כל אחד יכול לקנות דירה. בתכנון נכון ומתודולוגיה ברורה כל אחד ואחת מכם יכול לקנות דירה להשקעה או למגורים, וממש לא חייבים משכורת גבוהה . בפועל אפשר לקנות דירה גם בשכר של 6,000 שקל בחודש. זאת המסקנה שלי, אבל יש גם את חצי הכוס המלאה - הדרך שלי היא מימון מאוד משמעותי, אך מצד שני – מימון כזה יכול אם יהיו ירידות מחירים להפיל אתכם אתם למטה. בינתיים הרווחתי הרבה  בזכות השיטה הזו, אני מאמין בה, אבל יש סיכונים. 

כבר בגיל 18 חלמתי לקנות דירה להשקעה. באותו זמן עדיין לא עבדתי לפרנסתי, אבל כל הזמן חלמתי על נדל"ן. ומתוך התשוקה והחלום, התחלתי לקרוא ספרים בתחום הנדל"ן וההצלחה בחיים.

בגיל 21 (לפני 7 שנים)  התשוקה לרכוש לעצמי דירה הייתה כל כך חזקה, שהחלטתי פשוט ללכת על זה. נזכרתי שאני מכיר משהי שעוסקת בתחום המשכנתאות, נפגשתי איתה וסיפרתי לה על החלום. היא  הציעה רעיון מעניין: ״אתה הרי עובד היום ומרוויח 6,000 שקל, אז אין שום סיבה שלא תקבל מבנק מסחרי הלוואה של 100 אלף שקל לכל מטרה. ואז תוכל לקבל משכנתא בסך 300 אלף שקל מהבנק כהלוואת משכנתא וכך תוכל לקנות דירה״.

למחרת רצתי לבנק ובקשתי הלוואה של 100 אלף שקל וקיבלתי. זה לא היה קל. פקיד הבנק סירב בהתחלה, אבל לא נבהלתי ולא התקפלתי. פניתי למנהל הסניף ואמרתי לו: "אין לי שום בעיה אתכם, אבל אני זקוק להלוואה של 100 אלף שקל כדי לקנות דירה, והבנק שלידכם כבר אשר לי את ההלוואה, בתנאי שאעביר את הפעילות שלי אליהם. מכיוון שקיבלתי סירוב מכם, אני נאלץ לסגור את החשבון ולעבור לבנק אחר|.

"שב!" הוא אומר, ושאל אותי, "איזו ריבית קבלת מהם?"

ריבית משכנתא – כל מה שצריך לדעת

לא היה לי שום מושג איזו ריבית הבנקים נותנים. עניתי שקיבלתי ריבית טובה והוא מוזמן לתת את ההצעה שלו כדי שאשקול אותה. המנהל לא נכנס לוויכוחים, הוא שקע בצג המחשב שלו ואז אמר "אני יכול לתת לך הלוואה בריבית של 3%". אין לי מושג מאיפה קיבלתי את הביטחון, פשוט אמרתי לו 2%. בסוף סגרנו על 2.25%.

(אילוסטרציה)
קנייה מקבלן היא קנייה בטוחה יותר | צילום: חדשות 2

 הדירה הראשונה שלי

ואז התחלתי לחפש דירות באינטרנט עד 500 אלף שקל. להפתעתי קבלתי אלפי תוצאות, ויותר מכך גילתי שיש דירות ליד הים במחירים של 400 אלף שקל.

התחלתי לצלצל לבעלי הדירות ולקבוע פגישות עם פרטיים ומתווכים. במשך חודשיים בלבד ראיתי יותר מ- 100 דירות בכל רחבי הארץ. עד שהתמקדתי באזור אחד שעניין אותי, גבעת אולגה, שכונה במערב חדרה. הדירה שרציתי לקנות הייתה במרחק של עשר דקות הליכה מהים, בדיוק כמו שרציתי. קומה שניה, 50 מ"ר, עם פוטנציאל לפינוי בינוי באותו אזור (על כך ארחיב בהמשך).

