מתחת לרדאר של שוק הנדל"ן: 82 אלף ישראלים כבר לא תושבי המדינה
הענף מתמקד בעלייה ובביקושים, אך בני 31–50, ליבת רוכשי הדירות, מובילים את הפניות לניתוק. מחצית מהם עולים חדשים. נתוני בנק ישראל מצביעים על מגמה הפוכה: משקיעים זרים מגבירים פעילות
שוק הנדל"ן הישראלי עסוק בשנים האחרונות בהשפעת העלייה, המחסור בדירות והגידול הטבעי באוכלוסייה. אלא שנתוני הביטוח הלאומי מצביעים על צד אחר של המשוואה: בשנים 2024–2025 איבדו יותר מ-82 אלף ישראלים את מעמד התושבות במדינה, בין בעקבות בקשה יזומה ובין לאחר שהות ממושכת בחו"ל שהובילה לפקיעת המעמד.
ב-2025 הופסקה תושבותם של 35,625 ישראלים, וב-2024 עמד הנתון על 46,385. על פי החוק, תושב ישראלי שירד מהארץ ושהה בחו"ל חמש שנים רצופות מאבד את תושבותו באופן אוטומטי, ואינו זכאי עוד לקצבאות ומענקים מהביטוח הלאומי.
6,651 ישראלים ביקשו ב-2025 להפסיק את תושבותם מיוזמתם, לעומת 7,756 ב-2024. על אף הירידה, עדיין אלפי משקי בית בוחרים מדי שנה לנתק באופן רשמי את הקשר עם המדינה.
קבוצות הגיל שמובילות את נתוני העזיבה הן דווקא אלו הנחשבות למנוע המרכזי של שוק הדיור: בני 31 עד 40 ובני 41 עד 50. ב-2025 ביקשו 2,259 אזרחים בני 31–40 להפסיק את תושבותם, ו-1,648 נוספים היו בני 41–50. אלו הגילים שבהם רוב הישראלים רוכשים דירה ראשונה, משדרגים דיור או מחזיקים בנכסי השקעה.
הנתונים בולטים על רקע הדיון סביב הביקושים לדיור. בעוד התחזיות בענף מתבססות על גידול אוכלוסייה ועל גלי עלייה עתידיים, הקבוצה הדמוגרפית שמניעה את שוק הדירות היא גם זו שמוותרת על התושבות בשיעור הגבוה ביותר.
חלק ניכר מהעזיבה קשור לעולים חדשים. ב-2025 הופסקה תושבותם של כ-20 אלף עולים, יותר מ-56% מכלל מי שאיבדו את מעמדם. ב-2024 עמד המספר על 18,841. בביטוח הלאומי מדגישים כי נרשמה התמתנות במספר העולים שביקשו מיוזמתם לסיים את תושבותם: 1,995 ב-2025 לעומת 3,605 ב-2024, ירידה של כ-45%.
מאזן הגירה שלילי
נתוני הלמ"ס שפורסמו בסוף 2025 משלימים את התמונה. 69,300 ישראלים עזבו את הארץ במהלך 2025, לעומת 19 אלף שחזרו בלבד, ומאזן ההגירה הבין-לאומית שלילי ועומד על כ-20 אלף. מספר העולים שהגיעו לישראל ירד ועמד ב-2025 על 24,600, כ-8,000 פחות מ-2024. אוכלוסיית ישראל נאמדה בסוף 2025 ב-10,178,000 תושבים, גידול של 1.1% בלבד לעומת 2024.
נתוני בנק ישראל לרבעון הראשון של 2026 מצביעים על מגמה הפוכה. יתרת ההתחייבויות של המשק לחו"ל עלתה בכ-6 מיליארד דולר והסתכמה בכ-658 מיליארד דולר, בין היתר בעקבות גידול בהשקעות הישירות של תושבי חוץ בישראל. בבנק ישראל מציינים כי נרשמה עלייה בהשקעות הזרות ברכיב הון המניות, לצד עליית ערכם של ניירות ערך ישראליים המוחזקים בידי משקיעים זרים.
עבור ענף הנדל"ן, הנתונים מהווים אינדיקציה לכך שהעניין של משקיעים ותושבי חוץ בישראל נמשך, במיוחד בתחומי הנדל"ן המניב, המגורים וההתחדשות העירונית, הנחשבים לאפיקי השקעה ארוכי טווח.
בכירים בענף הנדל"ן מסכמים: "כולם מדברים על מי שמגיע לישראל, אבל כדי להבין לאן הולך שוק הדיור, צריך להסתכל גם על מי שעוזב".