באוצר מזהירים: בעלי דירות יצטרכו לשאת בחלק מהסיכונים

בזמן שמדינת ישראל ממשיכה לשלם פיצויי ענק דרך קרן מס רכוש לתושבים ועסקים שנפגעו במלחמה, במשרד האוצר מאותתים כי בעידן של אי-ודאות ביטחונית וכלכלית המדינה לא תוכל לשאת לבדה בכל הסיכונים.

בכנס הנדל"ן של אתר "מגדילים", התייחסה תמר צ'ין, רכזת שיכון והתחדשות עירונית באגף התקציבים באוצר, לחלוקת הסיכונים בין המדינה, היזמים ובעלי הדירות. לדבריה, המודל הקיים בהתחדשות עירונית, שבו הדיירים נהנים מכל הרווחים אך אינם חשופים לסיכונים כלכליים, דורש בחינה מחדש. "יש היום מנגנון שבו הדיירים חולקים ברווח. דיירים צריכים לראות גם את הסיכון. אם יש ירידה בכלכליות הפרויקט, גם הדיירים צריכים להיות שותפים לכך", אמרה צ'ין.

הדברים נאמרים ברקע היקפי תביעות חסרי תקדים שהוגשו לקרן מס רכוש בגין פגיעות ישירות במבנים וברכוש מאז תחילת הלחימה. באוצר מבהירים כי הקרן נועדה להעניק רשת ביטחון במקרי חירום, אך אינה יכולה לפתור בעיות של כדאיות כלכלית בפרויקטים או להבטיח רווחיות בשוק משתנה.

צ'ין מתחה ביקורת חריפה על אישור תוכניות התחדשות עירונית שלדבריה אינן כלכליות מלכתחילה. "אי אפשר להמשיך לאשר תוכניות בהתחדשות עירונית בכלכליות גבולית. תוכנית על הנייר שאין לה יכולת מימוש היא תוכנית שמשקרת", אמרה.

לדבריה, שוק ההתחדשות העירונית מהווה כיום כשליש מהתחלות הבנייה בישראל, אולם חלק מהפרויקטים אושרו בתנאי ריבית נמוכה ועלויות בנייה שונות לחלוטין מהמצב כיום. העלייה החדה בריבית, התייקרות חומרי הגלם והמחסור בידיים עובדות הפכו פרויקטים רבים לפחות כדאיים, ובאוצר סבורים כי יש ליצור "מרווח ביטחון" גדול יותר בתכנון כדי למנוע את עצירתם של פרויקטים באמצע הדרך.

במקביל, שלחה צ'ין מסר ברור למשקיעים והבהירה כי באוצר מתכוונים לפעול להארכת הוראת השעה הקובעת מס רכישה של 8% על דירה להשקעה. לדבריה, הפחתת המס בשנת 2020 הגדילה את הביקושים מצד משקיעים והקשתה על רוכשי דירה ראשונה. "מבחינת האוצר, המטרה היא שמי שייהנה מירידת המחירים יהיו רוכשי הדירה הראשונה, ולא משקיעים", אמרה.

התמודדות הרשויות המקומיות והקשיים בשטח

ראש עיריית רחובות, מתן דיל, התייחס בכנס לפגיעות הישירות שספגה העיר במהלך המלחמה וסיפר כי שלושה טילים שפגעו ברחובות גרמו לנזק רב ליותר מ-200 בניינים, בהם שבעה מבני ציבור. לדבריו, "הלקח המרכזי בתוך האירוע המשברי הזה הוא שאי אפשר להסתכל רק על המבנים שנהרסו אלא בראייה מרקמית רחבה". דיל הוסיף כי העירייה נכנסה למסלול מהיר של תכנון וכי המפתח להצלחה הוא "הביטחון שאתה נוסך בתושבים ובשיח איתם".

במהלך הדיון עלה קושי נוסף המעכב פרויקטים של פינוי-בינוי – החתימה מול יזמים קטנים שאינם מסוגלים לקדם את התוכנית בפועל. פולי טטרו, מייסד ומנכ"ל טופ קפיטל, ציין כי יזמים גדולים שמגיעים למתחמים מגלים לעתים ש"הנסח מלוכלך" בהערות אזהרה מצד יזמים קטנים שפעלו במקום בעבר ולא הסירו אותן. טטרו הדגיש כי גופי המימון חייבים לבצע בדיקות מעמיקות כדי לוודא שליזם יש יכולת פיננסית מוכחת להשלים את הפרויקט.

מיכל גור, מנכ"לית פרץ בוני הנגב, קראה להשיק קמפיין הסברה לאומי לבעלי הדירות. "צריך להגביר את המודעות של האנשים ולהסביר להם מה הנזק שהם גורמים לעצמם כשהם הולכים וחותמים לגוף שאינו איתן כלכלית, אינו מנוסה ואינו מוסמך. בעלי הבתים נמצאים במלכוד, לא יכולים לצאת ממנו, וכולנו נפגעים מזה", אמרה גור.

עו"ד אור קרן, שותף ומייסד במשרד כהן-קצב, קרן, דהן ושות' KDC המייצג בעלי דירות, סיכם כי הדיירים הם הנפגעים המרכזיים מחוסר המימוש. לדבריו, "התפקיד שלנו הוא לייצר הסכם גמיש לפרויקטים שהם חסרי ודאות כלכלית. לאחרונה נהיה טרנד שברגע שמשהו לא עובד בדוח היזמים מציעים להפחית תמורות. אני לא אומר שאין מצבים שזה נדרש, אבל צריך קודם כל לעשות הכל שזה לא יקרה".