לבסוף קניתי את הדירה הראשונה שלי ב-430 אלף שקל. השכרתי אותה ב-2,000 שקל בחודש. כלומר הרווחתי תשואה שעולה על 5%.

לאחר שנתיים בלבד הדירה זינקה והגיעה למחיר של 700 אלף שקל בזכות תוכנית פינוי בינוי שהחלה באזור, ערך הדירה שלי צפוי להכפיל את עצמו לאחר שיסתיים תהליך פינוי הבינוי ואני אזכה בדירה חדשה, בבניין רב קומות שמשקיף לים. לאחר רכישת הדירה הראשונה נכנסתי כל כולי לעסקי הנדל"ן.

גם אתם יכולים

כל אחד יכול להשקיע בנדל"ן. חשוב להבין זאת – לא צריך מאות אלפי שקלים פנויים. צריך להגדיר מטרה, צריך חזון, צריך לחלום, וצריך מיקוד.

מיקוד - שימו לב שבעת תהליך קניית נכס, אנו שוקעים בהתלבטויות: האם לקנות דירה עכשיו או לחכות עוד קצת? האם לקנות דירה בישראל או בחו"ל? האם לקנות דירה או להשקיע את הכסף במניות? ואולי בכלל הצעד הזה מסוכן מדי בשבילי כרגע? וכך פעמים רבות בחיים הפחדים עוצרים אותנו, ואנו נשארים תקועים באותו המקום. לכן, החליטו שאתם לומדים את  הנושא היטב, לאחר שיהיו בידכם את המידע והכלים להחליט, קבלו החלטה, ולכו אתה עד הסוף.

התמקדו באזור אחד בלבד. להסתובב ולראות דירות בכל הארץ זהו בזבוז זמן ואנרגיה, החליטו היכן המקום שמתאים עבורכם, והתמקדו בו, הכירו את האזור היטב, צאו לראות את כל הדירות באותו אזור, עד שתהיו מומחים לאזור ותוכלו לקבל החלטה מושכלת, האם המחיר של הנכס שאתם רואים הוא במחיר השוק? יותר ממחיר השוק? או פחות ממחיר השוק?

כך תהפכו למשקיעים חכמים יותר, ותנהלו משא ומתן מתוך ידע רחב ולא מתוך פחד. מיקוד הוא הערך החשוב ביותר בתהליך. גם אם הוא גורם לכם לצמצום האפשרויות.

איך בעצם קונים נדל"ן בלי הון עצמי. פשוט – מדובר על ניצול יעיל של מסגרת המשכנתא. נניח שיש לי בית ששווה מיליון וחצי שקל, ויש לי על הנכס משכנתא של חצי מיליון שקלים. הרי שאני יכול ללוות מהבנק עוד כסף בכדי לקנות דירה נוספת. החישוב הוא פשוט מאוד: אני חוצה את שווי הנכס לשנים ומוריד את סכום המשכנתא, הסכום שנותר, הוא הסכום שניתן לקבל כהלוואת משכנתא מהבנק, במקרה שלנו: 1.5 מיליון שקל לחלק לשנים שווה 750 אלף שקל, פחות המשכנתא – 500 אלף שקל – נותר 250 אלף שקל. זהו הסכום שאותו ניתן לקבל כהלוואה מהבנק. כעת יש לנו 250 אלף שקל ביד ואנו צריכים למצוא נכס שעולה חצי מיליון שקלים. על ידי משכון הבית החדש שאנו קונים להשקעה, נקבל מהבנק 50% משווי הנכס החדש, שהם חצי מיליון שקלים, כך שכעת יש לנו חצי מיליון שקל להשקעה בנדל"ן.

