התחדשות עירונית בירידה: רק 17.5% מהדירות החדשות נבנות בפרויקטי פינוי־בינוי
בעוד התחלות הבנייה הכלליות זינקו ב־31%, התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית עלו ב־7% בלבד. יזמים מדווחים על שחיקה בכדאיות הכלכלית ועצירת פרויקטים בשלבים מתקדמים
התחלות הבנייה בפרויקטי התחדשות עירונית מפגרות אחרי קצב הבנייה הכללי במשק, כך עולה מבדיקה שערכה החברה לפיתוח והתחדשות עירונית על פי נתוני הלמ"ס. בין אוקטובר 2024 לספטמבר 2025 החלה בנייתן של 14,177 דירות במסגרת פינוי־בינוי ותמ"א 38/2, עלייה של 7% בלבד לעומת התקופה המקבילה אשתקד. באותה תקופה החלו להיבנות 81,021 דירות בכלל המשק, עלייה של 31%.
כתוצאה מכך, חלקם של פרויקטי ההתחדשות העירונית מכלל התחלות הבנייה ירד מ־21.5% ל־17.5%.
ברבעון השלישי של 2025 החלה בנייתן של 3,254 דירות בהתחדשות עירונית, ירידה של 3% מהרבעון הקודם וירידה של 17% מהרבעון המקביל אשתקד.
הנתונים המחוזיים חושפים פערים משמעותיים. במחוז תל אביב התחדשות עירונית מהווה 44% מהבנייה: 7,699 דירות מתוך 17,468 התחלות בנייה. לעומת זאת, במחוז הצפון מדובר ב־1.25% בלבד: 132 דירות מתוך 10,532 התחלות בנייה.
במחוז ירושלים החלה בנייתן של 1,765 דירות בהתחדשות עירונית, כ־19% מכלל הבנייה במחוז. במחוז המרכז החלו להיבנות 3,323 דירות, כ־17% מכלל הבנייה. בחיפה ובדרום הנתונים נמוכים: 660 דירות בחיפה (8%) ו־598 בדרום (4%).
בתקופה הנבדקת נהרסו 5,476 דירות במסגרת פרויקטי הריסה ובנייה מחדש, דומה ל־5,576 דירות שנהרסו בתקופה המקבילה אשתקד. גם כאן בולט הפער בין המרכז לפריפריה: במחוז תל אביב נהרסו 3,026 דירות, בעוד שבמחוז הצפון נהרסו 119 דירות ובדרום 203.
שחיקה בכדאיות הכלכלית
גורמים בענף מצביעים על שילוב של סיבות להאטה. ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, אמר כי "הרווחיות של יזמי ההתחדשות נשחקה. הריבית נשארה גבוהה, הביקושים ירדו והמחירים מתמתנים. המימון מתייקר והבנקים נוקטים זהירות רבה יותר. בשטח אנחנו רואים יזמים שמגיעים כמעט לשלב ההיתר ונאלצים לעצור".
בעשורים האחרונים עיריות רבות צמצמו את היקף זכויות הבנייה והתמורות לדיירים, מתוך הנחה שמחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות. כעת, כשהשוק מתייצב ובאזורים מסוימים נרשמת ירידת מחירים, סלי הזכויות שנקבעו בעבר אינם מספיקים. חלק מהיזמים נאלצים למכור פרויקטים, להפחית תמורות לדיירים או להקפיא את היציאה לשיווק.
רן ינאי, מנכ"ל ובעלים של צ.פ, הצביע על חסמים מובנים: "הליכי תכנון ארוכים ומורכבים, חוסר אחידות בין רשויות מקומיות ודרישות משתנות שמקשות לייצר ודאות תכנונית וכלכלית, לצד מחסור בכוח אדם מקצועי בוועדות התכנון ובענף הביצוע". לדבריו, נדרש "קיצור משמעותי של הליכים, יצירת אחידות רגולטורית בין הרשויות וחיזוק המערכות המקצועיות".
אשר אלון, מנכ"ל ובעלים של קבוצת אשלי לירן, טען כי "הירידה בהתחלות הבנייה נעוצה דווקא בממשלה וברשויות המקומיות. קל יותר לנצל עתודות קרקע פנויות ולבנות שכונות חדשות, אך הפתרון הנכון הוא קידום פרויקטי התחדשות עירונית. מדובר בשמירה על עתודות קרקע לדורות הבאים, וגם בצורך בטיחותי: בניינים ישנים מצויים בסכנת קריסה מבלאי, רעידות אדמה או מתקפות טילים".