מחירי הדירות עדיין לא יורדים על אף שיש ירידה גדולה בהיקף העסקאות, ואף שיש ירידה בביקוש לדירות במקביל להרחבת תוכנית מחיר למשתכן. אחרי הכל, רבים מהזכאים בתוכנית מחיר למשתכן פונים להגרלות, וכבר לא מחפשים דירות בשוק החופשי. פרקטית, מדובר על 100 אלף זכאים ומכאן שתמונת הביקוש וההיצע בשוק הדירות השתנתה.
זה לא מבטיח ירידות מחירים. אחרי הכל, מחיר למשתכן היא אמנם תוכנית שמספקת הנחה על המחיר הבסיסי, אבל מתברר שיש איתה בעיות לא פשוטות (שיווק של דירות גדולות ולא מתאימות לדיירים; זמן המתנה של ארבע שנים ויותר ועוד), וההנחה בהרבה מקרים לא כזו משמעותית.
זאת ועוד, גם אם תקנו דירה על הנייר שלא בתוכנית מחיר למשתכן, תקבלו הנחה (הנחת פריסייל/ הנחת מכירה מוקדמת) ובמקרים רבים היא לא רחוקה מאוד מההנחה במחיר למשתכן. אז אם אתם מחפשים דירה ואתם עומדים בתנאים של מחיר למשתכן, זו בהחלט אופציה ראויה, אבל יש לכם גם אפשרות לחפש דירות בפרויקטים "רגילים" בהנחה פריסייל, ויש אופציה נוספת שהופכת להיות פופולארית – רכישת דירה בבניינים שעוברים תמ"א 38.
מה זה בכלל תמ"א 38?
נתחיל מההתחלה. תמ"א 38 ( תכנית המתאר ארצית מס' 38) נועדה לחזק את היסודות של מבנים ישנים, וזאת בשל חשש שהם עלולים לקרוס ברעידת אדמה חזקה. אבל למה שמישהו יתנדב לחזק את הבתים? לכן נולד הרעיון הבא – יזמים וקבלני בניין יחזקו את המבנים ובמקביל יוסיפו ממ"דים, מעליות ומרפסות לטובת הדיירים, ובתמורה הם יקבלו אישור לבנות בבניין דירות נוספות שאותן הן יוכלו למכור. בשורה התחתונה זו עסקה שאמורה להיות טובה לכולם – העירייה מאפשרת לבנות עוד קומה או עוד כמה קומות, ובתמורה מקבלת "בניין בטוח" יותר מפני רעידות אדמה. הדיירים מקבלים שיפוץ חיצוני ותוספות כמו מעלית, מרפסת וממ"ד (כל בניין וההסכם שאליו מגיעים הדיירים עם היזם והקבלן). בסופו של התהליך (הלא פשוט) הדיירים בבניין משביחים את הנכס שלהם בצורה משמעותית – זה יכול גם להגיע ל-40% ומעלה.
עם זאת, לא הכל ורוד. התוכנית אמנם אושרה עוד ב-2005, אבל רק בשנים האחרונות יש תאוצה במספר הפרויקטים. העיריות חששו ועדיין חוששות מתשתיות לא מתאימות. אחרי הכל, מוסיפים לבניין ולשכונה עוד כמויות נכבדות של אנשים, והשאלה אם האזור ערוך לזה מבחינת תשתיות (חנייה, תחבורה, גנים ועוד). המחסור בתשתיות עצר את תוכניות התמ"א בשנים הראשונות, אבל יותר ויותר ערים שחרו את "הפקק" כשבפועל רמת גן היא העיר המובילה בפרויקטי תמ"א 38.
לבדוק שלא הפלו אתכם
מתברר שמעבר לבעלי הדירות הקיימות שנהנים מהשבחה, ומהיזם/ קבלן שנהנה מהרווחים בעסקה, גם הרוכשים דירות בבנייני תמ"א 38, נהנים ממחיר מופחת. רכישת דירה חדשה בבניין שעבר תמ"א, היא לא כמו רכישת דירה חדשה בבניין חדש. זה בעצם ייצור כלאיים – הבניין ישן, אך משופץ, והדירות שנוספו הן אמנם חדשות, אבל על תשתית של בניין ישן. זו הסיבה שהמחירים שבהן מוצעות הדירות האלו נמוכים מהמחירים של דירות חדשות, זה יכול להיות הנחה של 5%, וזה גם יכול להגיע במקרים מסוימים להנחה של 20% (ביחס לדירה חדשה באותו האזור).
אז האם זה כדאי? מעבר למחיר בהנחה, הרוכשים דירה בתמ"א 38 מקבלים אותה לרוב מהר יותר מאשר בפרויקט חדש. כמו כן, הפרויקטים בהוראות תמ"א 38 הם בליווי בנקאי צמוד על פי התיקון לחוק המכר. כלומר לרוכשים יש הבטחה/ ערבות על הכסף שהושקע.
עם זאת, חשוב לשים לב לכמה בדיקות שצריך לעשות בעסקאות מסוג זה, בשונה מאשר ברכישת דירה חדשה או דירה יד שנייה. בתמ"א 38 יש בעצם שני סוגים של דיירים – דיירים וותיקים ודיירים חדשים. אתם כרוכשים (דיירים חדשים) צריכים לוודא שהיזם לא מפלה אתכם מול הדיירים הוותיקים. אתם צריכים לקבל את ההסכמים שנחתמו מול הדיירים הקיימים ולבחון מה הוא התחייב לתת להם, וכך לבחון אם מה שהוא אומר ומבטיח לכם לא סותר את הבטחותיו לדיירים הקיימים. לדוגמה – הוא יכול להגדיר בהסכם אתכם שתקבלו חנייה ובעל פה להגיד שככל הנראה תקבלו את החניה שאתם רוצים, אבל מול הדיירים הוותיקים הוא כבר העניק (בהסכם) את החניה הזו.
