הצרפתים פוחדים מהמוסלמים. הם "קנו" את כל צרפת

מחירי שכר הדירה המאמירים בישראל ודרישות הסף של המשכירים ממשיכים לסמן את שוק השכירות בישראל כבעיה ממשית, לאחר שצעירים ומשפחות רבות מתקשים לעמוד במחירים. גם הרגולטור, שנדרש פעם אחר פעם להגדיל את היצע הדירות כדי שחלקם ישמשו להשקעה והשכרה, ומתקן תקנות חדשות לטובת השוכרים והמשכירים – לא ממש עוזר להוריד את המחירים.

מצוקת הדיור ובמיוחד הדיור בשכירות לא ייחודית רק לישראל מן הסתם, אבל בעולם מתמודדים איתה טוב יותר. יחד עם חברת דיפרנט, המעניקה הגנה לשכר הדירה לבעלי דירות, ערכנו מחקר מקיף בקרב סוכני נדל"ן מובילים מסביב לעולם לגבי שאלת הרגולציה וחוזי שכר הדירה בערי ומדינות שכירויות בולטים בעולם. בסדרת הכתבות הבאה, נסקור כל שבוע שוק אחר בעולם ונראה מה כדאי לאמץ ממנו, כדי אולי להצליח להחזיר לשפיות את המחירים כאן.

פריז

אנחנו ממשיכים את סדרת הכתבות עם פריז. בעזרת מנדי סימן טוב, סוכן נדל"ן בעיר ננסה להבין אילו פתרונות טובים לבעיה הבוערת הזאת, ואלו תקנות חוקקו הן לטובת המשכיר והן לטובת השוכר.

שכר דירה ממוצע בפריז

ביולי 2025, שכר דירה ממוצע בפריז לדירת 3 חדרים מרוהטת נע סביב 2,800- 4,000 יורו לחודש ( 11,000 – 15,800 שקלים). דירה לא מרוהטת ממוצעת, שכ"ד ממוצע 3 חדרים נע בין 2,400- 3,000 יורו ( 9,500 – 11,800 שקלים).

"הדבר הכי משמעותי בשוק השכירות בצרפת הוא שהמדינה היא זו שמנחה את האזרחים כיצד לבצע עסקת שכירות ויש נהלים ברורים" אומר סימן טוב. "לפני חתימת חוזה שכירות, הדייר הפוטנציאלי מתבקש על ידי בעל הדירה להרכיב תיק שכירות המכיל מסמכים אישיים רבים, כאשר הממשלה היא זו שמנחה אותו אילו מסמכים יש להביא".

"ממשלת צרפת חוקקה חוק המסמיך ערים במדינה להגביל שכר דירה, ופריז הייתה החלוצה", הוא מספר. "מאז 2019 מופעל בעיר מנגנון הגבלת שכר דירה (Encadrement des Loyers). לכל דירה מושכרת מוגדר שכר דירה מקסימלי לפי אזור, שנת בנייה ומספר חדרים, על בסיס מדד שכר דירה ממוצע שמתפרסם רשמית. המשכיר אינו רשאי לגבות יותר מ-20% מעל המחיר לדירה דומה באזור. לצד זאת, העלאת שכר הדירה במהלך חוזה כמעט ואינה מתרחשת, פרט לעדכון מדד המחירים השנתי בשיעור צנוע של עד 2% לשנה".

"שוק השכירות הצרפתי והפריזאי בפרט פותח מאוד מבחינת מנגנוני הגנה. כמו כל מדינות האיחוד, גם בצרפת ישנם חוקים המגנים על הדייר, אבל בניגוד למדינות אחרות, קיימת פה הגנה חזקה גם על בעל הדירה. פריז היא העיר הראשונה שחברות להגנה על שכר הדירה הוקמו בה ובעלי דירות רבים משתמשים בשירותיהם, וחשים ביטחון לרכוש דירות להשקעה. לא בכדי כ-47% מתושבי צרפת גרים בשכירות – מהשיעורים הגבוהים באירופה", אומר סימן טוב.

