במאמר אקדמי שכתבנו לאחרונה, הצבענו על הכשל הטמון ב"חוק השכירות ההוגנת", שאימצה הכנסת לפני כשנה. טענו כי החוק צפוי להוביל לעליית מחירי השכירות, ולפגיעה בשוכרים החלשים ביותר. חבר-הכנסת רועי פולקמן, מיוזמיו הבולטים של החוק, מבקש להדוף את ביקורתנו, וטוען כי מחקרנו אינו אלא "דיבור גבוה שהולם מחקרים אקדמיים". אנו סבורים שחבר-הכנסת פולקמן טועה בכך, ונסביר מדוע.
"חוק השכירות ההוגנת" מיועד לסייע לציבור השוכרים בישראל, שמזה שנים רבות נאנקים תחת דמי-השכירות המאמירים. מטרה זו, לפחות בעינינו, היא ראויה. אלא שכדי לקדם מטרה ראויה, יש לנקוט באמצעים שיש בהם כדי להגשימה. הבעיה שביסוד "חוק השכירות ההוגנת" היא היעדרו של קשר בין אמצעי למטרה. החוק, לא זו בלבד שאינו צפוי לסייע לציבור השוכרים, אלא צפוי לפגוע בהם, ובחלשים שבהם במיוחד.
>> המאמר של ח"כ רועי פולקמן: הסיבה שבעל הבית לא יכול לדרוש מכם יותר כסף
כשמבקשים להיטיב את מצבו הכלכלי של אדם, שתי דרכים עקרוניות עשויות לבוא בחשבון. אפשרות אחת היא להגדיל את סך המקורות העומדים לרשותו: אם לאדם מקורות רבים יותר, ברור כי הוא יכול לרכוש יותר, ובכך להיטיב את מצבו. אפשרות שניה היא להביא לירידת מחירים: אם המוצרים שאדם צורך עולים פחות, אז הוא יכול, באמצעות מקורותיו הקיימים, לצרוך יותר. אלא ש"חוק השכירות ההוגנת" לא עושה—לא את זה ולא את זה. הוא אינו מגדיל את סך המקורות העומד לרשותם של שוכרים, והוא אף אינו מביא לירידה במחירי השכירות (נהפוך הוא: הוא מוביל לעלייה נוספת בהם).
מה כן עושה החוק? החוק אוסר על כריתתם של חוזי שכירות מסוגים מסוימים. אם לפני החוק הוצע בשוק מגוון רחב של שירותי שכירות - חלקם באיכות גבוהה ובמחיר גבוה, וחלקם באיכות נמוכה ובמחיר נמוך - הרי שכעת חלק מן החבילות הזולות, מן הסוג השני, הוצאו מן השוק. כעת כל חוזה שכירות חייב לעמוד בסטנדרט מינימלי של איכות, כשלצידו תג מחיר התואם את איכותו.
ההעדפות של פולקמן, לא שלכם
האם, באמצעות הסרתן של החבילות הזולות אפשר לשפר את מצבם של שוכרים חלשים? אילו במקביל להסרתן היו מסייעים לשוכרים במימון השכירות היקרה - הרי שההסדר עשוי היה לסייע להם. אך את זאת המחוקק אינו עושה. לעניים ביותר מבין השוכרים אומר המחוקק: "נסייע" לכם בכך שנחייב אתכם לרכוש שכירות יקרה. ובכך, "סיוענו" לכם יתמצה; מימונה של השכירות היקרה יבוא מכיסכם.
