האטה בשיווק קרקעות למגורים: האם אנחנו בדרך לעליית מחירים?

ענף הנדל"ן בישראל ניצב בפני צומת דרכים. מצד אחד, נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מראים כי בידי היזמים נמצא מלאי של יותר מ-84 אלף דירות חדשות למכירה, המספיק לכ-29 חודשים בקצב המכירות הנוכחי (רובו במחוזות תל אביב והמרכז). מצד שני, נתוני רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) חושפים ירידה חדה בקצב שיווק הקרקעות החדשות: מתחילת שנת 2026 ועד תחילת חודש יוני נסגרו 20 מכרזי מגורים בלבד. מתוך 4,653 דירות שהוצעו למכירה, שווקו בהצלחה קרקעות עבור 2,347 דירות בלבד – שיעור הצלחה של כ-50%.

הירידה בהיקף השיווקים משקפת את המציאות הכלכלית הנוכחית של היזמים, המתמודדים עם ריבית גבוהה, עלויות מימון כבדות והאטה בקצב המכירות. בתנאים אלה, רכישת קרקעות חדשות במחירי המינימום ובתנאי המכרזים הקיימים של המדינה הופכת עבור רבים לעסקה לא כדאית או מסוכנת מדי.

טל תפוחי, מנכ"ל חברת מימון הנדל"ן גמלא הראל, מתריע כי המצב הנוכחי עלול לייצר בעיה עתידית חמורה. לדבריו, בטווח הקצר עצירת השיווקים אכן מקלה על היזמים ומאפשרת להם לצמצם את המלאי הקיים ולשמור על יציבות פיננסית. עם זאת, הוא מדגיש כי שוק הדיור מגיב בפיגור: "הקרקעות שלא ישווקו היום הן הדירות שלא ייבנו בעוד שלוש או ארבע שנים. אם המדינה תעצור את השיווקים עד שהביקוש יתאושש – יהיה מאוחר מדי להגיב".

תפוחי מציין כי היקף התחלות הבנייה הגבוה שנרשם בשנת 2025 (כ-80 אלף דירות) התאפשר הודות לשיווקי קרקע מסיביים שביצעה רמ"י בשנים 2021-2022. עוד הוא מזכיר כי גם ב-2025 הפער בין פרסום מכרזים למכירתם בפועל היה גדול: המדינה פרסמה מכרזים לכ-92 אלף דירות, אך חתמה על עסקאות לכ-60 אלף דירות בלבד.

לטענתו, הבעיה המרכזית אינה עצם השיווק, אלא התנאים שבהם הוא מבוצע. תפוחי קורא למדינה להמשיך בשיווק קרקעות, אך להתאים את מחירי המינימום, עלויות הפיתוח ותנאי התשלום למצב השוק כיום, במטרה לשמור על יציבות הענף כעת ולהבטיח היצע דירות מספק בעתיד.