"צרפת, ופריז במיוחד, מציגה מודל עם איזון עדין בין הגנת הדייר לביטחון המשכיר. מצד אחד, הדייר נהנה מחוזה ארוך, פיקוח על דמי השכירות ומרשת ביטחון חברתית בגלל שירותי רווחה ענפים. מצד שני, המשכיר זוכה לערבויות תשלום אפקטיביות, אם באמצעות הביטוחים הפרטיים הנפוצים, ואם דרך ערבות ממשלתית חינמית. מערך זה, יחד עם החוקים הנוקשים (כמו איסור פינוי בחורף), הופך את פריז למקום שבו שוכרים וגם משכירים מרגישים מוגנים יחסית, גם אם שכר הדירה יקר.

תקנות לטובת השוכר

חוזים: "בדירות לא מרוהטות, חוזי השכירות הם ל-3 שנים לפחות וניתן לחדש את החוזה אוטומטית בסוף התקופה, אלא אם המשכיר מודיע 6 חודשים מראש על סיום", מדגיש סימן טוב. "בעל דירה רשאי לסיים חוזה לפני תום התקופה רק בשל אחת משלוש סיבות: רצונו למכור את הנכס, כוונה לגור בו בעצמו או להכניס בן משפחה, או הפרת חוזה חמורה מצד השוכר. אם העילה היא מכירה, על המשכיר להציע תחילה לשוכר לרכוש את הדירה. בדירות מרוהטות המצב מעט שונה כי הן מושכרות בחוזים קצרים יותר, לשנה אחת והחוזה מתחדש אוטומטית, אך גם פה נדרשת הודעה של 3 חודשים מראש על אי-חידוש.

"השוכר עצמו רשאי לעזוב בכל עת ועליו לתת התראה של חודש אחד בלבד, בשל סיווג העיר פריז כאזור ביקוש גבוה. החוק הצרפתי גם אוסר להכניס סעיפים דרקוניים בחוזה כמו האיסור להחזיק חיית מחמד בדירה או מניעת אירוח של קרובי משפחה".

"תשלומי הארנונה חלים היום על המשכיר בחוזים ארוכי טווח. בחוזים של דירות מסחריות או תיירותיות - הארנונה היא בדרך כלל על השוכר".

תחזוקה: בצרפת החוק מפריד בצורה די ברורה בין תחזוקה רגילה של הדירה לבין תיקונים גדולים או תחזוקה מבנית של הדירה והבניין. "הדייר אחראי על תחזוקה שוטפת כמו ניקוי ושמירה על הניקיון ותיקונים קטנים בדירה כמו סתימות, תיקון מכשירים וכו'. החוק מורה על כך שהדייר מחויב להחזיר את הדירה במצב טוב כפי שקיבל אותה", אומר סימן טוב. "התיקונים הגדולים של תשתיות ומערכות מים וחשמל, תקלות במערכת הבניין ותיקוני בטיחות בדירה חלים על המשכיר, ובכל מקרה הוא לא יכול להעביר תיקונים גדולים לדייר".

בדיקות לדיירים: בעל הדירה מבקש מהדייר העתידי לספק רשימת מסמכים לתיק שכירות המכונה "Dossier du Locataire" . "במסמכים הנדרשים צריכים להוכיח את זהותם, מקום מגוריהם, יציבותם הכלכלית והסטטוס המשפטי של הדיירים הפוטנציאלים. תעודת זהות צריכה לכלול תמונה או דרכון או תעודת תושב זמני או ויזת סטודנט. בנוסף יש להמציא שלושה תלושי שכר אחרונים, תשלום אחרון למס הכנסה, חוזה עבודה, תעודת מקצוע והוכחת שלושה תשלומי שכירות קודמת", מסביר סימן טוב.

"מאידך החוק אוסר מפורשות לבקש מסמכים הנוגעים לצנעת הפרט כמו דפי חשבון בנק, מידע רפואי, תעודת יושר מהמשטרה, תעודת נישואין או גירושין, וזאת על מנת למנוע אפליה לא עניינית בהליך הסינון. החוק גם אוסר על דרישת תשלום לפני החתימה על החוזה או על תשלום מראש", הוא אומר.

