המכשול החדש בפינוי-בינוי: מימון הפרויקט

פרויקטים רבים של התחדשות עירונית נתקעו בעבר בגלל התנהלות בעלי הדירות, עיכובים מצד הנציגות או דיירים סרבנים. עם זאת, בשוק הנדל"ן הנוכחי מתברר כי השגת רוב של חתימות אינה מספיקה. עסקאות רבות מגיעות לשלבי תכנון מתקדמים, אך אינן מגיעות לביצוע בשטח.

הסיבה המרכזית לעיכובים כיום היא היכולת לסגור את המודל הפיננסי של הפרויקט. הריבית הגבוהה, עלויות הביצוע ודרישות הון מחמירות הפכו את שלב המימון למבחן קריטי.

על פי מנכ"ל חברת ברקת עדי גזית, הדיון בענף צריך לעבור מהשאלה מה מעכב את הפרויקט לשאלה אם הפרויקט בנוי נכון מבחינה כלכלית. לדבריו, בפרויקטים של התחדשות עירונית צריך להבין מראש איך הפרויקט ימומן ומה רמת הוודאות הכלכלית שתאפשר את השלמתו.

עבור הגופים המממנים, השאלה אינה רק כמה בעלי דירות חתמו. נבחנים גם ניסיונו של היזם, היקף ההון העצמי, השלב התכנוני של הפרויקט ורמת הסיכון. עבור בעלי הדירות, הנכונות של גוף מקצועי לממן את הפרויקט משמשת אינדיקציה לכך שהעסקה נבחנה ושיש יכולת כלכלית ממשית לקדמה.

העלייה בעלות הכסף שינתה את אופן קבלת ההחלטות בענף. פרויקט פינוי-בינוי הוא הליך ארוך, וכל שינוי בריבית או בתנאי השוק משפיע על כדאיותו. מנקודת המבט של בעלי הדירות, הבחירה ביזם אינה יכולה להסתכם רק בגובה התמורה, אלא מחייבת בחינה של יכולתו הפיננסית.