"הלמ"ס לא תחליף מחירים רשמיים בהערכות סובייקטיביות"

"מדד מחירי הדיור של הלמ"ס מבוסס אך ורק על נתוני העסקאות בפועל, ללא כל הערכות סובייקטיביות. לכן הוא אינו כולל הטבות מימון, סובסידיות או מענקים". כך אמר ד"ר דורון סייג, מנהל מדדי הדיור בלמ"ס, בכנס "הבמה המרכזית" של אתר מגדילים שנערך בחוות רונית.

לדבריו, "למרות הביקורות בשוק יש להבחין בין מחירי הדירות לבין עלויות המימון. מחירי הדירות זה דבר אחד, ועלויות המימון זה דבר אחר. אין מדינה בעולם שעושה שעטנז בין מחיר הדירה למחיר ההון, וגם הלמ"ס לא תחליף את מחירי העסקאות הרשמיים בהערכות סובייקטיביות ל'ערך כלכלי אפקטיבי".

הלמ"ס, לדבריו, לא תהיה חריגה ביחס למקובל בעולם, ולא תחליף את מחירי העסקאות במחירים המייצגים "ערך כלכלי אפקטיבי". שיטת המדידה תישאר בהתאם למתודולוגיה הבין-לאומית וכפי שנהוג כיום בלמ"ס.

נשיגות הדיור ממשיכה להצטמצם

הטבות או עלויות מימון נמדדות במסגרת מדד נשיגות הדיור – מדד הבוחן את יכולת משקי הבית לרכוש דירה על בסיס פרמטרים כגון מחירי הדירות, הכנסות משק הבית ועלות הריבית, ומציג את ההשפעה של תנאים פיננסיים משתנים. כך, למשל, ניתן לראות כיצד עליית הריבית בשנים 2022-2023 הקשתה משמעותית על האפשרות לרכוש דירה, גם כאשר מחירי הדירות עצמם ירדו מעט.

על פי מדד הנשיגות, בין 2022 ל-2023 כ-11.7% ממשקי הבית בישראל איבדו את היכולת לרכוש דירה – בעיקר בשל עלייה חדה בעלויות המימון והריבית, לצד מחירי דירות גבוהים. הנתון העדכני לסוף 2023 מצביע כי עבור 77% ממשקי הבית בישראל דירה אינה בהישג יד, לעומת 65.4% בלבד בשנת 2019. בחלוקה לשנים: ב-2022 הקושי נבע מעליית מחירי הנדל"ן, וב-2023 העלייה בריבית הייתה זו שהחריפה משמעותית את הבעיה. לדבריו, אנו רואים כיצד משבר נשיגות הדיור, המתבטא בקושי גובר לרכוש דירה, הולך ומעמיק בשנים האחרונות, ולכן מציאת פתרונות אפקטיביים היא צורך חיוני.

ד"ר סייג הוסיף כי לאורך השנים, מאז 1994, מחירי הדירות בישראל עלו בקצב שנתי ממוצע של כ-5.3% נומינלי וכ-2.3% ריאלי (לאחר ניכוי אינפלציה). בנוסף, השילוב בין תשואה נמוכה, רווחי הון זניחים ומלאי גדול של דירות מוכנות לאכלוס שנותרו למכירה (כ-16 אלף יח"ד), תומך בהמשך עלייה במחירי השכירות, רכיב המהווה כרבע ממדד המחירים לצרכן ועלול לעכב את הורדות הריבית בעתיד.