איך נמכרו בבת אחת עשרות דירות ברחוב אחד בבת ים

דוחות רשמיים של המדינה על מכירות דירות חדשות מציגים לא אחת תמונה מעוותת של השוק. נתוני מיסוי מקרקעין, שאמורים לשקף את היקף העסקאות בפועל, כוללים עסקאות שאינן מכירה של דירות חדשות במובן הרגיל של המילה. גלית בן נאים, כלכלנית בכירה במשרד האוצר, חושפת כיצד מנגנוני הדיווח הקיימים יוצרים אשליה של התעוררות בשוק, דווקא בתקופה שבה מכירות הדירות החדשות נמצאות בירידה מתמשכת.

בדיקה בנתוני נובמבר 2025 מעלה תופעה מפתיעה. ברחוב מצדה בבת ים, אחת הערים הבולטות עם אלפי דירות חדשות שלא נמכרו, הופיעו בבת אחת עשרות עסקאות מכירה. מספר שעשוי להצביע על ביקוש חזק, אלא שהמציאות שונה לחלוטין.

"שנית מצדה לא תיפול", אומרת בן נאים בחיוך, ומיד חושפת את הפתרון לתעלומה. גל המכירות הנרשם כלל גם חתימת חוזים לדיירים קיימים במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. אלו "דירות תמורה" בעגה המקצועית, שאמורות לקבל סימון מתאים בעת הזנתן למערכת מיסוי מקרקעין. אבל הסימון הזה לא תמיד מתבצע כנדרש.

"מסתבר שלא רק בכדורגל זה הולך עם טעויות", אומרת בן נאים. "אוהדי מנצ'סטר יונייטד כבר מחייכים. מי שמסתמכים על הדיווחים האלו, כנראה קצת פחות."

לדברי בן נאים, יש סימנים מחשידים שמאפשרים לאתר את הדיווחים השגויים. "למשל ריבוי עסקאות בכתובת מסוימת באותו תאריך", היא מסבירה. אבל הסימן הראשוני אינו מספיק. כל חשד כזה מצריך בדיקה נוספת של המסמכים המצורפים לעסקה.

לפעמים הבדיקה מגלה שמדובר בעסקאות לגיטימיות. קבוצת רוכשים, למשל, עשויה לייצר ריכוז עסקאות באותו מועד ובאותה כתובת. אבל במקרים אחרים מתגלה תופעה שונה בתכלית.

כשהזרמת הון מתחפשת למכירות

טיוב נתוני דצמבר 2025 חשף דוגמה נוספת ובולטת. באחת הערים בשרון נחתמו ביום אחד עשרות עסקאות מכירה בפרויקט מסוים, בשווי כולל משמעותי. על פניו, מדובר בסימן לביקוש חזק.

אלא שבדיקה מעמיקה של כלכלני משרד האוצר העלתה תמונה אחרת. מדובר בפרויקט של דירות להשכרה ארוכת טווח, שבמסגרתו נכנס גוף מוסדי לשותפות עם היזם. בפועל, מה שנרשם כ"מכירות דירות" היה הזרמת הון ליזמית הנדל"ן. מאחר שמדובר בחברה פרטית, לא פורסם דיווח לבורסה שיכול היה לחשוף את מהות העסקה.

בן נאים מציירת תמונה ברורה. העסקאות שנרשמו כמכירות אינן מכירות אמיתיות של דירות חדשות. הן משקפות דווקא את הצורך הגובר של יזמיות הנדל"ן בהזרמות הון, על רקע הירידה המתמשכת במכירות בשוק החופשי. במילים אחרות, הנתונים שאמורים לשקף ביקוש דווקא חושפים את עומק המשבר של ההיצע.

בן נאים מוסיפה עוד תובנה חשובה. כשגופים מוסדיים נכנסים לעסקאות מסוג זה, מדובר בהליך מסודר של ועדות השקעה. אין ללמוד מעסקה בודדת שמופיעה באתר נדל"ן, ומצביעה לכאורה על זינוק של עשרות אחוזים במחיר, על מגמת מחירים כללית באזור.

"לפעמים בהמשך אותו רחוב תגלו עסקה שבה משקיע מכר בהפסד", היא מזכירה. עובדה שמערערת את ההנחה שכל עלייה נקודתית במחיר מעידה על סחרור מחירים.