ככל ששוכר הוא עני יותר, כך הפגיעה בו עקב החוק צפויה להיות עמוקה יותר. חשבו על אדם דל-אמצעים, שבטרם החוק, רכש שירותי דיור, מזון ולבוש- כולם ברמה בסיסית. כעת בא החוק, ומחייבו לרכוש שירותי דיור ברמה גבוהה יותר, מבלי לסייע לו במימונם. האם בכך היטיב את מצבו? אם אמצעיו דלים ממש, יתכן כי כעת לא יוכל לשכור דירה כלל, ומצבו יורע. ואם יצליח לשכור דירה למרות מחירה הגבוה, יוותרו בידו פחות מקורות לסיפוק צרכי החיים האחרים - מזון ולבוש. אם לפני החוק הוא בחר בדיור זול, כדי לממש צרכים אחרים, הרי שבעקבות החוק הוא לא יוכל עוד לממש העדפה זו. את אמצעיו הדלים ייאלץ כעת לחלק לא על-פי העדפותיו שלו, אלא על-פי אלה של חבר-הכנסת פולקמן.
חבר-הכנסת פולקמן טוען בתגובתו למאמרנו כי בעקבות החוק מחירי השכירות לא יעלו, שכן הם ממילא בשיעור המקסימלי שהמשכיר יכול לגבות, אך בה בשעה סל ההטבות שיקבל השוכר יגדל. טענה זו היא שגויה. ראשית, דירות מסוימות ייצאו משוק ההשכרה לנוכח אי-עמידתן בתנאי הסף, ובכך יקטן ההיצע מבלי שהצטמצם הביקוש. הואיל והמחירים נקבעים בשיווי המשקל של היצע וביקוש, מחירי השכירות יעלו. שנית, וזה העיקר, אם המשכיר מחויב להעמיד לשוכר "סל הטבות" שקבע המחוקק, הרי שההשכרה תהפוך יקרה יותר עבור המשכיר, ואילו השוכר יהיה מוכן לשלם עבורה יותר. משני הטעמים גם יחד, המחיר צפוי לעלות.
עוד טוען חבר-הכנסת פולקמן, כי מי שמתנגד לחוק השכירות ההוגנת הוא אנטי-חברתי. גם טענה זו שגויה. הטענה כנגד החוק איננה כי סיוע לשוכרים אינו מטרה מוצדקת. הטענה היא כי החוק אינו מגשים מטרה זו, ופוגע בקבוצה החלשה שעליה הוא מבקש להגן. ככלל, התערבות רגולטורית ביחסים חוזיים עשויה להועיל במקרים מסוימים, ולהזיק במקרים אחרים. המבחן הוא קיומו של כשל שוק. למשל, האם בהעדר התערבות, לצדדים יהיה חסר המידע הנדרש כדי לקבל החלטות התקשרות מושכלות. במאמרנו ציינו כי אחת ההוראות שאומצו בחוק - זו האוסרת על השכרת דירה שיש בה "סיכון בלתי סביר לבטיחותו של השוכר או לבריאותו" - עשויה להיות מוצדקת על בסיס זה. אגב, הוראה בעלת אופי דומה היתה קיימת גם לפני אימוצו של החוק החדש. בכל מקרה, המאמר שפירסמנו מראה (ובכך עיקר תרומתו), כי גם כשמביאים בחשבון את כשלי השוק הקיימים בשוק השכירות, אין בהם כדי להצדיק את הוראותיו העיקריות של החוק. המסקנה נותרת בעינה: תחת כל הבנה סבירה של המציאות השוקית, אין לצפות כי החוק יגשים את מטרתו. להיפך, הציפיה הסבירה היא כי הוא יוביל לפגיעה ברווחתם של אלה שלהם הוא מבקש לסייע.
כיצד, אם כך, אפשר בכל זאת להועיל לציבור השוכרים? התשובה היא כי דרך המלך היא בהגדלת ההיצע, אשר תוביל בתורה לירידה במחירי השכירות. אף מסר זה אינו חדש, וכלכלנים זועקים אותו מעל לכל בימה זה שנים ארוכות. חבר-הכנסת פולקמן מסכים שזהו פתרון ראוי. אם כך, בפתרון זה ראוי להתמקד, מבלי להתפתות ל"פתרונות ביניים", שמזיקים יותר משהם מועילים, ודווקא לאלה שעליהם מבקשים להגן.
הכותבים הם מרצים וחוקרים בבית ספר הארי רדזינר למשפטים בבינתחומי הרצליה