בום הממ"דים: איך הפך המיגון להשקעה הכי טובה בנדל"ן

מאז ה-7 באוקטובר ועד היום התקבלו כ-36 אלף בקשות להקמת ממ"דים ברחבי הארץ - כ-10,000 מתוכן לבתים פרטיים והשאר לבניינים משותפים. נתונים אלה משקפים עלייה דרמטית בביקוש למיגון, במיוחד לאחר מתקפת הטילים האיראנית שהובילה להגשת כ-750 בקשות נוספות (400 לבתים פרטיים ו-350 לבניינים משותפים). למרות המורכבות הטכנית והוויתורים התכנוניים, מדובר בהשקעה כלכלית משתלמת במיוחד - העלייה בשווי הדירה עולה משמעותית על ההשקעה הנדרשת.

עידן יסקולקה, בעלים של קבוצת אפולו לנדל"ן, מתגורר בבניין משותף בנווה אביבים שנבנה לפני למעלה מ-30 שנה. כמו בניינים רבים שנבנו לפני כניסת החוק המחייב התקנת ממ"ד בדירות חדשות, גם בבניין שלו אין ממ"דים.

לאחר ה-7 באוקטובר, כאשר טילים מעזה נורו לכל רחבי הארץ, הדיירים החלו לדון באפשרות להוסיף ממ"דים לכל הדירות. עם זאת, השיחות על כך דעכו בהדרגה. כאשר נשמעו אזעקות, חלק מהשכנים יצאו לחדר המדרגות ואחרים ירדו למקלט.

המצב השתנה באופן דרמטי לאחר מתקפת הטילים האיראנית ביולי האחרון, שגרמה לנזק משמעותי במספר בניינים ברמת אביב. האירוע הצית מחדש את העניין בהוספת ממ"דים בקרב דיירי הבניין של יסקולקה.

למרות הפגיעה בסביבה הקרובה, לא כל השכנים תמכו ברעיון. חלקם חששו מפגיעה בתכנון הדירה. בסופו של דבר, מספר יסקולקה, "כולם הפנימו שזו השקעה שתצדיק את עצמה".

השקעה משתלמת 

הנתונים הכלכליים מדברים בעד עצמם. הוספת ממ"ד לדירה בבניין משותף עולה בין 100 ל-150 אלף שקל, והממ"ד משמש כחדר לכל דבר. בהתחשב בכך שבתל אביב שווי חדר מגיע לכמיליון שקל, ההשקעה מעלה את ערך הדירה באופן משמעותי.

רבות מהרשויות המקומיות מאפשרות הליך מזורז לאישור ממ"דים כדי להבטיח מיגון לתושבים. "יש הרבה מאוד התארגנויות כאלו מתחילת חרבות ברזל בכל רחבי הארץ, לא רק במרכז", אומר עו"ד נעם קולודני. "כמקובל במקומותינו, אנשים רוצים באותה הזדמנות להגדיל ולשפר את דירתם, ולא להסתפק בתוספת ממ"ד סטנדרטית".

עיריית תל אביב-יפו מסרה בתגובה כי היא רואה חשיבות רבה במיגון הבניינים בעיר. "הן העירייה והן המדינה פעלו רבות כדי לקדם ולתמרץ מיגון של מבנים", נמסר מהעירייה. "הקמה של ממ"דים בלבד נעשית בהליך מקוצר לפי חוק. בנוסף, המדינה קידמה תכנית מתאר ארצית (תמ"א 40) שנועדה להקל בקווי בניין לממ"דים בבניינים קיימים ומאפשרת גם הקמה של ממ"דים בפטור מהיתר לבניינים נמוכים".

עו"ד שלומי הס ממשרד אהרונוב הס מציין שהבניינים הבוחנים מהלך של הוספת ממ"דים הם בדרך כלל כאלה שכבר יש בהם מעלית ומרפסות. "אחרת הם היו יוצאים למהלך של התחדשות עירונית", הוא מסביר.

עלייה חדה בביקוש

אדריכלית פנינה וידר, שזיהתה את הצורך הגובר בממ"דים, הקימה במשרדה מחלקה ייעודית המונה שלוש עובדות שעוסקות אך ורק בנושא. "העלייה בפניות להוספת ממ"דים התחילה מאז ה-7 באוקטובר", היא מספרת. "בתקופה מסוימת הביקוש ירד כי לא חשבו שיהיה המשך לטילים, אבל אחרי הטילים מאיראן הייתה קפיצה גדולה בבקשות".

גם אדריכל אלדר מוזס, מנכ"ל מוזס אדריכלים ותכנון ערים, מעיד על זרם הולך וגובר של בקשות. "אחרי המתקפה מאיראן היה גל נוסף משמעותי", הוא אומר. "יש כאלה שהתחילו מהלך אחרי ה-7 באוקטובר, הקפיאו אותו, ועכשיו חזרו אלינו יותר בשלים. אנשים הבינו שזה לא אירוע חד-פעמי. זה מגיע בהפתעה ואי אפשר לדעת מתי תהיה הפעם הבאה. אם עד עכשיו הם חיכו לממ"ד במסגרת תמ"א 38, היום הם כבר לוקחים את המושכות לידיים".

נתלי ויטל-שפריר, סמנכ"ל קשרי לקוחות בקבוצת רמון המתמחה בשיפוץ ושיקום בניינים, מתארת את דפוסי הביקוש: "היו כמה גלים של בקשות לממ"דים. הגל הראשון היה באזור נובמבר-דצמבר 2023. בהמשך, אפשר היה לראות את הקפיצות בביקוש אחרי כל אזעקה. הגל המשמעותי היה אחרי איראן, אם כי זה היה מלווה בסקפטיות. אנשים ראו שבמקרים של פגיעה ישירה בממ"ד הוא לא מספק הגנה מוחלטת, אבל אלה מקרים נדירים ביותר".

התארגנות קלה יותר

ויטל-שפריר מציינת שכיום קל יותר לקבל הסכמה של כל הדיירים. "הבילויים המשותפים במקלטים יצרו מצב שבכל יום הייתה 'ישיבת ועד'. הדיירים ראו מה זה אומר לרדת למקלט בכל פעם, במיוחד בבניינים גבוהים. חוץ מזה, כולנו רוצים להיכנס לממ"ד בתחתונים ובלי חזייה", היא מוסיפה. "כך שהיום הרבה יותר קל לארגן בניינים למהלך כזה".

באזור המרכז, שם הנדל"ן יקר במיוחד, רבים מנצלים את ההקלות שנותנות הרשויות כדי להרוויח חדר נוסף. "אם ניקח למשל דירת 4 חדרים, הרבה יותר זול להוסיף חדר מאשר לעבור לדירת 5 חדרים", מסבירה ויטל-שפריר. "כך שהרבה אנשים מסתכלים על זה כעל השקעה נדל"נית".

עד כמה זו השקעה טובה? שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים של SK שמאות, מעריך שהוספת ממ"ד לדירה קיימת מעלה את ערכה בשיעור של % עד 10%. "עליית הערך נובעת משני פרמטרים משתנים", הוא מסביר. "הראשון הוא שטח הממ"ד שנוסף - האם מדובר בחדר גדול, האם הוא כולל מקלחת ושירותים, מיקומו בבית ושטחו ביחס לשטח הדירה הקיימת. המשתנה השני הוא תקופת הערכת הנכס. בתקופות מלחמה ערכה של דירה עם ממ"ד עולה, אולם ראינו בעבר שכאשר איום הטילים נעצר לתקופה ארוכה, אנשים נוטים לשכוח את הסכנה והממ"ד כבר לא הופך לשיקול ראשון במעלה בבחירת דירה".

התמודדות עם התנגדויות

לא כל הדיירים מתלהבים מהרעיון. ע', המתגורר בבניין משותף באחת מערי השפלה, דווקא לא מעוניין להוסיף ממ"ד לדירתו. בבניין שבו הוא מתגורר, בן 7 קומות, החלו לדבר על התארגנות משותפת, אך הוא מתנגד.

"העלות לא מצדיקה את התועלת", הוא טוען. "בניית ממ"ד בשביל מתקפה רצינית אחת לכמה שנים לא מצדיקה את ההשקעה. כשיש משהו פעם ב..., הולכים למקלט. מעבר לזה, אנחנו לא רוצים להיות באתר בנייה".

למרות זאת, הוא מוסיף שאם יהיה רוב בקרב הדיירים למהלך, הוא "יזרום" עם כולם. "אם אני כבר נמצא באתר בנייה, לפחות שארוויח מזה משהו", הוא אומר.

החוק דורש רוב של 60% מהדיירים בבניין משותף למהלך כזה - רוב נמוך יותר מזה הדרוש להתחדשות עירונית, העומד על 66%. אך מה קורה עם דיירים שמתנגדים?

"אם דייר לא רוצה להוסיף ממ"ד, הוא לא ישתתף", אומר עו"ד הס. מאחר שהוספת ממ"דים נעשית כתוספת חיצונית לבניין, הפתרון למתנגדים הוא בעייתי - הם יקבלו רק מעטפת של חלל הממ"ד, ללא ממ"ד עצמו. התוצאה היא שלאותו דייר יש חלון הפונה לחלל סגור במקום לאוויר הפתוח.

"במקרה הזה תמיד יש לו אפשרות לפנות למפקח על בתים משותפים ולטעון שנגרם לו נזק", מסביר הס. "אותו דבר גם עם מרפסות שמוסיפים לבניין - מי שלא רצה מרפסת, לא הוסיפו לו. יחד עם זאת, ברוב המקרים בעלי הדירות מעוניינים".

עו"ד קולודני מציין שקולם של המתנגדים מוחלש בדרך כלל. "המפקחת על בניינים משותפים וכן בתי המשפט מאפשרים פעמים רבות בניית ממ"דים גם כשיש התנגדות, גם על חשבון שטחים משותפים ולעיתים אף בפגיעה בקניין פרטי", הוא אומר.

בהתאם לחוק, ניתן לחייב דיירים רק בהוצאה המתייחסת לשימור המצב הקיים בבניין, כמו צביעה ותחזוקה שוטפת. במקרה של ממ"דים, ועדים וערכאות שיפוטיות מנסים לאפשר למי שלא מעוניין לא לשלם ולא ליהנות מהשירות.

"זה יוצר קשיים כמובן", מסביר קולודני. "גם אם לא ייבנה לדייר בקומה שנייה ממ"ד חיצוני, עדיין נוצר לו קיר חיצוני שיחסום לו אוויר ואור באמבטיה או בסלון. זה מעלה התנגדויות של אלו שאינם מעוניינים, בטענות כמו חסימת חלונות, גזילת שטח פרטי, חניה או חצר בקומת גן".

וידר נתקלת בעבודתה במקרים רבים של דיירים מתנגדים, לרוב דיירים מבוגרים. במקרים כאלה היא מנסה לרתום את הילדים, שמודאגים מכך שלהוריהם אין ממ"ד. "כשאני רואה בניינים שמתקשים להתאגד, אני שולחת את הקבלן אליהם, כי לו יש אינטרס לאגד אותם כדי לבצע את העבודה", היא מספרת.

"תמיד יש אחד או שניים שמתנגדים מכל מיני סיבות", אומרת ויטל-שפריר. "יש כאלה שלא רוצים להיות באתר בנייה, יש כאלה שטוענים שזה יחסום להם את האור או יפגע בתכנון של הדירה. ברוב המקרים אפשר לשכנע, אבל המקרים היחידים שאין לי מה לעשות איתם הם כשדיירים אומרים לי שאין להם כסף לזה. עם זה אני לא יכולה לעשות כלום".

אתגרים תכנוניים ופשרות נדרשות

וידר מדגישה שהוספת ממ"ד לדירות בבניין משותף מצריכה לא פעם ויתורים משמעותיים. "מוותרים על כניסה של חדר, לפעמים מוותרים על חלון, יש ויתורים ברמה התכנונית", היא מסבירה. "אנחנו כמובן משתדלים שזה יהיה הכי יפה שאפשר, אבל בסוף זה טלאי שמוסיפים לבניין".

לפעמים, התוספת פשוט לא אפשרית. "יש מקרים מאוד נדירים כאלה, כמו למשל בדירות כלואות", מציינת וידר. "פיקוד העורף מאפשר לפעמים משהו קטן יותר, אבל לפעמים גם זה לא אפשרי. אך אלה מקרים מאוד נדירים".

בכל מקרה, היא מדגישה, מושלם זה לא יהיה. "בסוף אנו מוסיפים חתיכת פאזל לבניין קיים, לא תמיד זה במקום האידיאלי. אנחנו משתדלים לעשות הכי טוב, אבל לפעמים זה על חשבון האסתטיקה או ה'זרימה' בדירה".

בצמודי קרקע, כל התהליך פשוט יותר באופן משמעותי. "העלויות דומות, אבל בצמוד קרקע לרוב קל יותר לבצע את ההוספה", מסביר כהן. "כיום לא נדרש היתר או הסכמת שכנים, לעומת הוספת ממ"ד לבניין שדורש את הסכמת השכנים או מייצר אתגרים הנדסיים כמו תוספת ממ"ד רק לחלק מהדירות".

שיעור עליית הערך זהה, אבל מבחינה כספית, בצמודי קרקע השוויים גבוהים יותר, מה שהופך את הוספת הממ"ד לכדאית יותר. "אם צמוד קרקע שווה היום כ-5 מיליון שקל, תוספת הממ"ד יכולה להעלות את ערכו בכחצי מיליון שקל", מסכם כהן.