המספרים גבוהים, אבל שוק הדיור בכלל לא מתעורר

הזינוק בהיקף המשכנתאות בחודש יוני אינו מעיד בהכרח על התעוררות בשוק הדיור. כך עולה מניתוח של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, שלפיו הנתונים הגבוהים משקפים בעיקר מימוש של עסקאות שנחתמו בשנים האחרונות, ולא גל חדש של רוכשים.

ביוני ניטלו משכנתאות בהיקף של כ-11.05 מיליארד שקל, וכ-10.2 מיליארד שקל בניכוי מחזורים, מהרמות הגבוהות שנרשמו בשנים האחרונות. באוצר מדגישים כי הנתון עלול להטעות, שכן נתוני המשכנתאות מתפרסמים לפני נתוני העסקאות, אף שבפועל ההלוואה נלקחת רק לאחר חתימת חוזה הרכישה.

לפי הניתוח, בשוק הדירות החדשות נפער בשנים האחרונות מרווח זמן משמעותי בין מועד הרכישה למועד נטילת ההלוואה, בעקבות התרחבות עסקאות "על הנייר" ומבצעי מימון דוגמת 20/80. בעסקאות אלו הרוכשים משלמים חלק קטן ממחיר הדירה בעת החתימה, בעוד עיקר התשלום נדחה למועד המסירה.

באגף מציינים כי בשנים 2020–2021 נפתח פער גדול בין מספר העסקאות למספר המשכנתאות, על רקע הביקוש הגבוה והמחסור בדירות. לאחר עליות הריבית הצטמצם הפער, אך התרחב מחדש עם התפשטות הטבות המימון של הקבלנים. בשנת 2025, לאחר שבנק ישראל הגביל את מבצעי המימון, צנח מספר העסקאות בשוק החופשי, אך המשכנתאות המשיכו לזרום בשל מימוש חוזים ישנים. באוצר מוסיפים כי בתוכניות הדיור המסובסדות כמעט שאין פער כזה, מה שממחיש שבשוק החופשי הנתונים אינם אינדיקציה מיידית לרמת הפעילות.

על אותה מגמה הצביעה שבי שמר, סמנכ"לית ומנהלת החטיבה הקמעונאית בבנק מזרחי טפחות, בוועידת "עידן האסדרה" של התאחדות יועצי המשכנתאות. לדבריה, ההיקף הגבוה כיום אינו נובע מהתאוששות בענף, אלא ממימוש עסקאות שנחתמו לפני שנתיים עד חמש שנים, במסלולים כמו תשלומים ליניאריים וסבסוד קבלן. שמר העריכה כי בשנים 2026 עד 2028 יישאר ההיקף דומה לזה של השנה הנוכחית ואף יעלה, וכי ירידה אפשרית במספר העסקאות תורגש בנתוני ההלוואות רק בעוד שלוש עד ארבע שנים.

באשר לתחזית המאקרו ציינה שמר כי התחזקות השקל מסייעת לבלימת האינפלציה ומגדילה את הסיכוי להמשך הורדת הריבית לכ-3% עד סוף השנה, מהלך שעשוי להחזיר לשוק רוכשים הממתינים על הגדר. עם זאת הדגישה כי אינה מזהה משבר בענף: "יש קושי נקודתי באזורים מסוימים שבהם קבלנים מורידים מחירים, אבל אחרי שנתיים של דשדוש בדרך כלל אנחנו רואים את השוק חוזר לעליות מחירים".

משה פלדמר, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי בעדית מימון, הוסיף כי מבצעי המימון של הקבלנים והפתרונות החוץ-בנקאיים נתנו מענה מדויק לתקופה של ריבית גבוהה, ואפשרו לזוגות צעירים ולמשפרי דיור לרכוש דירה. לדבריו, "השוק אומנם נמצא עדיין בסביבת אי ודאות ומוקדם לקבוע שהוא 'רותח', אך מוקדם עוד יותר להספיד את הביקושים, כשבפועל הציבור בעיקר ממתין לאותות של יציבות. ברגע שאלו יגיעו, הביקוש הכבוש שקיים כיום בשטח עשוי לחזור ולהתבטא בעוצמה".