יורשי הקרקעות של שנות ה-90 מגלים: אין כסף לבנות
עשרות אלפי יחידות דיור תקועות בידי בעלי קרקעות שנרכשו בזול לפני עשורים, אבל עלויות בנייה של 12 אלף שקל למ"ר ודרישות הכנסה גבוהות חוסמות את המימוש
עתודות של עשרות אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ נמצאות בידי בני דור ההמשך, יורשים שקיבלו קרקעות חקלאיות שנרכשו בסכומים זניחים בסוף שנות ה-80 ותחילת שנות ה-90. מה שנחשב במשך שנים לנכס זהב הופך בשנת 2026 לנטל כלכלי: עלויות ההקמה זינקו, והבנקים לא מוכנים לתת אשראי.
חישוב מעודכן של עלות בנייה באזורי ביקוש, הכוללת אגרות, היטלים ועבודות ישירות, מגיע כיום ל-12 אלף שקל למ"ר בנוי לפחות. בדירה סטנדרטית של 120 מ"ר מדובר בהשקעה של כ-1.5 מיליון שקל, עבור מרכיב הבנייה בלבד. השיבושים בשינוע הימי על רקע מבצע שאגת הארי והחשש מחסימת נתיבי סחר במיצרי הורמוז עשויים להעלות את מחירי חומרי הגלם עוד יותר.
גם כשהקרקע משמשת בטוחה, הבנקים דורשים יכולת החזר מוכחת. בסביבת הריבית הנוכחית, אשראי של 1.5 מיליון שקל ליחידת דיור מחייב הכנסה חודשית פנויה של כ-24 אלף שקל נטו, אחרי ניכוי הלוואות ושכירות. הרף הזה גבוה בהרבה מהשכר הממוצע במשק, והתוצאה היא שיורשים רבים שמחזיקים בנכסים ששווים מיליונים מסורבים על ידי המערכת הבנקאית.
דור וינר, מנהל תחום קבוצות רכישה בחברת המימון החוץ-בנקאית טופ קפיטל, אומר שהקרקע היא רק חצי מהמשוואה. לדבריו, המחסום האמיתי הוא לא רק וועדות התכנון אלא גיוס המקורות ועמידה בדרישות החיתום הבנקאיות.
הקושי בגיוס מימון מסורתי דוחף את היורשים לחפש מסלולים חלופיים: הכנסת שותפים, משיכת כספים מקרנות השתלמות, עסקאות קומבינציה עם יזמים, ובמקרים קיצוניים אף מכירת הזכויות. לפי וינר, הפתרון נמצא דווקא מחוץ למערכת הבנקאית המסורתית, בגופי מימון שמציעים פתרונות מותאמים למורכבות של קבוצות יורשים ובנייה עצמית.