כמעט 4 שנים: כמה זמן באמת לוקח לקבל היתר בנייה להתחדשות עירונית?

זמן קבלת היתר בנייה הוא אחד הגורמים המכריעים בהצלחת פרויקטי התחדשות עירונית. עיכובים ממושכים יוצרים חוסר ודאות, מקפיאים פרויקטים באמצע הדרך, וחושפים יזמים ובעלי דירות לעלויות נוספות. התוצאה: האטה חדה בקצב ההתחדשות והגדלת היצע הדירות במרכזי הערים, בדיוק כשישראל זקוקה לכך יותר מתמיד.

ניתוח חדש שערך אתר מדלן עבור mako מציג תמונת מצב מדאיגה: הזמן הממוצע לקבלת היתר בנייה להתחדשות עירונית (תמ"א 38 ופינוי-בינוי) בערים המרכזיות בישראל עומד על כ-1,395 ימים – כמעט 4 שנים. אבל הממוצע הזה מסתיר פערים דרמטיים בין ערים: בעוד שבתל אביב ההמתנה עומדת על 1,393 ימים, ברמת גן היא מזנקת ל-1,982 ימים – יותר מ-5 שנים וחצי.

רמת גן בשיא: יותר מ-5 שנים להיתר

רמת גן מובילה במרחק ניכר את רשימת העיכובים, עם זמן ממוצע של 1,982 ימים (כ-5.4 שנים) לקבלת היתר ל-13 פרויקטים בלבד. אחריה חיפה, שבה הדיירים והיזמים ממתינים בממוצע 1,825 ימים (כ-5 שנים) ל-16 פרויקטים.

בת ים וירושלים מציגות תמונה דומה, עם כ-1,440 ימים בממוצע – כשבבת ים מדובר על 18 פרויקטים, ובירושלים הכמות כפולה ועומדת על 36 פרויקטים. בראשון לציון, קבלת היתר ל-12 פרויקטים בלבד נמשכת 1,420 ימים בממוצע.

תל אביב-יפו, למרות היותה העיר עם כמות הפרויקטים הגבוהה ביותר (125 פרויקטים), מציגה ביצועים טובים יותר עם זמן ממוצע של 1,393 ימים. פתח תקווה היא המהירה מבין הערים שנבדקו, עם 1,109 ימים (כ-3 שנים) ל-17 פרויקטים.

תמ"א 38: 4 שנים בממוצע

כאשר מתמקדים בתמ"א 38 בלבד, התמונה אפילו מורכבת יותר. הזמן הממוצע לקבלת היתר בנייה עומד על 1,429 ימים – כ-4 שנים. גם כאן, רמת גן נשארת בראש הרשימה עם אותו ממוצע מדכא של 1,982 ימים ל-13 פרויקטים.

בחיפה, הזמן הממוצע לקבלת היתר לתמ"א 38 עבור 16 פרויקטים עומד על 1,825 ימים. בת ים מציגה זמן ממוצע של 1,705 ימים ל-13 פרויקטים, ובראשון לציון הממוצע עומד על 1,520 ימים (למעלה מ-4 שנים) ל-10 פרויקטים. ירושלים קרובה לסף ה-4 שנים עם 1,442 ימים בבדיקה שנעשתה על 33 פרויקטים.

תל אביב מחזיקה בכמות הפרויקטים הגדולה ביותר – 122 פרויקטים של תמ"א 38 – עם זמן ממוצע של 1,401 ימים (3.8 שנים). פתח תקווה נשארת הזריזה ביותר עם 1,109 ימים ל-17 פרויקטים.

פינוי-בינוי: מזכרון יעקב ועד רמלה

במסלול פינוי-בינוי, התמונה מורכבת יותר ומושפעת ממספר פרויקטים קטן יותר בכל עיר. זכרון יעקב מחזיקה בשיא הארצי עם 3,373 ימים – כמעט 9 שנים וחצי – כשמדובר במקרה יחיד שהשפיע באופן דרמטי על הממוצע.

רמת השרון מציגה זמן של 1,430 ימים לשני פרויקטים, ירושלים עם 1,211 ימים לשלושה פרויקטים, ותל אביב-יפו עם 1,078 ימים גם לשלושה פרויקטים. פרדס חנה-כרכור עומדת על 1,071 ימים לפרויקט אחד, לוד על 956 ימים לשני פרויקטים, וראשון לציון על 918 ימים לשני פרויקטים.

אור יהודה וגבעתיים מציגות זמני המתנה דומים של כ-875 ימים (שני פרויקטים בכל עיר), בעוד בת ים מהירה יותר עם 760 ימים לחמישה פרויקטים. חולון והרצליה מציגות זמני המתנה קצרים יחסית של 699 ו-642 ימים בהתאמה (פרויקט אחד בכל עיר). רמלה מובילה עם זמן ההמתנה הקצר ביותר – 530 ימים, פחות משנה וחצי, לפרויקט אחד.

האתגר: מהבירוקרטיה לפעולה

הנתונים משקפים עיכובים משמעותיים בתהליכים הבירוקרטיים שמשפיעים על קצב ההתחדשות העירונית בישראל. בעוד שהשוק הפרטי – יזמים, אדריכלים וחברות בנייה – כבר מנוסה ומיומן בתכנון וביצוע פרויקטי התחדשות, הרשויות המקומיות עדיין מתקשות להדביק את הקצב.

ייעול וקיצור זמני קבלת ההיתרים חיוניים לייעול שוק הדיור ולהגדלת ההיצע באזורי הביקוש. הפתרון: חיזוק כוח האדם המיומן ברשויות המקומיות והפיכת תהליך התכנון והרישוי לעניין של חודשים במקום שנים.

טל קופל, מנכ"ל מדלן, מסכם: "חשוב לזכור שהבעיה היתה ונותרה הבירוקרטיה. תמ"א 38 קיימת כבר 20 שנה, והשוק הפרטי מתפעל את תוכניות ההתחדשות השונות היטב – היזמים מנוסים, האדריכלים יודעים איך לגשת לאתגר, חברות הבנייה כבר הקימו עשרות פרויקטים. הרשויות המקומיות, שקיבלו כעת לידיהן כוח נוסף, צריכות להוסיף לשורותיהן כוח אדם מיומן, ולהגיע למצב שבו הליך התכנון והרישוי בתחומן לוקח חודשים במקום שנים".

השמאי בנימין ברק, מייסד ושותף מנע-ברק שמאות מקרקעין וליווי פרויקטים: נתוני מדלן משקפים היטב את אחת הסוגיות המשמעותיות ביותר בשוק ההתחדשות העירונית: אי הוודאות התכנונית.

כמי שמלווה פרויקטים רבים בשלב ההיתרים, אנו רואים כיצד זמן הרישוי הארוך מייקר את הוצאות היזמים, מגדיל את הסיכונים ואת אי הוודאות האם יתקבל היתר או לאו ואם כן גם באילו תנאים, וכמובן מרחיק יזמים מביצוע פרויקטים שבפועל יכולים להוסיף אלפי יחידות דיור בשנה.

הקפדה על סטנדרט רישוי אחיד, חיזוק מחלקות ההנדסה והגדרת לוחות זמנים ברורים ומחייבים - יכולים לקצר משמעותית את הדרך להיתר הבנייה המיוחל, זאת כמובן לטובת כלל הגורמים במשולש הפרויקט - הרשות המקומית, היזם וכמובן בעלי הדירות.