המדינה נגד עצמה: איך חלמיש הפכה לחסם ההתחדשות בדרום תל אביב

חברת חלמיש, שבבעלות משותפת של המדינה ועיריית תל אביב, הוקמה כדי לנהל דיור ציבורי, לסייע לאוכלוסיות מוחלשות ולקדם שיקום שכונות. אלא שבשנים האחרונות מצטיירת תמונה הפוכה: בחלק מהפרויקטים בדרום העיר הפכה חלמיש מגוף שאמור לאפשר התחדשות לגורם שמעכב אותה, לפחות לפי הטענות של דיירים, יזמים, ולאחרונה גם של המדינה עצמה.

הסיפור כבר מזמן אינו עוסק רק בוויכוח משפטי על בעלות בקרקע או על נוסח של חוזי חכירה ישנים. מאחוריו נמצאים דיירים שאינם יכולים להתקדם עם פינוי-בינוי, בעלי דירות שמתקשים למכור או למשכן את נכסיהם, ופרויקטים שנגררים שנים אף שהדיירים, היזמים וליתים גם מוסדות התכנון תומכים בהם.

העימות הגיע לאחרונה לשיא חריג: משרד הבינוי והשיכון הגיש תביעה נגד חלמיש. המדינה דורשת להצהיר כי היא בעלת הזכויות בכ-1,314 דירות דיור ציבורי בתל אביב, וכן להשיב לה עשרות מיליוני שקלים שלטענתה מוחזקים בידי חלמיש שלא כדין.

מדובר בדירות שנבנו או נרכשו החל משנות ה-60 ועד תחילת שנות ה-80. המדינה מימנה כמעט את מלוא ההשקעה בהן, אולם בשל המבנה ההיסטורי של פעילות החברה, חלק מהנכסים נרשמו על שמה של חלמיש. במשך שנים נתפסה חלמיש כזרוע ביצועית, כחברה מנהלת בלבד. אלא שבשנים האחרונות היא החלה לטעון לזכויות בעלות עצמאיות בנכסים.

לטענת המדינה, חלמיש פעלה לרישום דירות על שמה, ניהלה מגעים עם יזמים, סירבה שדירות חדשות בפרויקטים של התחדשות עירונית יירשמו על שם המדינה, ואף החזיקה בכספים שהתקבלו ממכירת דירות. המדינה טוענת כי חלמיש הותירה בידיה כ-50.8 מיליון שקל מעבר לחלקה ברווחים ממכירת נכסים.

שכונת לבנה: פרויקט שנתקע רגע לפני הסוף

אחד המקרים הבולטים הוא פרויקט ההתחדשות שמקדמת חברת ים סוף נדל"ן בשכונת לבנה בדרום תל אביב. הפרויקט החל להתגבש לפני יותר מעשור. מדובר בשכונה ותיקה, שמאופיינת בבנייה ישנה, בניינים רעועים, ללא מיגון ראוי מבחינה ביטחונית ובטיחותית, ואוכלוסייה שאינה בהכרח בעלת יכולת כלכלית גבוהה. במשך שנים קודמה התוכנית עם העירייה, הדיירים והגופים הציבוריים.

הדיירים חתמו, התכנון התקדם, ההתנגדויות טופלו והפרויקט הגיע לשלב מתקדם. גם חלמיש הייתה חלק מהתהליך ואף העבירה לשליש מהדירות את זכויות הבעלות כנהוג ברמ"י. במשך תקופה ארוכה היה ברור לצדדים כי הסדרת זכויות החכירה והבעלות תיעשה בהתאם למדיניות שהייתה נהוגה בעבר, מדיניות שאפשרה הארכת חכירה או הסדרת זכויות ללא דרישות כספיות.

ואז השתנתה התמונה. חלמיש החלה לדרוש תשלומים עבור הארכת חוזי החכירה והסדרת הזכויות. ברמת הדירה הבודדת מדובר במאות אלפי שקלים, ובפרויקט שלם הסכומים מצטברים למיליונים. לאחרונה הגדילה חלמיש לעשות ודרשה תשלום גם בגין זכויות הבנייה החדשות, אותן זכויות שאמורות לממן את הקמת הפרויקט כפי שנהוג בכל פרויקט פינוי-בינוי.