ותראו איזה יופי – לא הוצאנו שקל מהכיס, כל הכסף מהבנק.  אז ככה אפשר לקנות דירה בלי הון עצמי. מעבר לכך, אם מדובר בדירה ראשונה, במקרים רבים אתם יכולים לקבל הלוואה רגילה לכל מטרה בסך 100 אלף שקל (את ההלוואה ניתן לפרוס לחמש עד שבע שנים), כשההלוואה הזו היא הבסיס להון העצמי לצורך קבלת משכנתא. נכון יש כאן סיכון, אנחנו עמוסים בהלוואות, אבל בשנים האחרונות זה הצליח להרבה אנשים, כך בעצם הגעתי לדירה ולהון עצמי משמעותי (בעקבות עליית מחירי הדירות).

לקיחת משכנתא

אם יש לנו כבר דירה (או כמה דירות) אנו יכולים לקבל עד 50% הלוואה מהשווי של הדירה שאנו רוצים לקנות.  אם אין לנו דירה אנו יכולים לקבל עד 75% הלוואה משווי הדירה. קיימת אפשרות כאמור להגדיל את ההון העצמי על ידי הלוואה רגילה מהבנק, או על ידי משכון הבית שכבר בבעלותנו. גם אם יש על הנכס משכנתא, אפשר להגדיל את המשכנתא עד 50% מערך הנכס. ברוב המקרים שווי הנכס נמצא בעליה (ככה לפחות היה בשנים האחרונות), כך שגם החלק היחסי שאנו יכולים לקבל מהבנק תחת המשכנתא הקיימת, עולה גם הוא.

>> 100 משפטים לחיים שייתנו לכם זריקת מוטיבציה בדרך להצלחה

בהלוואת משכנתא, ישנה חשיבות רבה לתוכנית משכנתא. מהי תוכנית משכנתא? ובכן תוכנית כזו  מורכבת ממספר מסלולים שונים, המחלקים את המשכנתא למספר הלוואות, עם ריביות ותנאים שונים מאחד לשני. תמהיל משכנתא זוהי תרכובת אישית לכל אחד לפי הצרכים הכלכליים שמתאימים לו, מכיוון שצריך לקחת בחשבון את גובה המשכנתא, את יכולת ההחזר שלכם, הלוואות שקיימות לכם כרגע בחשבון הבנק, קופות גמל שעשויות להשתחרר, מכירת הדירה בעוד מספר שנים ועוד.

בנייה בתל אביב
אל תחפשו דירות בתל אביב | צילום: Shutterstock

מסלולים -  נקפוץ למים ונדבר על המסלולים הנפוצים כיום בכל הבנקים בישראל. מסלול הפריים שאותו רובכם מכירים, הפריים משתנה בכל חודש אך הריבית כיום מאוד זולה ואינה עשויה לעלות בתקופה הקרובה. ריבית הפריים מחושבת על פי ריבית בנק ישראל. בכל חודש בנק ישראל מודיע על גובה ריבית בנק ישראל ועל הריבית הזאת הבנקים מוסיפים מרווח קבוע של אחוז וחצי, כך נקבעת ריבית הפריים. לדוגמא אם ריבית בנק ישראל עומדת על 0.1% שנתי, ריבית הפריים תעמוד על 1.6% שנתי.

בנק ישראל מתיר לקחת עד שליש מגובה המשכנתא במסלול פריים (לא יותר) בנוסף, צריך לקחת בחשבון שאם ריבית בנק ישראל תעלה בעתיד, אז החזרי המשכנתא במסלול הזה יעלו משום שהריבית שנצטרך לשלם תהיה גבוהה יותר.

את מסלול הפריים אפשר לפרוס לכמה שיותר שנים, מכיוון שהריבית נשארת זהה. מה שמאפשר לנו להחזיר יותר בכל חודש במסלולים שהריבית עליהם יותר יקרה, אני ממליץ על 20 עד 25 שנה לא יותר, ככה תמיד תהיה לנו את האפשרות אם ההחזר חודשי יהיה גבוה מדי בהמשך הדרך  למחזר את המשכנתא ולהוריד את ההחזר החודשי על ידי פריסת הפריים ל-30 שנה.

