הבורסה עולה בזמן מלחמה: מה היא יודעת על הנדל"ן שאתם עוד לא

בשבוע הראשון למלחמה עם איראן, מדדי המניות בתל אביב נסחרו קרוב לשיא. בארצות הברית, באותם ימים, השווקים הגיבו בירידות. הפער הזה אינו מקרי, ולפי גורמים בשוק ההון הוא משקף ציפיות אופטימיות לגבי עתיד הכלכלה הישראלית, ובפרט לגבי שוק הנדל"ן.

יניב פגוט, סמנכ"ל המסחר של הבורסה לניירות ערך, מונה שלושה גורמים מרכזיים. הראשון הוא הערכה גיאופוליטית: המלחמה באיראן נתפסת בעיני המשקיעים כצעד שמפחית את הסיכון ארוך הטווח של ישראל ועשוי לייצר הזדמנויות מדיניות. פרמיית הסיכון של המדינה, לדברי פגוט, מגיבה בזמן אמת להתפתחויות, וככל שהמלחמה מתקדמת לכיוון חיובי, האופטימיות נשמרת.

הגורם השני הוא ההרכב הסקטוריאלי של מדד ת"א 35, שמוגן יחסית מסערת השיבוש של הבינה המלאכותית. המדד כולל רכיב גדול של בנקים וחברות ביטוח, שלוש חברות שבבים שנהנות מגל ההשקעות בתחום, וכן חברות ביטחוניות מצליחות. אלביט מערכות, למשל, הפכה לאחרונה לחברה הישראלית הגדולה ביותר בבורסת תל אביב. לצד אלה יש חשיפה לסקטור הגז וחשיפה מוגבלת לחברות נדל"ן.

הגורם השלישי הוא תוואי הריבית. בארצות הברית הריבית צפויה לרדת רק ביוני לכל המוקדם, אבל בישראל הציפייה היא שסיום המלחמה במהלך מרץ יביא הפחתת ריבית כבר בסוף החודש, ויאיץ הפחתות נוספות בהמשך.

הנדל"ן: מביצועי חסר להזדמנות

עו"ד שי אליאב, שותף מנהל בגינדי כספי, רואה בעליות הבורסאיות איתות ישיר לשוק הנדל"ן. "שוק ההון כמעט אף פעם לא מתמחר את ההווה, הוא מתמחר את העתיד", הוא מסביר. לדבריו, בעוד מחזורי נדל"ן מתפתחים לאורך שנים, שוק ההון מתמחר ציפיות כמעט בזמן אמת. כשמניות חברות נדל"ן מתחזקות בתקופה של אי ודאות, המשקיעים למעשה מביעים אמון בכך שהביקוש לדיור ולפיתוח עירוני בישראל יישאר חזק.

גם עו"ד איתי רם, שותף ומייסד במשרד BGR, מזהה את אותה מגמה. לדבריו, החוסן הצבאי מתורגם לאמון פיננסי, וגופי מימון שהמשרד מייצג ממשיכים לראות בבנייה ובפיתוח מנוע צמיחה. עם זאת, הוא מדגיש שכללי המשחק השתנו: "בעסקאות מימון נדל"ן כיום כבר לא מספיק ניסיון בלבד", הוא אומר, "נדרש דיוק מקצועי גבוה עם מהירות תגובה".

ואכן, דווקא סקטור הנדל"ן, שהציג ביצועי חסר מול מדד ת"א 125 בשנים האחרונות, עשוי להיות הנהנה הגדול מהתפנית. פגוט מסביר שההאטה בסקטור נבעה משילוב של ירידה חדה במכירות דירות, עודף שטחי מסחר ומשרדים שלחץ על מחירי השכירות ונטל מימוני כבד בסביבת ריבית גבוהה. "שוק ההון תמיד מחפש את הסוס הבא", הוא אומר, "ולא מחכה ללקוחות באתרי המכירות. ההערכה היא שסיום המלחמה יביא הפחתת ריבית והאצה בפעילות, וזו תייצר ביקושים למגורים ולנכסים מניבים".

במקביל, חברות הנדל"ן הציבוריות מגוונות את הפעילות שלהן. פגוט מציין שבשנים האחרונות חברות גדולות נכנסו לתחומי הנדל"ן הלוגיסטי, דיור מוגן, התחדשות עירונית ומרכזי דאטה. הוא צופה שמיזוגים ורכישות, לצד השקעות מוסדיות, ישנו את מפת החברות הציבוריות בסקטור, ושהנפקות חדשות ינצלו את הפלטפורמה הבורסאית לגיוס הון.

ויקטור וייסמן, מנכ"ל חברת המימון טופ קפיטל, מצביע על הזדמנות נוספת שנולדת מתוך העימות. לדבריו, הניצחון הצבאי והטכנולוגי של ישראל מול האיום האיראני מעלה את המוניטין שלה בעולם, וכראיה הוא מזכיר עסקה ביטחונית גדולה עם גרמניה שפורסמה לאחרונה. וייסמן מעריך שהעלייה ביצוא הביטחוני תזריק מיליארדי דולרים למשק בשנים הקרובות, ושהשיתוף האזורי שהתגבש במהלך המערכה ימשוך השקעות זרות.

דנה גולדיאן-ברק, מנכ"לית קבוצת המימון בונוס, אומרת שיזמים רבים פונים אליה בתקופה הזו בשאלה כיצד לפעול. "אנחנו לא ממליצים על עצירה גורפת", היא מבהירה, "אבל גם לא להתעלם מהסיכונים". בפועל, לדבריה, חברת המימון מנהלת מעקב הדוק יותר אחר פרויקטים, בוחנת תזרים באופן שמרני ובודקת תרחישי עיכוב. עסקאות חדשות ממשיכות להיכנס, אבל הדגש מושם על איכות הפרויקט, ניסיון היזם ויכולת ספיגה של שינויים בקצב ההתקדמות.