פינוי שוכר: צרפת הייתה הראשונה לחוקק את חוק "הפסקת החורף", הקובע שלא ניתן לפנות שוכר מדירתו בין 1 בנובמבר ל-31 במרץ מדי שנה, אפילו אם אינו משלם. "במהלך חודשים אלו הליכי ההוצאה לפועל מוקפאים ואסור לנתק את הדייר משירותי חשמל וגז עקב חוב, אלא אם כן, סופק לדייר דיור חלופי הולם, או במקרה של פולשים. באביב, חוזרים הליכי הפינוי", אומר סימן טוב. "ראוי לציין שהחוק הצרפתי מקשה גם על גביית חובות מהשוכר , במיוחד אם השוכר הוא חדל פירעון, אין כמעט סנקציה נוספת מעבר לפינוי".

בנוסף, החוק בצרפת מגן על הדייר מפני "סיום חוזה מדומה": בעל בית לא יכול לפנות דייר בתואנה שקרית בטענה שהוא רוצה לגור בדירה, ובעצם להשכיר מחדש במחיר גבוה. אם ייתפס, עומדים נגדו קנסות ותשלום פיצוי לדייר. "פינוי בצרפת מצריך צו משפטי – בעל הדירה פונה לבית משפט אם דייר לא שילם חודשיים", מסביר סימן טוב. "לרוב מתקבל צו, אך לעיתים השופט נותן דחייה של עד חצי שנה מטעמי צדק חברתי".

 לאחר צו הפינוי, המשכיר פונה למנהל ההוצאה לפועל שיסדיר ביקור שריף לפינוי. הליך מלא כזה, מרגע הגשת התביעה ועד שהדייר יוצא בפועל, יכול לקחת כשנה וגם שנתיים. "אם צו הפינוי יוצא בפברואר, הוא לא יבוצע עד סוף החורף, ובמקרים רבים המשטרה אינה זמינה מיד ונותנת עוד ארכה. לכן משכירים מפעילים כאן בדרל כלל את ביטוחי שכר דירה שלהם או הערבויות כדי לקבל פיצוי על שכר הדירה שהפסידו", הוא מסביר.

פיקדון וערבויות: בצרפת החוק מגביל את הערבות שמותר לבקש. בדירה לא מרוהטת מותר לדרוש מקסימום חודש שכר דירה כפיקדון ובדירה מרוהטת עד חודשיים שכר דירה. "הפיקדון מוחזק בחשבון ייעודי ומוחזר לשוכר תוךחודשיים מסיום החוזה", מסביר סימן טוב.

"בנוסף, אסור למשכיר בצרפת לדרוש גם ביטוח שכירות וגם ערב פרטי. על המשכיר לבחור באחד מהם, למעט מקרים של שוכר סטודנט, שמותר לדרוש ממנו ערב גם אם יש ביטוח, כי ההנחה היא שהוא לא עובד. בשל כך, רבים מהמשכירים הפרטיים בוחרים לדרוש ערבות מבן משפחה של השוכר".

במקביל, גם המדינה מפעילה ערבות לשכר דירה שהיא עד 36 חודשי שכירות, מטעם קרן הנתמכת על ידי הממשלה והיא חינמית עבור אוכלוסיות מתקשות, בעיקר צעירים או בעלי הכנסה נמוכה. זהו פתרון ממשלתי-ציבורי המבטיח למשכיר את תשלום שכר הדירה במקרה של כשל.

דמי תיווך: מתווך בפריז יכול לגבות דמי תיווך גם מהשוכר וגם מהמשכיר, אבל סכום התיווך מהשוכר מוגבל לפי החוק. "המשכיר משלם בדרך כלל תיווך בגובה של 10-15 אחוזים משכר הדירה השנתי והשוכר משלם רק עבור איתור נכס מתאים, הכנת מסמכי חוזה שכירות ולא מעבר לכך. אסור למתווך לדרוש תשלום עבור מסמכים שניתן להשיג חינם ואסור לו לדרוש תשלום מראש בלי חוזה" הוא אומר.