חיסרון במסלול: צריך לקחת בחשבון שאם ריבית בנק ישראל תעלה בעתיד, החזרי המשכנתא יעלו מפני שהריבית שנצטרך לשלם תהיה גבוהה יותר.

מסלול בריבית משתנה צמודה למדד: בכל 5 שנים הריבית משתנה על ידי הבנק. השינוי מתבצע בדרך כלל לפי הריביות הממוצעות על המשכנתאות באותה תקופה או לפי ריביות איגרות החוב (נתון שמתפרסם באתר הבורסה). על אחוז הריבית הזאת צריך להוסיף את אחוז שיעור עליית המדד החודשי לאותו חודש. כיום האינפלציה השנתית מאוד נמוכה (%2%-1 שנתי), אבל צריך לקחת בחשבון שהמדד עלול לעלות במהלך חיי המשכנתא, והדבר יגרור עליה בהחזרי המשכנתא.

מסלול בריבית משתנה לא צמודה למדד: בדיוק כמו מסלול המשתנה, שמשתנה אחת לחמש שנים רק ללא הצמדה למדד. מה שקובע את גובה ההחזר, הוא שיעור הריבית המשתנה הנקבעת עפ"י העוגן המוזכר בסעיף הקודם.

מסלול ריבית קבועה צמודת מדד: הריבית תישאר קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה, אבל צמודה למדד. בעקרון זאת ריבית יציבה למדי, מכיוון שהריבית לא משתנה, אך צריך לזכור שהיא צמודה למדד ויכולה לעלות בהתאם למדד.

הכל אישי עם ענבל אור
ענבל אור. לא כדאי להסתבך עם קבוצות רכישה | צילום: מתוך אנשים, שידורי קשת

מסלול בריבית קבועה לא צמודה למדד: הריבית היא קבועה לאורך כל התקופה, היא לא משתנה כלל גם כאשר המדדים והריביות עולות בשוק. שיעור הריבית הזאת ניתנת באחוזים יותר גבוהים מאלה שבמסלולים המשתנים וצמודי המדד. מסלול זה נותן לנו יציבות למשכנתא גם כשהריביות במשק יעלו. חשוב לי לציין שאנשים שלוקחים משכנתאות לתקופות קצרות ייהנו מריבית יותר נמוכה במסלול הריבית הקבועה הלא צמודה.

מיקום, מיקום מיקום

בהשקעה בנדל"ן יש חשיבות רבה למיקום. מיקום אינו בהכרח באזורי המרכז היקרים, להיפך אזורים אלו כבר נמצאים בשיא ועלית ערך הנכס הרבה יותר מתונה מנכס שנמצא באזורים המתפתחים בפריפריה. בדירה להשקעה אני ממליץ לקנות דירות עד 600 אלף שקל. הסיבה הראשונה היא שבדירות עד סכום זה, אחוזי התשואה גבוהים מאוד, בממוצע 5% ומעלה. מה שכמעט ואינו קיים בדירות ששווין מעל סכום זה. הסיבה השנייה היא הסיכויים הגבוהים של עלית ערך הנכס בשנים הקרובות. דירות במחירים כאלה עולות מהר יותר מאשר דירות שכבר שוות מיליון שקלים!

כשאני ממליץ לאנשים לקנות דירות בחצי מיליון שקלים הרבה אנשים אומרים: "אני לא רוצה לקנות דירה במקום שיש אוכלוסייה גרועה. אני לא אצליח להשכיר שם את הדירה. יש שם פשע..." ועוד מיני אמונות מגבילות. אז ראשית בישראל של שנת 2016 לכול מקום יש שוכרים ואפילו שוכרים טובים מאוד אם תפעלו נכון. מצב האוכלוסייה באותו מקום לא מעניין בכלל, מה שכן מעניין היא העובדה שכשאנו קונים דירה ב-400 אלף שקל בחדרה ומשכירים אותה ב-2,000 שקל יש לי מעל5% תשואה בשנה וזה מה שאנו כמשקיעים צריכים לחפש. לאחר שאנו יודעים כמה כסף עלינו לגייס, עלינו לבדוק מה גובה ההכנסות שלנו ולפי זה אנו יודעים כמה אנו מסוגלים להחזיר לבנק בכול חודש.

