יותר משלושה מיליון ישראלים חיים ללא ממ"ד, והפתרון עולה לפחות 120 אלף שקל

המציאות הביטחונית בישראל מציבה שאלה שלא ניתן עוד להתעלם ממנה: עד כמה הבית שבו אנחנו חיים מסוגל להגן עלינו? הנתונים מספקים תשובה מטרידה. יותר משלושה מיליון ישראלים מתגוררים בכ-1.6 מיליון דירות ללא ממ"ד, כ-56% מכלל הדירות במדינה. במקביל, מאות פרויקטים של התחדשות עירונית שאמורים לתת מענה מקיף לבעיה תקועים במסדרונות הבירוקרטיה.

בהיעדר פתרון מערכתי, בעלי דירות רבים פונים למיגון עצמאי. החל מהוספת ממ"ד תקני לבניין קיים ועד להצבת ממ"דים טרומיים. קיימות אמנם הקלות ומסלולי רישוי מהירים לשעת חירום שמקצרים את ההליך, אבל מדובר בהוצאה כבדה שנופלת במלואה על הדיירים.

מחיר ממוצע לממ"ד סטנדרטי בגודל תשעה עד 12 מ"ר נע בין 120 אלף ל-180 אלף שקל. ההוצאה מתפרשת על מספר סעיפים: תכנון אדריכלי ומהנדס יעלה בין שמונה אלף ל-15 אלף שקל, היתרי בנייה ואגרות יוסיפו עוד חמשת אלפים עד 15 אלף שקל. החלק הארי של ההוצאה טמון בעבודות הבטון והיציקה, המוערכות ב-60 אלף עד 90 אלף שקל.

לכך נוספים רכיבים תקניים: חלון ממ"ד ותריס הדף בעלות של ששת אלפים עד 12 אלף שקל, דלת ממ"ד תקנית שמחירה נע בין ארבעת אלפים לשבעת אלפים שקל, ועלויות גמר הכוללות טיח, ריצוף וחשמל בסכום של 15 אלף עד 30 אלף שקל. במקרים של עבודות מורכבות או צורך במנוף תידרש תוספת של עשרת אלפים עד 25 אלף שקל.

העלויות משתנות גם בהתאם לשיטת הבנייה. ממ"ד מבטון הנבנה באתר עולה סביב 130 אלף עד 180 אלף שקל, בעוד ממ"ד טרומי המונף כיחידה שלמה נע סביב 110 אלף עד 160 אלף שקל. גורמים כמו קומה גבוהה, גישה בעייתית למנוף, צורך בחיזוק יסודות ומחסור בקבלנים זמינים עלולים לייקר את הפרויקט עוד יותר.

מימון פרטי: האתגר שמאחורי הבנייה

כשיוזמת המיגון עוברת מיזם מקצועי לדיירים עצמם, סוגיית המימון מסתבכת. פולי טטרו, מייסד חברת טופ קפיטל, מסביר כי בניגוד לפרויקט יזמי קלאסי שבו מוסדות פיננסיים מלווים יזם כנגד ביטחונות ברורים, מימון פרטי של קבוצת דיירים דורש היערכות שונה לחלוטין. לדבריו, כל דייר נחשב כיזם בדומה לקבוצת רכישה, ולכן לא בטוח שכל דייר יעבור חיתום אצל הגורם המממן, מה שעשוי להכשיל את מתן המימון.

חגית קודמן, מנכ"לית חברת קובי אורון ומנכ"לית לשכת המפקחים, מוסיפה נדבך נוסף למורכבות. לדבריה, הוספת ממ"ד לא מגיעה לבד, והיא כוללת בדרך כלל גם שיפוץ חזיתות ולעיתים הוספת מרפסת. "כאן, בניגוד להליך התחדשות עירונית, ההוצאה נופלת במלואה על בעל הדירה. אין יזם שמממן", היא מציינת. לדבריה ההוצאה לדייר נעה באזור 120 אלף שקל, סכום המגלם עלויות מקצה לקצה, מהאדריכל והקונסטרוקטור ועד לקבלן הביצוע.

משה פלדמר, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי בעדית פייננס, סבור שבבניינים שמתעכבים בהתחדשות עירונית ייתכן שנראה התארגנות דיירים למימון תוספת ממ"דים באמצעות משכנתאות אישיות או מסגרות אשראי ייעודיות. לדבריו, כשכולם מבינים שמדובר בצורך קיומי ולא רק בשיפור נדל"ני, קל יותר ליצר שיתופי פעולה. "בלי התאמה במבנה האשראי, הפער בין הצורך במיגון לבין קצב הביצוע רק יגדל", הוא מזהיר.

הפתרון האמיתי: לטפל בשורש הבעיה

למרות הפתרונות הנקודתיים, יש מי שמזכירים שהדרך היעילה ביותר ברמה לאומית היא אחרת. עו"ד אור קרן, שותף ומייסד משרד KDC, גורס כי הפתרון הנכון הוא להתמודד עם שורש הבעיה. לדבריו, העלייה בבניית ממ"דים עצמאיים היא "כתב אישום נגד קצב ההתחדשות העירונית בישראל". כעורך דין המלווה אלפי בעלי דירות, הוא רואה את הייאוש, הוא אומר. "הם מבינים שפרויקט פינוי-בינוי הוא הפתרון הנכון והכלכלי ביותר, אבל הם לא מוכנים לחכות מעל עשור למיגון בסיסי".

את הדילמה מסכם יגאל אליהו, מייסד קבוצת יגאל אלון. לדבריו, מניסיון של מאות פרויקטים ברחבי הארץ, "פתרונות מהירים" מעניקים בדרך כלל מענה שאינו שלם, יקר מאוד, ודורש הסכמה רחבה של בעלי הדירות. לכן דווקא עכשיו זה הזמן לקדם תהליכי התחדשות עירונית נכונים, בשיתוף פעולה של הרשויות, היזמים והיועצים המקצועיים.

בחלק מהפרויקטים החדשים חל שינוי תפיסתי. הממ"ד כבר אינו נתפס כחדר צדדי אלא כחלל שימושי לכל דבר: חדר עבודה, חדר ילדים או חלל נוסף. כך הוא משתלב בחיי היומיום, ובשעת חירום המעבר אליו מתרחש ללא תחושת ניתוק.

לני שולמן, מנהלת המכירות בקבוצת בוארון, מספרת על שינוי ברור בשיח עם רוכשי דירות. "אם בעבר השאלות הראשונות עסקו בגודל הדירה או בכיוון הנוף, היום רבים מהרוכשים שואלים קודם כל על המיגון", היא אומרת. לדבריה, עבור משפחות רבות תחושת הביטחון בבית הפכה לחלק מרכזי בהחלטת הרכישה.

גם מבחינה הנדסית ניכרת התאמה למציאות. מהנדס מקבוצת בוארון מסביר שהגישה לתכנון הממ"ד השתנתה. "אנחנו מתכננים אותו כחדר שימושי, כך שבשגרה הוא משתלב בחיים של הדיירים ובשעת חירום מאפשר כניסה מהירה ונוחה", הוא אומר. לדבריו, חשוב שהמרחב המוגן יהיה נגיש ונוח, ולא חלל שמרגישים בו זרים.

כל עוד הבירוקרטיה מעכבת את ההתחדשות העירונית, בעלי דירות בישראל ייאלצו להמשיך לחפש פתרונות מיגון עצמאיים ויקרים. הכרעה ממשלתית בקיצור הליכים ועידוד ההתחדשות תשפיע לא רק על פני הערים, אלא בראש ובראשונה על הביטחון של מיליוני בעלי דירות ברחבי המדינה.