דוח: ההתחדשות העירונית היא שליש משוק הדיור

ההתחדשות העירונית בישראל הפכה ממסלול בנייה משלים לאחד המנועים המרכזיים של שוק המגורים. דוח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2025, המפורסם היום (א'), מציג נתוני שיא בתחומי התכנון, היתרי הבנייה והתחלות הבנייה ברחבי הארץ.

על פי הדוח, בשנת 2025 אושרו 186 תוכניות פינוי-בינוי חדשות הכוללות 75,925 יחידות דיור, מתוכן 55,074 דירות תוספתיות (דירות חדשות שנבנו מעבר לדירות הדיירים הקיימים). נתונים אלו מציגים זינוק משמעותי בהשוואה לשנת 2015, שבה אושרו כ-6,200 דירות בלבד במסלול זה.

השפעת הענף ניכרת בכלל שוק הדיור: בשנת 2025 היוותה ההתחדשות העירונית 35 אחוזים מכלל יחידות הדיור שקיבלו היתרי בנייה בארץ, ו-28 אחוזים מכלל התחלות הבנייה. בנוסף, כל דירה חמישית שנמכרה בישראל בשנה זו (22 אחוזים מסך העסקאות) נבנתה במסגרת פרויקט של התחדשות עירונית.

בחלוקה גיאוגרפית, ירושלים מובילה את היקף הפעילות עם 54 תוכניות פינוי-בינוי מאושרות הכוללות 15,240 דירות מוצעות. אחריה ברשימה תל אביב-יפו עם 6,815 דירות, לוד עם 6,792 דירות, אשדוד עם 5,335 דירות וחיפה עם 4,605 דירות. ביחס לגודל האוכלוסייה, בולטות בנתוני הפיתוח הערים טירת כרמל, לוד וחדרה.

במקביל לפקיעת תוכנית תמ"א 38, ב-21 ערים אושרו או קודמו תוכניות עירוניות חלופיות, המציגות פוטנציאל של יותר מ-622 אלף דירות חדשות ומחודשות בכ-36,653 בניינים.

בשטח, ניתנו בשנת 2025 היתרי בנייה ל-28,902 יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית: 13,066 דירות בפינוי-בינוי ו-15,836 דירות בהתחדשות בניינית (פרויקטים נקודתיים). ירושלים מובילה בהיתרי פינוי-בינוי עם 4,092 יחידות דיור, בעוד שתל אביב-יפו מובילה בהתחדשות בניינית עם 180 מבנים שקיבלו היתר בנייה.

התרחבות לפריפריה וצרכים ביטחוניים

הדוח מצביע גם על מגמת התרחבות של המיזמים אל מחוץ לאזורי הביקוש. בנגב ובגליל מקודמות כיום תוכניות בהיקף של יותר מ-41 אלף יחידות דיור, בין היתר ביישובים קריית שמונה, שדרות, נתיבות, טבריה, צפת, אילת, אופקים ושלומי.

"ההתחדשות העירונית מהווה כבר מנוע מרכזי של שוק הדיור ולא מסלול משלים", אמר יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון. יורי גמרמן, מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הוסיף כי בשנת 2026 המיקוד הממשלתי יעבור להאצת מימוש התוכניות המאושרות והבאתן לשלב הבנייה בפועל.

לדברי איילת רוסק, שותפה מייסדת ומנכ"לית מכלול נדל"ן, הביקוש בשטח מצד יזמים להרחבת הפעילות נותר גבוה, אך מימוש הפוטנציאל המלא של הענף תלוי בשיתוף פעולה הדוק בין הרשויות, היזמים וגופי המימון כדי לתרגם את תנופת התכנון לבנייה בפועל.

אפי כץ, מנכ"ל קבוצת ההתחדשות ענב, קשר בין העלייה בביקוש להיבטים ביטחוניים ובטיחותיים: "הציבור מבין כיום את התרומה של הפרויקטים הללו לביטחון האישי. החלפת בניין ישן במבנה מודרני הכולל ממד ותשתיות מחוזקות מעניקה הגנה טובה יותר מפני איומים ביטחוניים ורעידות אדמה". כץ הוסיף כי התהליך חיוני גם לחידוש מרכזי הערים הוותיקים, שנותרו מאחור בזמן שנבנו שכונות חדשות בשוליים.