יום אחד קיבלה ב' מסידני שבאוסטרליה  (השמות המלאים שמורים במערכת) שיחת טלפון מישראל, שבה בישרו לה שיש בישראל קרקע שהיא כנראה אחת מהיורשים שלה. אותו אדם סיפר לה שהקרקע נמצאת בהליכי הפשרה לקראת בנייה, והתנה מתן מידע נוסף תמורת תשלום של כ- 33 אחוזים מערך הקרקע בעת המכירה.

בעקבות שיחת הטלפון התקשרה אותה אישה למשרדו של עו"ד יוסי מוסרי העוסק בנדל"ן ומייצג אלפי בעלי קרקעות בהליכי תכנון שמטפל בקרקע אחרת שירשה אותה אישה יחד עם אחיה.

ניסיונותיו לאתר את הקרקע לא העלו דבר, שכן לדבריו, במקרים אלה כמעט בלתי אפשרי לאתר את הקרקע הרשומה תחת שם היסטורי של בעלים ללא זיהוי. עו"ד מוסרי פנה למאתר הקרקע שהתקשר לב' מראש, ולאחר משא ומתן נחתם הסכם איתור הקרקע והאיש חשף את מסמכי הבעלות הנוגעים ל- 2 דונמים באזור השרון שנרכשו בזמנו על ידי סבה של הלקוחה. תמורת המידע, יכלה ב' לממש את אחזקותיה בקרקע לאחר שולמו למאתר הקרקע 20 אחוזים מערכה, נכון לאותו מועד.

עם השנים התקדמו הליכי התכנון והקרקע הופשרה לבניה. עו"ד מוסרי ניהל עבור אותה לקוחה עסקת קומבינציה שהקנתה לה ולמשפחתה בעלות על מספר דירות. בסופו של דבר, קיבלה הלקוחה לידיה סך של 5 מיליוני שקלים, וזאת לאחר ששילמה בסוף לחברה המאתרת 33 אחוזים מהרווח שנצבר לה בעקבות מכירת הדירות. 

חוקרי השורשים

המאושרים שקיבלו 33 אחוזים מהסכום הסופי על הקרקע הם אנשים שמתמחים בגאומולוגיה (חקר השורשים) ומסוגלים להתחקות ולאתר יורשים של יורשים שהחליפו שמות משפחה, ניתקו זיקה לישראל ועוד. הם מצליחים, באמצעים משוכללים וטכנולוגיים, לאתר את בעלי הקרקע או ליורשים החוקיים, ולטפל עבורם בצווי ירושה וברישום בטאבו. עבור השירות הזה הם גובים אחוזים מהעסקה.

"תיק כזה לאיתור בעלים יכול לקחת שנים רבות ולפעמים העבודה אינה נושאת פרי, לפיכך יש מאתרי קרקעות שידרשו לקבל עד כדי שליש מערך הקרקע", מסביר עו"ד יוסי מוסרי. "ככל שמדובר בקרקעות בהליכי הפשרה ששוות הרבה כסף, כך יש תמריץ רב יותר להקדיש משאבים באיתור הבעלים החוקיים שלהן".

עו"ד יוסי מוסרי (צילום: צילום פרטי)
עו"ד יוסי מוסרי | צילום: צילום פרטי

"מדובר בעבודת בילוש של ממש, הכרוכה בנבירה בארכיונים ובמסע בין מדינות לאיתור הנפטר, הוכחת הזיקה של הנפטר לנכס, איתור יורשיו ועוד. לא אחת יש יזמים שרכשו חלק מהקרקע ומעוניינים לקדם את הפשרתה, אבל עלולים להיתקע עם בעלים 'לא מאותרים', ולכן חשוב להם לאתר את בעל הקרקע כדי לרכוש את חלקו או להגיע להסכמות אחרות אתו, כך שיוכלו לבנות", הוא מדגים. "תופעה אחרת היא שיורשים מגלים בצורה אקראית עיזבון של קרובי משפחתם שנפטרו, אך  המסמכים בבעלותם ישנים, מחוקים או כתובים בערבית ולא אחת מצביעים על קרקע במקום שאינו קיים עוד".

"גילינו שהבעל הוריש למאהבת נכס ללא ידיעת האישה"

במשך שנים רשם הטאבו בעלות על שם חברות או אנשים, ללא ציון תעודת זהות או פרט מזהה אחר. גופים אלה הם כמעט בלתי ניתנים לאיתור כי כידוע, כ 95 אחוזים מהאדמות בישראל הן אדמות מדינה, חלקן קרקעות המנוהלות תחת רשות מקרקעי ישראל שלה אין ממש מרשם פומבי, או באמצעות האפוטרופוס הכללי. 

מעבר לקרקעות הפרטיות קיימות אדמות שנרכשו על ידי יהודים לפני וגם אחרי הקמת המדינה. חלק מאותם יהודים הגיעו לארץ ועזבו וחלקם כלל לא זכה להגיע לארץ וכך יש לא מעט קרקעות נטושות מאחר שאי אפשר למצוא את בעליהן.