AIRBNB ושכירות קצרת טווח

"בשנים האחרונות הוחמרו מגבלות על שכירויות לטווח קצר בפריז" אומר סימן טוב. "מותר להשכיר דירת מגורים לטווח קצר של עד 120 יום בשנה ורק אם זו דירת המגורים הראשית של המארח. העיר דורשת רישום מספר רישיון בכל מודעה ואוכפת קנסות כבדים על משכירים שחורגים. הצעדים האלה נועדו על מנת להחזיר מאות דירות לשוק השכירות ארוכת הטווח".

מהגרים ומשקיעים ישראלים

"היצע הדירות מוגבל והביקוש גבוה מאוד בפריז", אומר סימן טוב. "לישראלים כדאי מאוד לשקול שכונות בטוחות עם נוכחות קהילתית יהודית, להיות ערניים כשמסתובבים ברחובות במיוחד בערבים ובסופי שבוע. רצוי לבדוק את התחבורה הציבורית במקום וכשחותמים על חוזה, ועדיף לבדוק עם עורך דין או מתווך מנוסה".

איך המצב עבור הישראלים בפריז כרגע?

"אנחנו בסך הכל 1% מהאוכלוסייה ורוב רובם של פשעי השנאה מופנים כלפינו. יש הרבה מקרים חמורים שלא מגיעים לתקשורת. אני מדבר איתך על המון מקרים. לדוגמה כשאנחנו הולכים ברחוב ופתאום יורקים עלינו, מקללים אותנו, תוקפים אותנו עם מכות, דחיפות, וונדליזם. צעירים מוסלמים יוצאים מהמסגד ובאים לאיים עלינו עם סכינים שאם לא נפסיק לפגוע בעזה, הם יהרסו לנו את החנות או את המשרד. קוראים לנו 'יהודי מלוכלך' ויורקים לעברנו. את יודעת שהרב לימל שהותקף פיזית פעמיים, הותקף על ידי צעיר עזתי? לתקשורת הצרפתית יש אינטרס להסתיר את זה או לפחות להנמיך את הקשר הישיר בין פשעי שנאה למוצא אתני".

למה להצניע את זה?

"זו נקודה רגישה מאוד בצרפת כולה, והצרפתים רואים באנטישמיות בעיה שצריך לטפל בה בגלל שהם מאמינים ב'חירות,שוויון ואחווה', ויש מישהו שמאיים על האמונה הזאת שלהם ועל קבוצה אתנית קטנה של יהודים. אבל ויש פה אבל גדול - הצרפתים מתנהגים מתוך אבסורד. כשיש תקיפות אנטישמיות כמו כתובות אנטישמיות על בתי כנסת (וגם הצתות) ועל משרדי אל על כפי שראינו לפני שבועיים, כלי התקשורת שלהם מסקרים את זה מבלי להגיד מי עשה או מה כיוון החקירה או אם נתפסו חשודים. הם יעשו הכל אבל הכל כדי להסתיר מעורבות של מוסלמים".

"המדיה הצרפתית מסתירה את המציאות וזה מוביל לכך שהרוב הציבורי לא תמיד רואה קשר ישיר בין מוסלמים לפשעי רחוב או לאנטישמיות. מצד שני את שומעת כל היום ביקורת ארסית נגד ישראל על המלחמה בעזה. אז הצרפתי המצוי יסיק את המסקנה שישראל הביאה על היהודים בצרפת את האנטישמיות הזאת ובעצם ישראל אשמה שיש פשעי שנאה נגד יהודים".

"בסוף זה בא לידי ביטוי בצרפתי מצוי אחד שאוסר על ילדים ישראלים להיכנס לפארק שעשועים, ובקצה הקרחון מקרון שמכריז על מדינה פלסטינית כי מאז אוקטובר 'פלסטין' הוא ביטוי מוטיבציוני אז הוא רוצה כנראה לתת להם מוטיבציה להצביע לו".

חשבתי שהצרפתים פוחדים מהמוסלמים.

"הם פוחדים מהכסף הקטארי. קטאר מעורבת בכלכלה הצרפתית בצורה משמעותית ביותר. קרן ההשקעות של קטאר מחזיקה במניות של החברות הצרפתיות הכי גדולות במשק, רכשה מלונות יוקרה, מועדוני ספורט יוקרתיים, בתי אופנה. הם השחקן המשפיע ביותר בצרפת. רוצה לשמוע משהו מפחיד? כולם יודעים שבתוך 80 המסגדים שלהם בעיר ובעוד עשרות בתי תפילה קטנים, הם מוסתים ואולי גם מתארגנים למעשי טרור שיתפרצו ביום פקודה, והמשטרה הצרפתית מנהלת הערכות סיכונים בעדינות כדי לא לגרום להם להסלים ולהתפרע עוד יותר. אבל חוסר הידיעה של ההתפרעויות לאחר ניצחון פריז סאן ז'רמן מוכיחים שתמיד יש הפתעות לא נעימות".

מה אתם עושים? איך מתמודדים?

"אנחנו תמיד נזהרים לא להתבלט, ומזהירים אחד את השני לגבי אזורים שמסוכן להסתובב בהם. כשאנחנו נוסעים במטרו ובתחבורה הציבורית אז נזהרים פי כמה עם הסממנים היהודיים בגלל שיש שם ריכוז גדול של מהגרים מוסלמים עוינים, מורידים מזוזות מהעסקים שלנו, יש לנו חברת אבטחה פרטית, מצלמות אבטחה ואנחנו גם נזהרים ברשתות החברתיות – לא מגיבים לפוסטים אנטישמיים כי לאחר מכן הם ימצאו אותנו ברחוב ויתקפו אותנו".

"אמנם באזורים שלנו יש נוכחות משטרתית ושמירה על מוסדות יהודיים, אבל חלק מהשוטרים הם מוסלמים בעצמם. לדוגמה יש הפגנות של מוסלמים מול בתי כנסת עם קריאות "מוות ליהודים" או "מוות לישראלים" וזה עובר ככה לא התערבות מצידם".

איך הצרפתים מגיבים?

"בגדול הם עושים הפרדה בין רוב המוסלמים החוקיים לבין מה שהם מכנים: 'קבוצה קטנה של מפרי סדר שלא מייצגים את הרוב'. חלקם מביעים סולידריות ותמיכה עם הפגנות ומחאות נגד אנטישמיות. לדוגמא אחרי ההצתה של בית הכנסת ברואן התקיימו הפגנות מחאה בהשתתפות תושבים מקומיים".

לעומת זאת יש מקרים הפוכים בהם הם גם מגיעים לפעמים לאירועי הסברה שלנו. קרו מקרים שהם לפעמים מסייעים במניעת פיגוע ומזעיקים עזרה במקרה של תקיפה אנטישמית, חלקם משתתפים ביוזמות 'שכנים עירניים'".

"אבל הרוב פוחדים להסתבך או שאינם מודעים למצב כי הצרפתים אומרים 'סה לה וי' ו - On n’a qu’une vie כלומר 'חיים רק פעם אחת'. אז יש קבלה והשלמה עם המצב. לכן את רואה שלפעמים גם בקרב הקהילה היהודית לא רוצים לדבר על זה. זה אנחנו הישראלים שפותחים פה הכל".

אז מאיזה אזורים רצוי להימנע לגור בפריז ובאיזה אזורים יש יותר ישראלים?

"בפריז, הפרברים המוחלשים עם ריכוז גבוה של מהגרים, עוני, אבטלה ובעיות פשיעה ממוקמים יותר בצפון ובמזרח העיר: סיין סנט דניס, ואל דה מארין, ואל ד'אויסי וגם רבעים 18,19,20. בשכונות האלה יש דיור ציבורי שמושך את אלה שמתבססים על מדינת הרווחה".

"אם את רוצה להתגורר באזורים בטוחים בפריז ובקרב קהילה יהודית, אז מערב ודרום מזרח פריז נחשבים ה"מבצרים" של הקהילה היהודית התומכת. הרובע ה - 4, שהוא "הלב ההיסטורי" של יהדות פריז, הרובע ה – 17, 19, 11, 12 יש שם מוסדות יהודים, חינוך כשר ובתי כנסת".

 מה קורה בישראל?

"שוק השכירות הצרפתי הוא מהמיוחדים באירופה, ולמרות זאת ישנן מספר נקודות דמיון בינו לבין זה הישראלי", אומר אביב סגרון, סמנכ"ל שיווק בחברת דיפרנט." בדומה לצרפת, גם בישראל מסובך לפנות דייר שלא משלם – גם אם לא כמו בצרפת, שם נלחמים בצורה משמעותית בתופעת חסרי הדיור, גם כאן בישראל זה יכול לקחת חודשים ולא מעט כסף כדי לפנות דייר שלא משלם ומסרב להתפנות. בצרפת פתרו זאת באמצעות חברות שמספקות הגנה לשכר הדירה, כמו שנפוץ במספר מקומות בעולם, וגם בישראל".

"שני פרמטרים הייתי שוקל להביא לכאן לישראל. האחד זה תיק השכירות שממש מנחה איזה מסמכים ומידע יש לבקש מהשוכר, מש שמאוד מסייע לבדיקת שוכרים. בישראל רבים ניגשים לראשונה להשכרת דירה כשהם ממש חסרי הבנה וידע של מה נכון לבקש משוכרים לפני חתימה, כי הם לא יודעים מה לבקש – ומהלך כזה יוכל להפוך את שוק השכירות לאחיד ומוסדר יותר, גם עבור השוכרים מנגד, שלא יהיו נתונים לגחמות מוגזמות של בקשת מסמכים מופרזים".

"שנית, אסדרה של שכירות קצרת טווח, שמתבררת כבעיה ובכל מדינות ה-OECD נלחמים בה בכדי לשחרר יותר דירות לשכירות לטווח הארוך. בפריז ראינו שאסדרה סייעה מאוד להיצע הדירות ואני בטוח שזה יסייע גם פה בישראל", אומר סגרון.

"עם זאת, בצרפת ישנן מגבלות על העלאות שכר דירה, חוזים ארוכי טווח ובעיקר מגבלות וקשיים סביב פינוי דיירים שלא משלמים. חלק מהמגבלות הללו לא רק שמקשות מאוד על המשכירים, אלא לא בהכרח מטיבות עם השוכרים", הוא אומר. "כיום בישראל אין ערבות או בטוחה שאפשר פשוט לקחת ותבטיח שלא תהיה בעיה, או לכסות את ההוצאות במלואן. חשוב להרכיב בטוחה כמו שטר חוב או ערבות אוואל עם ערבות או פיקדון משלימים, בהתאם למצבם של הדיירים. לא כל המשכירים יודעים, אך בישראל הגובה של פיקדונות או ערבות בנקאית מוגבלים לעד שליש משווי תקופת השכירות, ולכן זה מהווה רק 'פלסטר'".

"אנו רואים שדווקא בצרפת שבה השוכרים מוגנים על ידי החוק ברמה הגבוהה ביותר, דווקא שם חברות להגנה על שכר הדירה נפוצות יותר", הוא מסכם. "בסוף, המצב בישראל לא מאוד רחוק מכך, כי החוק הישראלי מקשה יחסית על בעלי דירות להשכרה לפנות דייר שלא משלם אז המשכירים נעזרים בחברות פרטיות. שירותים כמו אלו נועדו בדיוק עבור מדינות בהן הביורוקרטיה שולחת בעלי דירות להפסיד הון עתק כתוצאה מדיירים שלא משלמים. אם בפריז זה כדי למנוע את תופעת דרי-הרחוב, בישראל זה נובע אך ורק מצווארי בקבוק בבתי המשפט וביורוקרטיה לא יעילה".