רטיבות מהשכן? האחריות עלולה להיות של הנציגות
פסק דין של המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה קבע כי כאשר מקור הליקוי ברכוש המשותף, נציגות הבית המשותף היא שתישא בעלות התיקון, גם אם הנזק נגרם בשל פעולה של דייר
בעלי דירה בבניין ברחוב טבנקין בחיפה תבעו את שכנתם מהקומה העליונה בגין חדירת רטיבות לדירתם, אולם פסק דין שניתן לאחרונה קבע כי האחריות לתיקון מוטלת דווקא על נציגות הבית המשותף. הסיבה: מקור הליקוי אינו בדירה הפרטית אלא ברכוש המשותף של הבניין.
מומחה שמונה מטעם המפקחת על רישום מקרקעין קבע כי הרטיבות נבעה מליקויים בצנרת ניקוז מי גשמים ובקיר החיצוני של הבניין, רכיבים המוגדרים כרכוש משותף לפי חוק המקרקעין. בעקבות הממצאים צורפה נציגות הבית המשותף כנתבעת.
המקרה היה מורכב במיוחד, משום שמתשובות ההבהרה של המומחה עלה כי הליקויים נגרמו ככל הנראה בעקבות עבודות שבוצעו במרפסת דירת הנתבעת, ובפרט קדיחת ברגים לצנרת הניקוז המשותפת במהלך התקנת מעקה. למרות זאת, קבעה המפקחת כי השאלה המכרעת אינה מי גרם לנזק אלא היכן מצוי הליקוי בפועל.
לפי התקנון המצוי שבתוספת הראשונה לחוק המקרקעין, כאשר הליקוי בדירה פרטית ניתן לחייב את בעליה לתקן. כאשר הליקוי ברכוש המשותף, האחריות עוברת לנציגות הבית המשותף.
התביעה נגד בעלת הדירה מהקומה העליונה נדחתה. התביעה נגד הנציגות התקבלה, והיא חויבה לבצע את התיקונים ברכוש המשותף בהתאם להמלצות המומחה, לתקן את הטיח והצבע בדירת התובעים ולשלם להם הוצאות משפט בסך 21,421 שקל.
המפקחת הדגישה כי אם הנציגות סבורה שגורם מסוים אחראי לנזק שנגרם לרכוש המשותף, היא רשאית לתבוע אותו בנפרד בבית המשפט המוסמך. דרישת התובעים לפיצוי בגין עוגמת נפש נדחתה, כיוון שמדובר בעילה מתחום דיני הנזיקין שאינה בסמכות המפקח.
עו"ד רם תורן ממשרד גדעון פישר ושות', שהתייחס לפסק הדין, הסביר כי כאשר מתגלה ליקוי הגורם לנזק בדירה, השאלה המכרעת היא לא מי ביצע את הפעולה שהובילה לנזק אלא האם מקורו בדירה פרטית או ברכוש המשותף. לדבריו, איתור מוקדם ומדויק של מקור הליקוי באמצעות גורם מקצועי עשוי למנוע הליכים משפטיים מיותרים ולהוביל לפתרון מהיר של הסכסוך.