"בא אליי מישהו ואומר לי שהוא יודע שלסבא שלו היו פרדסים באזור כפר סבא. אני אמור גם לבדוק את נכונות המידע ואם הקרקע שווה משהו ולהוכיח את הזכאות שלו לרשת אותה", מספר שמוליק גוזמן בעלי חברת "גיל סוכנות מידע וחקירות", מאתר קרקעות עבור יורשים שפונים אליו. "כל המידע נמצא בטאבו, אבל רק בשנות השמונים הוא הועלה על מחשב, ולציבור אין גישה למידע הזה. אני יכול לפנות למערכות מסוימות, שאינני יכול לנקוב בשמן, ורק עם ייפוי כוח כמובן והגשת בקשה מיוחדת, אני יכול להגיע למידע הזה.

"לעיתים אין כלום, כי לא היה כלום, לעיתים הקרקע כבר עברה לבעלות המדינה, ואז יש לתקוף את הנושא משפטית בבית משפט מול המדינה ולעיתים אכן מסתבר שיש קרקע שנרכשה על ידי הסבא וכולנו מרוצים". הוא מספר. "אני זוכר מקרה שבו מישהו ביקש ממני לבדוק אפשרות של בעלות על קרקעות בצפון של חמיו. לאחר חקירה הסתבר, שגם אביו של הפונה הוא חלק מהבעלים של אותן קרקעות, למרות שהפונה בכלל לא היה מודע לכך. מקרה של פעם בחיים".

עו"ד יוסי הרשקוביץ (צילום: יחסי ציבור)
עו"ד יוסי הרשקוביץ | צילום: יחסי ציבור

"לא אחת קורה בסכסוכי ירושה שמתגלה נכס שלא היה ידוע לצדדים או מי מהם," מסביר עו"ד יוסי הרשקוביץ העוסק בדיני משפחה וירושה. " יש מקרים שלנפטר יש נכס שהועלם על ידי הבעלים כי הוא מיועד ליורש מסוים שבני המשפחה האחרים לא יודעים על קיומו. פעם אחת ניהלתי תיק של אישה נגד בעלה. הוא הצהיר על רכוש מסוים ואני ביקשתי לקבל צווים שמופנים למיסוי מקרקעין כדי לדעת האם נעשו דיווחים של רכישות מקרקעין על שמו והתברר שהוא רכש דירה ורשם אותה על שם חברתו בנאמנות כדי האישה וילדיה לא יעלו עליה".

רצוי לעשות בדיקות בלשכות רישום מקרקעין

במקרים רבים מדובר בקרקעות שנרכשו טרם קום המדינה, גם בשנות ה-30 וה-40 של המאה שעברה. המידע על הקרקע עצמה קיים ואפשר להשיג אותו, הבעיה היא להוכיח שאתם היורשים של הבעלים, וכאן נכנסים לפעולה מאתרי הקרקעות.

"טיפלתי בתיק של זוג אחים, שטענו כי סבתם סיפרה להם שהיה לה נכס עצום ברמת גן. הם נזכרו בכך רק כששמעו שחברה קבלנית גדולה בישראל מתכוונת לבנות על המגרש מגדל מגורים. החברה לא מצאה את היורשים וביקשה מבית משפט להורות שאין יורשים למגרש כדי שיוכלו לבנות", מספר עו"ד הרשקוביץ.  "הבעיה שלא היה רישום של תעודת זהות של הסבתא ברישום המקרקעין שנוהלו טרם הקמת המדינה וניהלנו הליך להוכיח שאלה נכדיה של אותה אישה וכי אותה אישה היא אכן הבעלים הרשום של הקרקע".

הרשקוביץ היה צריך להביא ראיות נסיבתיות שאותה אישה היא אכן הסבתא של לקוחותיו, ושהנכס אכן רשום על שמה. "אחרי שהוכחנו לבית משפט שזו האישה שהנכס רשום על שמה וכי אלה נכדיה, החברה לא התנגדה כי היא רק רצתה לבנות ולא היה לה משנה מי הוא הבעלים; דווקא המדינה הקשתה כי רצתה שהכסף יגיע לקופת המדינה. לאחר פשרה עם המדינה, נהנו האחים מסכום כסף גדול שהגיע לידיהם", הוא מספר.

לפיכך מציע עו"ד הרשקוביץ שבין אם מדובר במקרה של מות מוריש או מישהו שהייתה לכם זיקה אליו, או אפילו בעת גירושין, רצוי לעשות בדיקות בלשכות רישום מקרקעין וכל הבנקים לבדוק אם היו נכסים על שמו. ולגבי מוריש - כאשר בצוואה יש פירוט רכוש ורכוש מסוים המיועד ליורש מסוים, ככל שחלים שינויים במצבת הנכסים במהלך השנים חשוב לעדכן את הצוואה ולהוציא צוואה חדשה ומעודכנת".