שיכון בלוד
שיכון בלוד. אין לכם מה לדאוג מאופי השכונה | צילום: מרים אלסטר לפלאש 90

נניח לדוגמא שהמשקיע מרוויח אלף שקל בחודש, הבנק יאשר להחזיר שליש מההכנסה דהיינו 3,300 שקל בחודש, עכשיו נניח שאנו רוצים לקנות נכס במיליון שקלים וזקוקים למשכנתא של 700 אלף שקל. זמן הפירעון המקסימלי של משכנתא הוא 30 שנים ועד לגיל 75, ולכן ההחזר חודשי חייב להיות עד שליש מסכום ההכנסות שלכם, במידה וההחזר  החודשי יהיה גבוה משליש מהכנסתכם, הבנק לא יאשר את ההלוואה.

קניית דירה מקבלן

דירה על הנייר טרום בניה – בקניית דירה על הנייר, אפשר לעשות עסקה רווחית. הקבלן זקוק מאוד לכסף כדי לבנות. בדרך כלל מחיר הדירה יהיה נמוך ב-10% משווי השוק. כך שהמשקיע יכול להרוויח תוך שנים אחדות כמה עשרות, או מאות אלפי שקלים על העסקה. אך חשוב מאוד לבדוק שאכן מדובר בקבלן מקצועי ואמין ויש לו ערבויות בנקאיות, ולא בקבוצת רכישה. בשום אופן אל תתפתו לקנות דירה בקבוצת רכישה, גם עם המחיר זול משמעותית.

אני אסביר את ההבדלים - כאשר אנו רוכשים דירה מקבלן אנחנו מוגנים. גם אם הקבלן יפשוט את הרגל, מכיוון שיש לנו כמשקיעים ערבות בנקאית שמגנה על הכסף שלנו. זה אומר שהבנק הוא  האחראי לקחת את הקרקע ולבנות עליה, על ידי בחירת קבלן מקצועי אחר. מה שאומר שגם אם יש הפסדים ממכירה, הבנק משלם אותם מכיסו. לעומת זאת בקבוצת רכישה, כפי שהיינו עדים לאחרונה לנפילתה של ענבל אור, הבנקים לא לוקחים אחריות, כיוון שמדובר בקבוצת רכישה שהתגבשה לצורך בנייה עצמאית. כלומר הסיכון כולו נופל על הקונים, ובקבוצת רכישה הקונים הם יזמים לכל דבר. בנוסף אחוזי המימון משתנים משמעותית, ברכישה מקבלן נוכל לקבל מהבנק עד 75%מימון, לעומת זאת בקבוצת רכישה נוכל לקבל רק עד 60% מימון בנקאי.

דירות יד שניה

זהו התחום השקעה רחב ומעניין במיוחד. דירות יד שניה מתחלקות לשני סוגים:

עסקאות אקזיט - משקיע המעוניין להרוויח סכום כסף נכבד תוך זמן קצר באמצעות קניה ומכירה של הדירה.

