דורון, מנהל בכיר בחברת הייטק, מחזיק בדירת 4 חדרים בשכונה חדשה בפתח תקווה, אותה רכש לפני ארבע שנים במחיר 2.2 מיליון שקלים. הדירה משמשת להשקעה כך שבזמן שדורון משלם מדי חודש משכנתא בסך 4,500 שקלים, הוא משכיר אותה לזוג צעיר במחיר 5,500 שקלים. בטווח של 20 שנים מדובר ברווח של כ-250 אלף שקלים.
דורון עוקב באופן הדוק אחר הנעשה בשוק הנדלן ומגלה כי בשנת 2021 מחירי הדירות עלו בשיעור של כ-10% והביקוש לדירות 4 חדרים באזור מרכז הארץ שובר שיאים.
דורון, כלכלן בהשכלתו, מודע לערך הכספי הרב שיש בבעלותו ולפוטנציאל העסקי הגבוה במכירת הדירה. הוא פותח אתרי אינטרנט כדי לבדוק את השוק ומגלה שבאחרונה נמכרו בשכונה שלו שתי דירות 4 חדרים במחיר של 2.4 מיליון שקלים לדירה. דורון, איש חרוץ ואחראי, שוכר את שירותו של שמאי להערכת ערך הדירה, כשבמקביל התייעץ עם מומחי נדל"ן, יועצי משכנתאות, מתווכים, קבלנים וגורמים נוספים המעודכנים במחירי הדירות בשכונה. לאחר שקלול העצות שקיבל, הגיע דורון למסקנה שהרף הגבוה של מחיר הדירה אותו יכול לדרוש לא יעלה על 2.45 מיליון שקלים.
דורון מהרהר, האם משתלם לו לזנוח את הרעיון המקורי של דירה להשקעה לטובת מכירתה במחיר הנהוג בשוק, או שמא לגרוף "רווח קל" על ידי מכירתה במחיר גבוה יותר. כולנו מכירים את הביטוי "ניסוי וטעייה" ומסתבר שהוא בא לידי ביטוי באופן בולט בעיקר בשוק הנדל"ן. השילוב בין ביקוש אדיר, נסיקה במחירים ושוק לא מוסדר, מאפשרים לדורון לנקוב במחיר לא פרופורציונלי בסך 2.92 מיליון שקלים, למעלה מ-20 אחוז מעל המחיר הנהוג לדירות דומות בשכונת מגוריו.
שבוע לאחר פרסום המודעה קיבל דורון טלפון מזוג הורים המעוניינים לרכוש נכס במרכז לביתם הצעירה שהתחתנה באחרונה. לאחר מו"מ קצר, הדירה של דורון נמכרה ב-2.9 מיליון שקלים. אמנם מדובר במכירה אחת בשכונת מגורים, אבל ההשפעה שלה על מחירי הדיור באזור תהיה גבוהה מאוד. "בזכות" דורון, בעלי דירות כמו שלו, שהיו מסתפקים ב-2.4 מיליון שקלים על דירתם, יכולים כעת לדרוש סכומים הגבוהים בעשרות אחוזים מערכם בשוק, וגם לקבל אותם.
השילוב בין רוכשים שמוכנים לשלם כמעט כל סכום כדי להגשים חלום עבורם או עבור ילדיהם, ומחסור בחסמים הבולמים בעלי דירות לנקוב במחירים לא פרופורציונאליים רק כדי "לעשות קופה", מהווים את הסיבה המרכזית לזינוק מתמיד במחירי הדירות, כאשר באופק לא נראה משהו שישנה את זה.
במקום שוק פרוץ, צוות מומחים
מניסיוני בתחום המשכנתאות, אנו נתקלים במקרים רבים של לקוחות המעוניינים לרכוש דירה במחיר מופרז מ"דורון" כלשהו, המתגורר בכל עיר בישראל ומשפיע, בחסות החוק, על מחירי הדירות. המרוויחים העיקריים בנוסף לדורון, הם הבנקים למשכנתאות המספקים הלוואות בהיקפים גבוהים יותר לרוכשי הדירה של דורון, ציבור הדיירים בשכונה הספציפית שייהנה מערך גבוה לדירתם בזכות רף המחירים החדש שדורון קבע, וכמובן אזור המגורים שייהנה מתדמית יוקרתית יותר.
ומי המפסידים? משפחות מהמעמד הבינוני שלא יוכלו לעמוד בהוצאות עבור רכישת דירה במרכז הארץ, שלא לדבר על זוגות צעירים שמוותרים על חלומם. גם הממשלה וגם בנק ישראל יצאו באחרונה עם הנחיות ורגולציות שנועדו להוזיל את מחירי הדיור. אמנם מדובר בהנחיות חשובות, אך אף אחת מהן לא מעמידה חסמים בפני דורון, שיכול לבחור אם להעלות את מחירי הדיור, להשאיר אותם על קנם, ואף לגרום להוזלה שלהם.
אילו חסמים ניתן להעמיד בפני "דורון"? כולנו מכירים את המחירון של לוי יצחק שקובע את מחירי הרכב בישראל. גם בשוק הדירות המדינה יכולה להקים צוות המורכב ממומחים לנדל"ן ובהם קבלנים מובילים, יועצי משכנתאות, שמאים וכו', שיגדירו מחירי דירות נהוגים בכל אזור ושכונה ברחבי הארץ, בהתאם למיקום הנכס, הפוטנציאל, מחירי עסקאות קודמות, סביבת מגורים, עלויות בניה וכו'. המחירים יתפרסמו באתר אינטרנט ייעודי, כך שכל אחד ואחת יוכל לבדוק את המחירים הנהוגים באזור הספציפי. הצוות יהיה בשכר ויקבע את המחיר המוצע לדירות אלה, ובעלי דירות ששדרגו את הנכס (שיפוצים, ריהוט, גינה, עיצוב, טכנולוגיות, אדריכלות) יוכלו לנקוב במחיר גבוה יותר, בהתאם להוצאות הכספיות עבור השדרוג. מי שיחרוג ממחירים אלה בצורה לא פרופורציונאלית כפי שדורון עושה, יקבל קנס גבוה מהמדינה. מדובר בהליך ארוך אך הכרחי, כי בלעדיו, הדורונים לא יפסיקו להשפיע על מחירי הדירות וכפי שזה נראה, האופק אינו ורוד יותר.
*הסיפור הספציפי בפתח תקווה והשם "דורון" להמחשה בלבד
מאיר וידר הוא מומחה למשכנתאות ומנכל וידר משכנתאות