כדי שתוכלו להיות משקיעי נדל"ן מתוחכמים עליכם לחשוב מחוץ לקופסא - לחשוב בצורה יצירתית ושונה מכל משקיעי הנדל"ן האחרים. עליכם לזהות מקומות שעומדים לזנק במחיר עקב שינויים משמעותיים ההולכים להתרחש באזור. זה לא תמיד פשוט, אבל זה בהחלט אפשרי, במיוחד מכיוון שהמגמות בנדל"ן נמשכות על פני תקופה.

הנה כמה דוגמאות:

ערי פריפריה הרחוקות שהולכות להתחבר לרכבת או לכביש המנגיש את העיר למרכז בצורה נוחה וקלה, עשויות להיות השקעה טובה. ברגע שהמרחקים מתקצרים, גם המחירים מתקצרים – המרחק הפיזי בין המרכז לערי הפריפריה מתקצר, והמרחק במחיר בהתאמה, מתקצר גם כן.

דוגמא לעיר כזו היא קריית שמונה, המתומחרת כיום במחיר נמוך מאוד של – 6,700-7,500 שקל למ"ר.

ניתן למצוא בקרית שמונה דירת שלושה חדרים בגדול 65 מ"ר במחיר של 450 אלף שקלים בלבד. זהו המחיר למ"ר הכי נמוך בארץ.

היתרון כאן - חיבור הרכבת. בתוך כמה שנים תושלם בניית מסילת הרכבת לקריית שמונה, מחירי הדירות יקפצו משמעותית, מכיוון שהרכבת תחבר את קריית שמונה למרכז בצורה קלה ונוחה.

כיוון נוסף שאפשר לבחון אותו הוא: ערי פריפריה שנמצאות ליד הים, מקום זה הופך אתם לאטרקטיביים מאוד עבור יזמי נדל"ן המחפשים לבנות בניינים ליד הים, מכיוון ויש ביקוש גדול לדירות חדשות צמודות לים. ומכאן,  שהיזם מבצע תוכנית פינוי בינוי באזור בשיתוף פעולה עם העירייה - הם הורסים ומפנים את הבניינים הישנים, ובמקומם בונים בניינים חדשים, כאשר הדירות החדשות גדולות יותר ושוות מאות אלפי שקלים יותר משווי הדירה הישנה שהייתה לפני הפינוי בינוי.

חשוב מאוד, ללמוד יותר לעמוק את הנושא הזה, בכדי שתדעו לזהות באיזה שלב נמצא תהליך הפינוי בינוי באזור, לפני שאתם קונים את הנכס להשקעה.

תצפית על קריית שמונה מצוק מנרה
קריית שמונה | צילום: Protasov AN, Shutterstock

לקראת השבחה?

דוגמא למצב כזה אפשר למצוא בקריית ים. קריית ים ממוקמת צפונית לחיפה על רצועת חוף ארוכה. עיריית קריית ים מקדמת שלושה יעדים עיקריים: התחדשות עירונית- פיזית, חברתית, כלכלית. פיתוח רצועת החוף כעוגן מרכזי למינוף העיר ומיתוגה כעיר נופש. משיכת אוכלוסייה חזקה וזוגות צעירים.

העירייה מקדמת משמעותית את נושא הפינוי בינוי בעיר, מתוך הבנה כי הבתים הישנים עלולים לקרוס. היזמים מצידם מנצלים הזדמנות כלכלית זאת, אשר פוטרת אתם ממיסוי משמעותי (הם מקבלים הטבות מס) והם זוכים בזכויות בנייה מורחבות.

כך יוצא שהרוכשים שקונים כיום דירת 3 חדרים בעיר בעלות של 500 אלף שקל, יוכלו להערכתי להרוויח בעוד מספר שנים מאות אלפי שקלים, כאשר העלייה של הנכס מתרחשת בכל שלב של התקדמות התוכנית. אז נכון, אף אחד לא יודע מה יהיה, אבל לפחות בהתבסס על ההיסטוריה במקומות מסוג זה, צפויה כאן השבחה גדולה.

עם זאת, חשוב לשים לב כי תוכנית פינוי בינוי לוקחות לעתים מעל שבע שנים, ולכן ההשקעה במקרה הזה היא לטווח הארוך.

נוסף על כך, עירית קריית ים מתכננת טיילת מרשימה לאורך רצועת החוף, וכן היכל תרבות אשר יכלול 700 מקומות ישיבה, וכן חדרי למוד והדרכה, פינות יצירה, גלריה ועוד. נכסים אלו אמורים להשביח את האזור.

איפה לא לקנות

הימנעו מאזורים שמשקיעי נדל"ן נוהרים אליהם, תאוריית "חכמת ההמונים" אינה תופסת כאן. דווקא להיפך. מקומות אלו נהפכים להיות מלאים בדירות אשר נרכשו להשקעה, מה שמציף את האזור בדירות להשכרה, וגורם לירידת מחירי השכירות באזור. אגב, מסתתרת כאן שאלה גדולה – איך יראו בעתיד הפרויקטים של מחיר למשתכן? פרויקטים אלו כוללים הרבה רוכשים שלא מתכוונים לגור בדירה, אלא להשכיר אותה.

כך או אחרת, דוגמה למקומות שאליהם נהרו משקיעים, נהירה שלא הצדיקה את עצמה הם – ירוחם ודימונה. משקיעי הנדל"ן רכשו בשנים האחרונות דירות רבות  במקומות הללו. הסיבה העיקרית היתה "עיר" הבה"דים שמוקמת באזור – האזור התמנף, מגיעה אליו אוכלוסייה חזקה, אבל מסתבר  שלא כל אלפי החיילים שמשרתים שם צפויים לעבור לגור באזור. בינתיים זה נראה כמו אחרי השיא – מורגשת עצירה בעליית מחירי הדירות ולהערכתי צפויה להיות ירידה בתשואה לדירה, מכיוון שהאזור מוצף בדירות להשכרה.

הכתבה פורסמה לראשונה באתר הון:

מחשבון מחירי הדירות - ככה תדעו מה עשו מחירי הדירות בתקופה מסוימת
מחירי הדירות – לאן?

הכתוב אינו מהווה תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי