מלכוד ה-20/80: אלפי משפחות עלולות להפסיד את הדירה ואת ההון העצמי

גל מסירות הדירות האחרון הפך לחרב פיפיות עבור אלפי משפחות. מודל ה-20/80 המפורסם מציע תשלום מקדמה של 20 אחוזים בתחילת הדרך והשלמת 80 אחוזים בעת קבלת המפתח. כיום הוא מתגלה ככבד מנשוא.

רוכשים רבים ביצעו את ההתחייבות לפני כשלוש שנים. בעיקר חיילי מילואים שחזרו משירות ממושך מוצאים את עצמם נדרשים להשלים סכומים אדירים של מיליון וחצי שקל ואף יותר. לאור מצבם הכלכלי הקשה והגבלות מימון חדשות, הבנקים אינם מאשרים להם משכנתאות. גופי המימון החוץ-בנקאיים מציעים פתרונות יקרים במיוחד בריביות גבוהות.

"אנחנו רואים מצוקה אמיתית בשטח", אומר יקי אברמוב, מנהל התחום המימוני ברשת יועצי המשכנתאות מאני. "הרבה לוחמים לא חזרו לשגרה תעסוקתית מלאה, חלקם חוו פגיעה בהכנסות, ופתאום נדרשים להשלים סכום עצום. למרות שהם הכירו את התנאים בעת החתימה על החוזה, המצב החדש שנוצר בעקבות המלחמה משנה את כללי המשחק. זה יוצר לחץ אמיתי, גם נפשי וגם פיננסי".

סיכון עצום

מי שלא מצליח להשלים את ה-80 אחוזים הנותרים נכנס אוטומטית להפרת חוזה מול הקבלן. המשמעות היא אובדן המקדמה, ריביות פיגורים ואפילו תביעות משפטיות. במילים אחרות, חלום הדירה עלול להתפוצץ ברגע האחרון.

הבעיה מחריפה לנוכח מגבלת המימון הבנקאי. ניתן לקבל משכנתה של עד 75 אחוזים משווי הנכס או מחיר החוזה, הנמוך מבניהם. לרוכשים נותר לגייס הון עצמי נוסף של לפחות 5 אחוזים. כאן נכנסים לתמונה פתרונות יצירתיים, חלקם מסוכנים יותר וחלקם פחות: ערבים, משכון דירות הורים והלוואות גישור מגופים חוץ-בנקאיים.

פולי טטרו, מייסד טופ קפיטל, מסביר: "במקור נועד מודל ה-20/80 כהטבה לרוכשים בעסקאות פריסייל וככלי לגישור פערי תזרים עבור מי שמכר דירה ישנה ורכש חדשה. עם הזמן הפך המודל לאמצעי להאצת מכירות, והוצע כמעט לכל הדירות בפרויקט. כך נכנסו גם משקיעים ספקולטיביים, ששילמו 20 אחוזים בלבד מתוך כוונה למכור את הדירה לקראת המסירה ברווח, מבלי להשלים את יתרת ה-80 אחוזים".

"אלא שבמצב הנוכחי, כששוק הדיור כמעט קפוא, המודל הזה מייצר סיכון עצום: ליזמים שחוששים שהרוכשים לא יעמדו בהתחייבות, וגם לבנקים ולגופי המימון החוץ-בנקאיים שנאלצים להגדיל מסגרות אשראי ולשאת בסיכונים פיננסיים כבדים יותר", הוא ממשיך.

פתרונות להצלת העסקאות

יועצי משכנתאות מציינים מספר אפשרויות להצלת העסקאות. צירוף ערבים מבני משפחה עם הכנסה יציבה יכול לשפר את סיכויי האישור בבנק. משכון נכס קיים, לרוב דירת ההורים, מאפשר גיוס הון נוסף. הלוואת גישור חוץ-בנקאית מהווה פתרון מהיר אך יקר, שמומלץ רק אם ברור שניתן למחזר לבנק בהמשך.

אפשרויות נוספות כוללות הלוואות סולו ללא שיעבוד נכס, התלויות באיכות האשראי של הלקוח. במקרים חריגים ניתן לקבל מימון גבוה יותר מחוץ לבנקים, עד 90 אחוזים, אך במחיר יקר במיוחד.

עופר אהרונוביץ, שותף ומנהל פעילות אלדר משכנתאות, מנסה להרגיע: "למרות החשש, יש מנגנוני הגנה ואפשרויות מימון שמעניקים ביטחון גם בנסיבות מאתגרות. יזמים רבים מציעים כיום הלוואות קבלן עם חיתום מלא כבר בתחילת העסקה, מה שמעניק ודאות גבוהה יותר. בנוסף, קיימים פתרונות מימון רחבים שיכולים להגיע לרמות של עד 90 אחוזים מימון. עם ייעוץ נכון, ניתן למצוא פתרון מתאים".