נדל"ן מניב - למי שרוצים השקעה בטוחה ורווחית לתקופה ארוכה, באמצעות קניית דירה לתקופה של 10 עד 20 שנה ולהרוויח כסף בכל חודש מהשכרת הנכס ובנוסף ליהנות מעליית ערך הנכס במשך השנים. השקעה בנדל"ן מניב היא ההשקעה הטובה ביותר מכיוון שהמיסים בהשקעה זו הם הנמוכים ביותר, והעלייה של מחיר הנכס היא משמעותית. והחשוב מכל היא העובדה שנוצרת, לנו המשקיעים, הכנסה פאסיבית. אפילו את תשלום המשכנתא לא נצטרך לשלם, מכיוון שתשלום השכירות מכסה את המשכנתא בכל חודש. יתכן שאף יוותר לנו עודף, אם נבנה את תכנית המשכנתא בצורה שמתאימה לנו, בעוד 15 שנה כשנסיים את המשכנתא, תהיה לנו הכנסה פסיבית של כמה אלפי שקלים מבלי לעבוד כלל. מכיוון שזאת ההשקעה הטובה ביותר כדאי שנתמקד בה ונבין אותה יותר.

איש מחזיק אצבעות מאחורי הגב
אתם רק צריכים לשכנע את הבנק לתת לכם הלוואה אחת ראשונה | אילוסטרציה: Shutterstock

מהו אחוז התשואה של עסקה רווחית? קרוב ל-5% ואפילו יותר. היכן ניתן למצוא עסקה עם כזו תשואה חודשית? ניתן למצוא דירות קטנות בפריפריה, במחירים של 500 אלף שקל שמספקים תשואה כזו. חוץ מזה, חשוב להבין אם צפויה תשואת השבחה – עליית ערך הנכס. אנחנו מתמקדים בתשואת השבחה של 10% ומעלה בשנה. הנה דוגמה - אם קניתי דירה ב-400 אלף שקל מה הסיכוי שהדירה תעלה ב-10% ויותר לאזור ה-450 אלף שקל? אז נכון שאי אפשר לדעת בוודאות אם הנכס יעלה, אך ישנם כלים המאפשרים בדיקה של הסיכויים שדבר כזה אכן יקרה.

היכן ניתן למצוא עסקה עם 10% תשואת השבחה? אזורים שמיועדים ל-"פינוי בינוי" עולים בצורה חדה, ניתן לבחון אזורים אלה, דרך התב"ע של האזור המפורסם באינטרנט, באתר "משרד הבינוי והשיכון" או באתר העיריה של אותו אזור. תוכנית זו נותנת לקבלן, את הזכות לבנות בניין רב קומות במקום הבניין הישן, בתנאי שהדיירים הקיימים יקבלו דירה חדשה עם תוספת של 30 מ"ר משטח הדירה שלהם. תוכנית זו מתבצעת על שטח של כמה בניינים יחד.

אזורים שמיועדים לתמ”א 38 ,בנינים קטנים של 2 או 3קומות, הם הנכסים הקלים ביותר לתמ"א 38 ,מכיוון שקל לבצע את התוכנית על בניינים אלו. כך שבעצם ישנו סיכוי גבוה שקבלן ירצה לבנות במקום זה בניין גבוה יותר ואתם תקבלו דירה חדשה + 30 מ"ר משטח הדירה שהייתה לכם. כך שערך הנכס שלכם יעלה במאות אלפי שקלים. תוכנית זו יכולה להתבצע גם על בניין אחד בלבד. חשוב להדגיש כי בשני המקרים, הכל תלוי במיקום הדירה

כדאי לבדוק היטב עם האנשים שגרים באזור וגם עם יזמי נדל"ן וקבלנים את הסיכוי שפינוי בינוי אכן יתרחש במקום זה. דוגמא נוספת, סלילת כביש חשוב או חיבור של תחבורה קלה ונוחה לאזור, כמו מסילת רכבת שתחבר את העיר למרכז הארץ או לעיר מרכזית. בניית קניון או טיילת, שייצרו יותר מקומות עבודה באזור, ויביאו אחריהם את העובדים שירצו לעבור לגור באזור עבודתם מכללות ואוניברסיטאות, שיביאו לאזור כמות גדולה של סטודנטים שירצו לעבור לגור באזור לימודם.

הכתבה פורסמה במקור באתר הון

מדריכים רלבנטיים:

רכישת דירה להשקעה

רכישת דירה יד שנייה