שוק הדיור מתפצל: זינוק במכירות הקבלנים מול דשדוש ביד השנייה

שוק הדיור הישראלי מציג פער מתרחב בין רוכשי הדירות החדשות לבין שוק היד השנייה. נתונים שמפרסמים היום הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומשרד האוצר חושפים זינוק במכירות הקבלנים המונע ממבצעי מימון, לצד מלאי דירות שממשיך לתפוח ומגמה של זוכי תוכניות ממשלתיות שממהרים לממש רווחים.

בחודש מאי נרכשו 8,246 דירות, נתון המהווה גידול של 23% בהשוואה למאי אשתקד וזינוק של 63% לעומת חודש אפריל. על פי נתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר, הגידול במכירות התרכז בעיקר בדירות חדשות, תוך עלייה בשכיחות הטבות המימון. מכירות הקבלנים במאי הסתכמו ב-3,613 דירות (כולל סבסוד ממשלתי), גידול של 51% לעומת מאי אשתקד. בשוק החופשי בלבד נמכרו 2,412 דירות חדשות, קפיצה של 40%.

מנגד, סך עסקאות היד השנייה בחודש מאי עמד על 4,633 דירות, גידול מתון בלבד של 7% לעומת מאי אשתקד. במבט רחב יותר, נתוני הלמ"ס מצביעים על כך שבין החודשים מרץ למאי נמכרו בשוק היד השנייה כ-12,480 דירות, ירידה של 13.7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד וירידה של 17.2% לעומת שלושת החודשים הקודמים.

זינוק בטירת כרמל, צניחה באופקים

הפערים בין הערים במכירת דירות חדשות בין מרץ למאי היו חריגים. תל אביב-יפו הובילה את המדינה עם 1,137 דירות חדשות שנמכרו, עלייה של 35% לעומת שלושת החודשים הקודמים. טירת כרמל רשמה את העלייה החדה ביותר, עם זינוק של 843.8% (151 דירות לעומת 16 בלבד). קפיצות נרשמו גם באור יהודה (336.8%), אשדוד (115.6%) ואשקלון (78.3%).

בתחתית הרשימה נמצאת אופקים, שבה נמכרו 231 דירות חדשות בלבד, צניחה של 69.7% בהשוואה לתקופה הקודמת. ירידות נרשמו גם ברמת גן, ראשון לציון, אלעד ופתח תקווה.

בשוק היד השנייה, ירושלים הובילה עם 847 עסקאות בין מרץ למאי, אך רשמה ירידה של 16.3%. אחריה חיפה (773 דירות) ובאר שבע (556 עסקאות). בתל אביב-יפו נרשמה צניחה של 37.5% עם 434 עסקאות יד שנייה בלבד.

חלק מההסבר לגידול במכירות הקבלנים טמון בהטבות המימון. לפי משרד האוצר, שיעור העסקאות שכללו הטבת מימון בחמישה אזורי מיסוי מרכזיים עמד במאי על 20%. עם זאת, באזור ירושלים נרשם גידול חריג, ו-43% מהעסקאות כללו הטבות מימון (לעומת 17% בלבד במאי אשתקד). באזור רחובות עמד השיעור על 37%.

במקביל, שיעור הדירות החדשות שנרכשו "על הנייר" בחודש מאי עמד על 57%, ירידה של שלוש נקודות אחוז לעומת החודש הקודם. בתל אביב השיעור נותר גבוה מאוד ועמד על 85%, נתון המוסבר בחלקו ממימוש אופציות בפרויקט גדול בעיר.

המשקיעים חוזרים, תושבי החוץ נחלשים

רכישות המשקיעים בחודש מאי הסתכמו ב-1,319 דירות, גידול של 43% לעומת מאי אשתקד. 52% מהדירות שרכשו המשקיעים היו חדשות. סך רכישות תושבי החוץ עמד על 132 דירות בלבד. כ-51% מתושבי החוץ היו אמריקנים, ואילו רכישות הצרפתים עלו וריכזו 24% מהעסקאות.

רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי הסתכמו ב-3,819 דירות, גידול של 28%. לעומת זאת, רכישות משפרי הדיור היו הסגמנט היחיד שרשם ירידה, עם 1,907 דירות, ירידה של 11% בהשוואה למאי אשתקד.

נתוני הכלכלן הראשי חושפים כי 43% מהזוכים בפרויקט מחיר למשתכן בלוד מכרו את דירתם עד מאי 2026, שלוש שנים בלבד לאחר הסרת חסימת המכירה. בעפולה נמכרו 37% מהדירות, ובראשון לציון 20%. רווח ההון הריאלי הממוצע הגבוה ביותר נרשם בראשון לציון ועמד על 1.2 מיליון שקל. בלוד עמד הרווח על כמיליון שקל, ובעפולה על 594 אלף שקל.

למרות העלייה במכירות הקבלנים, מלאי הדירות שנותרו למכירה ממשיך להיות גבוה מאוד. בסוף מאי עמד מלאי הדירות החדשות על כ-84,130 דירות. כ-30.2% מהדירות במלאי נמצאות במחוז תל אביב. מבין הערים הגדולות, ירושלים מובילה עם כ-10,370 דירות חדשות למכירה, ואחריה תל אביב-יפו עם כ-9,810 דירות.