גם ההטבות לא עוזרות: שוק הדיור ממשיך לאבד גובה

סקירת ענף הנדל"ן למגורים שפורסמה היום (ד') על ידי אגף הכלכלן הראשי באוצר, מציגה כי בחודש ספטמבר 2025 נמכרו 6,925 דירות בלבד, כולל דירות בסבסוד ממשלתי – ירידה של 17% לעומת ספטמבר שעבר ו-9% פחות מחודש אוגוסט שקדם לו. אם מנכים את עסקאות "מחיר למשתכן" ודירות בסבסוד ממשלתי, נותרות 6,048 עסקאות בשוק החופשי בלבד – ירידה של כמעט 20%.

המגמה ברורה: פחות עסקאות, פחות תנועה, והרבה יותר זהירות. אחרי שנה של ציפייה לירידות מחירים שלא הגיעו, נראה שהקונים פשוט מעדיפים לשבת על הגדר. הסיכון גבוה, הריבית עדיין מכבידה, והאמון – נשחק.

כשהמכירות נתקעות, הקבלנים מוציאים את הנשק הוותיק מהבוידעם – הטבות מימון. אחרי חודשים של ריסון, בחודש ספטמבר נרשמה עלייה חדה במבצעי המימון: ב-31% מהעסקאות ניתנה הטבה כלשהי, לעומת 27% בלבד באוגוסט. המשמעות ברורה: כמעט כל דירה שלישית נמכרת כיום עם תנאי תשלום מיוחדים.

הסקירה מציגה מראה כי מבצעי "10/90" חוזרים ובגדול, כשקונים משלמים רק 10% במעמד החתימה ואת היתרה במסירה. בתל אביב נרשמה קפיצה דרמטית בהיקף ההטבות – מ-23% ל-30% תוך חודש אחד – הנתון הגבוה ביותר מאז סוף 2024. אבל למרות ההנחות, השוק כאמור לא מתעורר. בערים כמו נתיבות, לוד, רמת גן ועכו, שם ההטבות ניתנו בנדיבות, מספר העסקאות דווקא צנח. הקבלנים מציעים יותר – אך הקונים עדיין לא חוזרים.

אחד השינויים הבולטים בסקירה הוא הירידה במכירות "על הנייר". שיעור הדירות החדשות שנמכרו "על הנייר", כלומר דירות שיימסרו רק בעוד שנתיים ומעלה, צנח ל-57% בלבד – ירידה של שבע נקודות אחוז תוך חודש אחד בלבד. בעוד שבנתניה שיעור הדירות שנמכרו על הנייר קרס מ-80% ל-45%, בתל אביב דווקא נרשמה עלייה מ-63% ל-75%.

הזוגות הצעירים פורשים מהמירוץ

הנתון המדאיג ביותר בסקירה הוא זה של רוכשי הדירה הראשונה. במהלך ספטמבר נרשמו 3,907 רכישות "דירה ראשונה" בלבד – ירידה של 15% בכלל העסקאות, ובשוק החופשי – 24% פחות. המשמעות היא ברורה: מי שאין לו סבסוד ממשלתי פשוט לא קונה.

בבאר שבע, למשל, נרשמה צניחה של 36% – השיעור החד ביותר מאז פרוץ המלחמה. גם משפרי הדיור אינם יוצאים דופן: רק 1,826 עסקאות, ירידה של 15%, כאשר כרבע מהן של "מצמצמי דיור" – משפחות שמוכרות דירה גדולה ועוברות לקטנה יותר כדי להתמודד עם עלויות הריבית והמשכנתה.

גם בקרב המשקיעים ניכרת האטה. רכישות להשקעה הסתכמו ב-1,191 דירות, ירידה של 15% לעומת השנה שעברה. עם זאת, לעומת אוגוסט נרשמה עלייה של כ-8%, בעיקר בזכות קרנות ריט וחברות נדל"ן שרכשו מקבצי דיור להשכרה.

משקל המשקיעים נשאר יציב, 17% מכלל העסקאות, אך האופי השתנה: פחות רוכשים פרטיים, יותר גופים מוסדיים. תושבי החוץ, לעומת זאת, כמעט נעלמו מהמפה. בחודש ספטמבר נרשמו רכישות נטו של 103 דירות בלבד, מחצית מהיקף הפעילות בשנה שעברה. ירושלים ריכזה למעלה ממחצית מהרכישות שלהם, אך גם שם מדובר במספרים נמוכים מאוד.

למרות הצניחה במכירות, מחירי הדירות עצמם עדיין לא מציגים ירידה רוחבית. השוק קפוא: הקונים מחכים שהמחירים ירדו, הקבלנים מנסים לשמור על תזרים חי, המשקיעים מתלבטים אם להיכנס, והמדינה צופה מהצד. התוצאה היא שוק בהקפאה עמוקה: לא מתרסק, אבל גם רחוק מהתאוששות.

השאלה שנותרה פתוחה היא מי ימצמץ ראשון: הקונים – שיחזרו לשוק ויקבלו את המחירים הגבוהים; או הקבלנים – שייאלצו סוף סוף להוריד מחירים באמת.