הפתעה בשוק הדיור: הדרום מזנק, תל אביב מתרסקת

שוק הדיור הישראלי התרגל לשינויים מאז פתיחת מלחמת "חרבות ברזל", שהביאה תחילה לצמיחה משמעותית בכמות העסקאות. מתחילת 2025 השוק מציג ירידה היסטורית שנמשכת עד היום.

את המהפך במפת הנדל"ן הארצית מעטים חזו: בזמן שהיקף העסקאות בשוק הכללי צנח ב-11.5% לעומת השנה שעברה, הדרום הפך לזירת ההתרחשות המרכזית. אם בעבר נחשב לשחקן משני, כעת הוא נוגס בנתח שוק משמעותי על חשבון תל אביב, המרכז ואף חיפה וירושלים.

ניתוח בלעדי של מדלן עבור mako מראה כי במחצית הראשונה של 2025 נסגרו בישראל 41,870 עסקאות, לעומת 47,260 בתקופה המקבילה אשתקד. בתוך הירידה הכללית הדרום פורץ קדימה: נתח השוק שלו זינק מ-20.1% ל-23.7%, ובשוק היד השנייה מ-19.9% ל-23%.

המרכז התרסק מ-24.7% ל-17.7%, ותל אביב רשמה נפילה חדה מ-16.5% ל-9.7%. גם ירושלים וחיפה הצטרפו למגמת הירידה. המסקנה ברורה: בעוד השוק כולו מתכווץ, הדרום מצליח לשמור על כוח משיכה ואף להגדיל אותו.

הנתונים מגלים תמונה מורכבת: בעוד שיש ירידה קלה בערים הגדולות כמו באר שבע ואשדוד, הערים הקטנות והבינוניות חווים זינוק דרמטי. שדרות מובילה בקפיצה של 118%, ואופקים רשמה גידול של 84%. גם ירוחם ונתיבות רשמו עליות משמעותיות של מעל 30%.

הממ"ד הפך לגורם מכריע

הסיבה המרכזית למגמה טמונה במציאות הביטחונית. חיפושי דירות עם ממ"ד זינקו ב-300% בשנה האחרונה, והפערים בין דירות עם מרחב מוגן לכאלו בלעדיו הולכים וגדלים. בתל אביב נרשמו ירידות חדות במחירי דירות ללא ממ"ד, בעוד באזור הדרום היצע הדירות החדשות והממוגנות גדול יותר ובמחירים סבירים יותר.

הנתונים מציירים שינוי היסטורי: שנת הבנייה החציונית של דירות יד שנייה שנמכרו עלתה מ-1982 (לפני חובת הממ"ד) ל-1994 (אחרי התקנות). הקונים מוכנים לשלם יותר על ביטחון אישי.

לא מדובר רק ברצון הגובר לדירה עם ממ"ד. הדרום נהנה ממכלול רחב של יתרונות: באר שבע מחזקת את מעמדה כעיר מחוז ומרכז אקדמי וכלכלי, אשקלון מציעה קרבה למרכז והיצע משמעותי של פרויקטים חדשים, קריית גת מתבססת על אזורי התעסוקה וההיי-טק, ואילו נתיבות ואופקים מספקות מחירים נגישים יותר לצד חיבור נוח לרכבת.

יחד הערים יוצרות "חגורת צמיחה" שמושכת אוכלוסיות מגוונות ומעמידות את הדרום כאלטרנטיבה אמיתית למרכז.

טל קופל, מנכ"ל מדלן, מסכם: "גם בתקופה של האטה כלכלית, אינפלציה, עליות ריבית ומציאות ביטחונית מורכבת – הדרום מצליח למשוך קונים ולשנות את חוקי המשחק".

האם הדרום יוביל את השוק בעתיד?

המגמה הנוכחית מעלה שאלה – האם הדרום בדרכו להפוך למוקד הצמיחה המרכזי של שוק הדיור הישראלי? לשם כך נדרשת משיכה טבעית של רוכשים וגם תכנון לאומי ארוך טווח.

אלי אביסרור, יו"ר ארגון הקבלנים בנגב וממלא מקום נשיא התאחדות בוני הארץ, מחדד: "באר שבע חייבת להפוך למטרופולין אמיתי שימשוך אליה אוכלוסייה חדשה. בשביל זה נדרשות החלטות אמיצות: השקעה בתשתיות, בריאות, תחבורה, חינוך ותעסוקה ובעיקר תמריצים והקלות מס שיביאו משפחות חדשות ויעצרו את ההגירה השלילית".

"כל שקל שמושקע בנגב מחזיר למדינה ערך כפול: בביטחון, בצמצום פערים ובבניית עתיד שוויוני יותר", הוא מוסיף. "הממשלה חייבת לשחרר את החסמים שמעכבים את ענף הבנייה, בין אם בהליכי שמאות מסורבלים, בהיעדר תכניות מתכללות או בפתרונות למחסור בעובדים".

"הקבלנים מוכנים לבנות, אבל נדרשת החלטה אמיצה של המדינה לשחרר את הפקק. אם רוצים לראות שוק דיור יציב וצומח – חייבים לאפשר לנו לעבוד".

דבריו מצביעים על הפער שבין ביקוש מתגבר לבין תשתיות שלא תמיד עומדות בקצב. אם הדרום רוצה לשמור על המומנטום ולהפוך למוקד קבוע, עליו להיתמך בהשקעות לאומיות אמיתיות שיבטיחו שגם גל העלייה בביקוש יתורגם לצמיחה בת-קיימא.