מבחינת הדיירים המשמעות קשה. הם אינם יזמים ואינם בעלי קרקעות ספקולטיביים. רבים מהם רכשו את הדירות לפני עשרות שנים, שילמו עליהן והתייחסו אליהן כנכס המשפחתי המרכזי. רגע לפני התחדשות שאמורה לשפר את איכות חייהם, הם נדרשים להתמודד עם דרישות כספיות שלא היו על השולחן. כך נוצר מצב שבו פרויקט שעבר כברת דרך תכנונית וציבורית נתקע דווקא בשלב הקנייני.

כשהחכירה נגמרת, גם השוק נעצר

הבעיה רחבה בהרבה מפרויקט אחד. חלק מהדירות בדרום תל אביב מוחזקות בחוזי חכירה ישנים, שחלקם מתקרבים לסיום. כאשר אין מדיניות אחידה וברורה להארכת החכירה, נוצרת אי-ודאות כמעט בכל פעולה נדל"נית.

בעל דירה שמבקש למכור מגלה שהקונה מתקשה לקבל משכנתה. מי שמעוניין לשעבד את הדירה נתקל בשאלות מצד הבנק. גם הליכי ירושה, העברת זכויות ופינוי-בינוי עלולים להפוך מורכבים בהרבה. בשוק כבר נוצרה הבחנה בין דירה "רגילה" לבין דירה שבה הזכויות קשורות לחלמיש.

הבעיה המרכזית אינה רק עצם הדרישה לתשלום, אלא חוסר הוודאות. דיירים ויזמים שפעלו במשך שנים לפי מסלול מסוים טוענים כי כללי המשחק השתנו באמצע הדרך. וכשאין ודאות, אין מימון. וכשאין מימון, אין פרויקט.

זהו אולי האבסורד הגדול ביותר בפרשה. בפרויקטים של התחדשות עירונית המדינה משקיעה מאמצים עצומים כדי להתמודד עם דיירים סרבנים. המחוקק הקל לאורך השנים על היכולת לקדם פרויקטים גם כאשר מיעוט קטן מבעלי הזכויות מעכב את הרוב.

אלא שכאן מתרחש תהליך הפוך. הדיירים מסכימים, היזם מוכן, העירייה תומכת, התוכנית מתקדמת, ובחלק מהמקרים דווקא גוף ציבורי הוא שמעמיד תנאים שמעכבים את הביצוע. הדבר מקבל משמעות חמורה בדרום תל אביב, אזור שבו ההתחדשות אינה רק כלי להשבחת נכסים אלא גם צורך ביטחוני, חברתי ותשתיתי.

הדוגמה מיפו: דירה אחת, בניין שלם

פרויקט נוסף ממחיש עד כמה המחלוקת יכולה להפוך אבסורדית. בשדרות ירושלים 151 ביפו קודם פרויקט הריסה ובנייה מחדש, שבמסגרתו אמורות 48 דירות ישנות להתחלף ב-103 דירות חדשות. כמעט כל בעלי הזכויות כבר היו בתוך התהליך, אולם דירה אחת שנוהלה על ידי חלמיש והייתה קשורה לרשות הפיתוח הפכה לנקודת מחלוקת. המחלוקת לא הייתה על עצם הכדאיות של הפרויקט, אלא על השאלה מי מוסמך לחתום בשם אותה דירה.

כך מצאו עצמם עשרות בעלי דירות ממתינים בגלל ויכוח בין גופים ציבוריים. המציאות הפכה קיצונית עוד יותר בתקופת הלחימה, כאשר נפילת טיל בקרבת הבניין המחישה את הפער בין הדיונים המשפטיים לבין הצורך הבסיסי בבניין חדש וממוגן. בסופו של דבר נדרש פתרון שיפוטי שאפשר להתקדם גם מבלי שהסוגיה הקניינית נפתרה עד תום. זה אולי פתר את המקרה המסוים, אבל לא את הבעיה.

כאשר משרד הבינוי והשיכון עצמו תובע את חלמיש וטוען כי היא פועלת בניגוד למעמדה כגוף מנהל, מדובר למעשה במשבר משילות. מצד אחד המדינה קובעת מדיניות לעידוד התחדשות עירונית, מבקשת להגדיל היצע, למגן בניינים ישנים ולשפר שכונות חלשות. מצד שני, חברה שבה המדינה עצמה מחזיקה מחצית נתפסת בעיני דיירים ויזמים כמי שמייצרת חסם נוסף. המדינה אינה נלחמת כאן רק ביזמים או בדיירים סרבנים. היא נלחמת בעצמה.