עודף של אלפי דירות, יזמים בלחץ: 2026 תסנן את החלשים

שנת 2026 נפתחת בפער בולט בין תמונת המאקרו הכלכלית לבין המתרחש בשוק הנדל"ן. מצד אחד ניצבת כלכלה שמפגינה יציבות יחסית וציפיות לצמיחה, ומצד שני עומד שוק דיור הסובל מעודף היצע, עלויות מימון גבוהות וזהירות גוברת מצד הבנקים.

יאיר קפלן, מנכ"ל בנק ירושלים, מציג תחזית מאקרו זהירה אך אופטימית. לדבריו, הכלכלה הישראלית הפגינה חוסן גם במהלך מלחמת חרבות ברזל והמשיכה לפעול ללא פגיעה מערכתית. בשנת 2026 צפויה צמיחה גבוהה יחסית, הנשענת על ביקוש מקומי יציב, גידול ביצוא הביטחוני וההייטק, והשקעות נרחבות בשיקום ובתשתיות.

עם זאת, קפלן מדגיש כי המחיר התקציבי של המלחמה ימשיך ללוות את המשק. בשנה שלפני בחירות, האתגר המרכזי לא יהיה עצם הצמיחה אלא שמירה על משמעת פיסקלית ואמון השווקים.

שוק הדיור: הפערים מתרחבים

במבט על שוק הדיור עצמו, התמונה פחות אופטימית. רו"ח אבי דויטש, בעלים ומנכ"ל חברת האשראי החוץ-בנקאית נובו מילניום, מעריך כי המחצית הראשונה של השנה תמשיך להתאפיין בירידת מחירי דירות. מלאי גבוה של דירות לא מכורות, לצד עלויות ריבית ואחזקה כבדות, מאלצים יזמים לפעול באגרסיביות כדי לצמצם הפסדים.

הידוק תנאי האשראי מחדד את הפערים בענף: חברות עתירות מזומנים נהנות מיתרון ברור, בעוד יזמים קטנים ובינוניים מתקשים לשרוד. התוצאה היא שוק שנכנס לשלב סלקטיבי, עם פחות שחקנים, יותר מיזוגים ורכישות, וריכוז הולך וגובר של פעילות בידיים חזקות.

פולי טטרו, מייסד חברת המימון החוץ-בנקאית טופ קפיטל, מחזק הערכה זו. לדבריו, שנת 2025 לא סימנה התאוששות אלא העמיקה את המגמה השלילית. "ענף הנדל"ן אינו פועל בוואקום", הוא מדגיש, "הוא מושפע ישירות ממצב הרוח הלאומי. כל עוד חוסר הוודאות והסיכון הביטחוני נמשכים, קשה לצפות לשינוי מגמה אמיתי".

טטרו מעריך כי בהיעדר התערבות חיצונית משמעותית, כגון גל עלייה רחב, הקושי במכירת דירות יימשך ואף יחריף. במקביל צפויה האצה של שיתופי פעולה, מיזוגים והסדרים בין חברות נדל"ן.

תחזית מחירים: יציבות עם ירידות נקודתיות

יעקב ניצן, מנכ"ל רובי קפיטל, מציג תמונה מאוזנת יותר. לדבריו, השוק נמצא באנומליה: מצד אחד קיימים ביקושים קשיחים המתבטאים בעשרות אלפי נרשמים לכל הגרלה בתוכניות "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה", ומצד שני קיים מלאי גדול של דירות לא מכורות.

הצפי שלו הוא ליציבות במחירים ברמה הארצית, עם ירידה קלה ונקודתית באזורים ספציפיים כגון רובעים שלוש וארבע בתל אביב. לעומת זאת, בפריפריה, בעוטף, בבית שמש, בירושלים ובצפון נצפית דינמיקה חיובית.

ניצן מציין כי הורדת הריבית האחרונה יצרה התעוררות בשוק, והצפי הוא לפחות לשתי הורדות נוספות במהלך השנה. הורדות אלה יגבירו את הביטחון הכלכלי ואת היכולת ליטול משכנתאות.

גלית וינדר טפר, מנכ"לית הפניקס ליווי בנייה, מוסיפה כי בשנת 2026 צפויים פרויקטים רבים להיכנס לשלב הבנייה לאחר עיכובים ב-2025. יזמים שחיכו לראות לאן השוק מתפתח מבינים כעת כי ניתן להתחיל להסתכל קדימה. "התנעת רכישת דירות יכולה להוביל להתנעת הבניה ביתר שאת, ועל הגורמים המוסמכים לשקול כיצד נכון לגרום לכך לקרות. הן הציבור והן היזמים משוועים לפתרון בהקשר זה", היא מציינת.

איש שוק ההון והאשראי רו״ח אבי דויטש, בעלים ומנכ״ל חברת האשראי החוץ בנקאי נובו מיליניום, מעריך: "כמו בעבר כאשר המצב נהיה קשה בנדל"ן, הבנקים סוגרים את ברז האשראי ומקשים עוד יותר על קבלנים ויזמים שנמצאים במצוקה תזרימית. לכן מה שיקרה כתוצאה מכך שהוא שהמזומן הוא המלך! היזמים החזקים שיש להם עודפי מזומנים יקנו קרקעות או חברות במחירים אטרקטיביים וימשיכו להתחזק. לעומתם יזמים בינוניים וקטנים בעלי מצוקה תזרימית ייעלמו מהמפה או ייחלשו מאוד".

התחדשות עירונית בשיא

בתחום ההתחדשות העירונית ופינוי-בינוי ניכרת פעילות שיא, מציין ניצן. "אני מעריך שההתחדשות העירונית תצבור תאוצה משמעותית ב-2026–2027 ותתרום להגדלת היצע הדיור", הוא אומר.

במקביל, הוא מצביע על הצורך להחזיר משקיעים לשוק באמצעות הפחתת מס רכישה מ-8% או מתן הטבות אחרות. "הכנסת משקיעים חיונית ליצירת איזון מול רוכשי דירה ראשונה וליצירת מלאי דירות להשכרה", הוא מסביר.

רו״ח אריק גולדיאן, מייסד ובעלי חברת בונוס: ״אם יש משהו שאני מצפה לראות ב־2026, זה שילוב בין יציבות מחודשת לבין התאוששות מדורגת. הריביות ירדו, הביטחון יתחזק והביקוש יחזור לאט־לאט. אבל ליזמים ייקח זמן הם ימשיכו לעבור תהליך התאוששות לאחר שנים של שחיקת רזרבות ומחסור במזומנים. הצורך הלאומי בהתחדשות עירונית לא הולך לשום מקום. למעשה הוא רק גדל. מדינת ישראל תצטרך לייצר תמריצים, לשחרר חסמים ולהמשיך לפתוח את שוק המימון לתחרות״.

השורה התחתונה: 2026 לא צפויה להיות שנת התאוששות מהירה, אך גם לא שנת משבר מערכתית. מדובר בתקופה של התאמה וסינון, שבה הכלכלה הרחבה מפגינה יציבות יחסית, אך שוק הנדל"ן נדרש להסתגל למציאות של כסף יקר וביקוש זהיר. עבור יזמים חזקים עם גב פיננסי רחב, השנה עשויה דווקא להוות הזדמנות.