא את נקודת הסף שממנה ניתן להעריך בסבירות גבוהה כי מיזם פינוי-בינוי הוא בר-ביצוע. רווח נמוך ממנו מגדיל משמעותית את הסיכון לאי-מימוש הפרויקט.

הרווח היזמי הוא רכיב בעלות הייצור של נכס, לצד עלויות הקרקע והבנייה, והוא משקף את התמורה ליזם בגין הסיכון, הון עצמי, תנודתיות מחירים ואי-ודאות בשיווק.

שוק בסיכון גבוה

העדכון מתבסס על סקירה מקיפה של שוק המגורים בשנים 2022-2025, המתארת סביבה כלכלית מאתגרת: ריבית בנק ישראל התייצבה סביב 4.5%, מכירת דירות חדשות האטה, מלאי הדירות הלא מכורות עלה בכ-60%, ומשך השיווק הממוצע התארך לכמעט 29 חודשים.

במרכז הארץ ובתל אביב נרשמה ירידה ריאלית במחירי הדירות לצד מלאי גבוה במיוחד – שילוב שמגדיל את הסיכון היזמי דווקא באזורי הביקוש המסורתיים. בפריפריה נרשמה תנודתיות מתונה יותר במחירים, אך רמות ביקוש נמוכות מקשות על שיווק פרויקטים גדולים.

העדכון יחול על תוכניות פינוי-בינוי שטרם הוחלט להפקידן ממועד פרסומו ואילך, ואינו חל רטרואקטיבית על תוכניות שכבר הופקדו או על הסכמים קיימים מול דיירים ויזמים.