המשקיעים הכבדים נעלמים מתל אביב: שיעור מרובי הנכסים צנח לפחות מרבע מהרוכשים

בדיקה שערכה גלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי במשרד האוצר, מצביעה על שינוי בדפוסי הרכישה של משקי בית שבבעלותם לפחות שלוש דירות. לפי הנתונים, קבוצה זו מצמצמת את חלקה ברכישות בשניים מהאזורים המרכזיים שבהם קיים כיום מלאי גדול של דירות חדשות שטרם נמכרו.

עד לפני כשנתיים, אזור תל אביב (הכולל בנתוני האוצר גם את בת ים) הוביל בשיעור מרובי הנכסים מתוך כלל המשקיעים, ואלו היוו כשליש מהרוכשים. בחמשת החודשים הראשונים של 2026 ירד שיעורם לפחות מרבע. בעקבות הירידה, טבריה עקפה את אזור תל אביב בשיעור מרובי הנכסים מקרב המשקיעים. עם זאת, בן נאים מסייגת כי היקף הפעילות הכולל בטבריה קטן, ועומד על כ-120 דירות שנרכשו להשקעה בין ינואר למאי.

באזור חיפה הירידה חדה אף יותר: משקל מרובי הנכסים מתוך רכישות המשקיעים ירד מכ-30% ל-16% בלבד. נתוני אזור זה כוללים גם את הקריות, אך ההערכה היא כי עיקר רכישות המשקיעים מתבצע בעיר חיפה עצמה. הנתונים מראים כי משקיעים המחזיקים במספר נכסים הפכו בשנים האחרונות לדומיננטיים פחות בשני שווקים אלו.

השינוי מתרחש על רקע מלאי ארצי של כ-84 אלף דירות חדשות שנותרו למכירה. תל אביב, בת ים וחיפה בולטות בהיקף מלאי הדירות הלא מכורות, ובמקביל נרשמת בהן ירידה בנוכחות המשקיעים. בדוח נכתב: "בולטים בחסרונם, מרובי הנכסים. אין חכם כבעל ניסיון?".

אף שהנתונים אינם מעידים בהכרח על קשר סיבתי ישיר בין המלאי הקיים לנסיגת המשקיעים, הם מצביעים על כך שרוכשים הנדרשים לשלם מס רכישה גבוה מגלים זהירות באזורים שבהם נצבר היצע משמעותי של קבלנים.

גידול בבעלי חמש דירות ומעלה בישראל

במקביל למגמות העירוניות, נתונים שפורסמו לאחרונה על בסיס רשות המסים מראים כי מספר בעלי חמש דירות ומעלה בישראל גדל בכ-17% בשנתיים האחרונות. אף שמדובר באחוז גבוה, במספרים מוחלטים מדובר בתוספת של כאלף משקי בית בלבד. היקף זה נחשב קטן ביחס לסדרי הגודל של שוק הדיור ולמלאי הדירות החדשות.

העיסוק בנתוני המשקיעים מגיע תשע שנים לאחר שבג"ץ ביטל את החוק שנועד להטיל מס תקופתי על בעלי שלוש דירות ומעלה. החוק בוטל ב-6 באוגוסט 2017 בשל פגם בהליך החקיקה, ואף שבית המשפט אפשר את החזרתו לוועדת הכספים להליך תקין, המהלך מעולם לא הושלם.