כמו כן, חשוב שתבדקו אם הזכויות של היזם לפי הסכם התמ"א שנחתם עם הדיירים נרשמו בפנקס הבתים המשותפים או במינהל מקרקעי ישראל (לפי הצורך); וכן חשוב לוודא שהקבלן המבצע בפרויקט הוא קבלן רשום וגם מנוסה בתמ"א 38. הפרויקטים האלו דורשים מורכבות מסוג אחר, שלא קיימת בפרויקטים של בניינים חדשים ולכן הניסיון חשוב.
מה בודקים ברכישת דירה בתמ"א 38?
כאשר אתם רוכשים בפרויקט תמ"א, אתם נכנסים לבניין קיים, עם תקנון בית משותף. יש בתקנון הזה סעיפים שלא ניתן לשנות, והם משפיעים על הפרויקט. יש דיירים שיש להם זכויות שמוסדרות בתקנון כמו זכויות במחסן. נניח שהמחסן (שנמצא בקומת הקרקע) אמור להיהרס לצורך הקמת המעלית. אבל אי אפשר באמת להרוס את המחסן – זה שייך לדייר הספציפי , וצריך להגיע איתו להסדר. אז גם אם חשבתם שתהיה מעלית, ואולי באמת תהיה אבל היא לא תרד לקומת הקרקע (אלא אם הדייר/ בעל המחסן יסכים לכך). התרחיש הזה נפוץ למדי – דיירים עם זכויות, לרבות זכויות בגינה, יוצרים בעיה. אי אפשר להשתמש בדירה עם יש זכויות לדיירים מסוימים עליה. אז הקבלן יכול להבטיח, אבל אם זה מעוגן בתקנון, זו עלולה להיות בעיה. דרוש הסדר עם הדיירים שלהם יש זכויות.
בפרויקטים כאלו אתם גם צריכים לוודא שקיים היתר בנייה שתואם למצב בשטח, שכל המיסים וחבות המיסים עד קבלת הדירה היא על הקבלן והכל צריך להיות כמובן מוסדר בחוזה עם עורך דין. בנוסף, אתם אמורים לקבל את פירוט עבודות הבנייה הצפויות לצד מועד התחלת העבודה ומועד הסיום והמסירה. חשוב שמועד המסירה יהיה מוסדר, וחריגה ממנו תזככה אתכם בפיצוי.
קיימים עוד הבדלים שמשפיעים על הבדיקות שלכם בין פרויקט תמ"א לפרויקט חדש, אבל אלו העיקריים. אבל בפועל לא הבדיקות הרבות הם העניין הגדול בשאלה אם לרכוש דירה מקבלן, דירה יד שנייה, או מפרויקט תמ"א 38. בכל אחת מהרכישות יש בדיקות שצריך לעשות, וגם אם בפרויקט תמ"א זה קצת מסובך יותר, זה לא נורא.
החיסרון היותר גדול שצריך לקחת בחשבון הוא מה יהיה בעוד כמה שנים? איך יראה הבניין. עכשיו הוא מחודש ונראה חדש, אבל מה יקרה בהמשך? אחרי הכל, הבסיס של הבניין ישן, והבלאי שלו אמור להיות גדול יותר מאשר של בנין חדש. על זה בעצם אתם מקבלים את ההנחה. כמו כן, חשוב להבין את התשתיות באזור – תמ"א 38 בהיקפים גדולים באותה השכונה יכול ליצור עומס – עומס תחבורתי, עומס על הגנים ובתי הספר, צפיפות ובעיות חנייה ועוד. לא בטוח שאתם רוצים לגור במקום כזה. אתם רואים אותו עכשיו לפני הפרויקטים, קחו בחשבון שאחרי הפרויקטים זה יראה אחרת.
כך או אחרת, כמו בכל רכישת דירה (יד שנייה) אתם צריכים בראש וראשונה לבדוק את האזור, להעריך אם הוא מתאים לכם? להבין מי השכנים שלכם ואם מתאים לכם לגור עם אנשים כאלו. עדיין רוב הרוכשים מתעלמים מבדיקת השכנים, או נכון יותר- לא מקדישים לזה את החשיבות הראויה. זה לא רק לדעת שמדובר במשפחת כהן, או משפחת לוי, השאלה היא איך הם מתנהלים בבית המשותף – האם הילדים שלהם עושים מסיבות למטה בגינה כל לילה? האם השכן שומע מוסיקת רוק בקולי קולות? האם יש שכן שלא משלם לוועד כבר עשר שנים ואין מה לעשות איתו, ויש כמובן מצבים גרועים יותר. אז לפני שאתם נופלים על שכנים בעיתים, שווה להשקיע בזה זמן, מחשבה, לעשות יותר מסיבוב בשכונה, לשאול, לחקור, לבדוק, ורק שאתם בטוחים שהשכנים ראויים מבחינתכם – לעבור.
מדריכים באתר הון:
מס רכישה – כמה מס תשלמו על רכישת דירה בתמ"א 38
מס שבח – האם יש מס שבח בתמ"א 38?
הכתוב אינו מהווה תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי