בזמן שהמחירים בתל אביב קפאו, בגבעתיים הם מטפסים

 בחמש השנים האחרונות עברה גבעתיים מהפך: מהעיר הזקנה בישראל לעיר צעירה ותוססת. רחובותיה הראשיים מלאים פאבים, מסעדות ובתי קפה. העיר, שנחשבה בעבר למנומנמת ושקטה בין תל אביב לרמת גן, ממצבת את עצמה כעיר מטרופולינית עצמאית עם זהות ברורה: חיים עירוניים איכותיים, קהילה צעירה ודגש על התחדשות עירונית.

הקרבה למרכז תל אביב, מערכת חינוך איכותית ואופי קהילתי יוצא דופן הופכים את גבעתיים ליעד מועדף על משפחות צעירות, אנשי הייטק ומשפרי דיור. האוכלוסייה בעיר מאופיינת במעמד כלכלי בינוני-גבוה, והעיר מציגה מדדים חברתיים וכלכליים גבוהים מהממוצע הארצי. לצד זאת, מדיניות עירונית זהירה השומרת על צביון קהילתי תוך עידוד התחדשות מבוקרת מאפשרת לעיר לצמוח מבלי לאבד את ייחודה.

מחיר ממוצע לדירת 3 חדרים חדשה בעיר עמד בספטמבר 2024 על כ-3.46 מיליון שקלים, וביוני 2025 כבר טיפס ל-3.72 מיליון שקלים. דירות 4 חדרים רשמו באותה תקופה עלייה מ-4.28 מיליון שקלים ל-4.6 מיליון שקלים. לדברי שמאי המקרקעין ישראל יעקב, מדובר בקצב צמיחה שאינו אופייני לשוק מקרטע אלא לעיר שנמצאת במומנטום חיובי.

השכונה הפעילה ביותר בעיר היא שכונת תל גנים, בה בוצעו כ-470 עסקאות בשנה החולפת במחיר ממוצע של 4.55 מיליון שקלים. השכונה נמצאת בלב תנופת התחדשות עירונית רחבה, עם תוכניות פינוי בינוי ופרויקטים של דיור חדש. במהלך הבנייה יוצאות מאות דירות זמנית משוק המכירות, מה שיוצר מחסור ומחזק את מחירי הנכסים הקיימים.

שתי מגמות מנוגדות

בתל אביב נרשמת האטה בכמות העסקאות. דירת 3.5 חדרים ברמת אביב שהוצעה ב-4.4 מיליון שקלים נמכרה לבסוף ב-3.7 מיליון שקלים, ופרויקטים חדשים נותרים עם מלאי לא מכור למרות הצעות מחיר של 50-53 אלף שקלים למטר רבוע.

לעומת זאת, בגבעתיים נמשכת פעילות בריאה. בשכונת בורוכוב, למשל, דירות שנמכרו ב-2017 במחירים של 34-36 אלף שקלים למטר רבוע נמכרות כיום בטווח של 54-56 אלף שקלים למטר רבוע - מגמה המעידה על ביקוש מתמשך גם בתקופה של זהירות כללית בשוק.

שחר רז, בעלי קבוצת קונטמפו נדל"ן, אמר: "דווקא בימים אלו, כשאנחנו משווקים פרויקט נוסף בעיר, אנו מזהים קצב ביקוש ומכירה שמוכיח עד כמה גבעתיים מייצרת אלטרנטיבה אמיתית לתל אביב".

התחדשות עירונית כמנוע צמיחה

בשנת 2023 אישרה הוועדה המחוזית תל אביב סופית את תוכנית שכונת רמב"ם בגבעתיים - התוכנית להתחדשות עירונית הגדולה ביותר המקודמת כיום בעיר. התוכנית, המקודמת על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ועיריית גבעתיים, משתרעת על שטח של כ-340 דונם וממוקמת במתחם הרחובות ויצמן ממזרח, דרך השלום ממערב, רבין מדרום ובית העלמין נחלת יצחק מצפון.

התוכנית מגדירה התחדשות בבנייה נמוכה יחסית בלב השכונה, ופינוי בינוי בשולי השכונה במספר מתחמים שיכללו שימושים מעורבים והקצאות משמעותיות לצורכי ציבור. התוכנית מאפשרת תוספת של עד כ-3,827 יחידות דיור לכ-3,047 יחידות הדיור הקיימות.

התוכנית קובעת מספר מסלולים: חיזוק או הריסה ובנייה בלב השכונה בגובה של 4.5 קומות עד 10 קומות, פינוי בינוי בדרך רבין עם בנייה של עד 35 קומות, ובדרך השלום בנייה בגובה של עד 45 קומות. בנוסף, התוכנית קובעת הקצאת שטחי ציבור בשטח כולל של כ-19 דונם פתוחים, ובהם הקמת שני בתי ספר חדשים בשכונה.

לאורך רחובות ויצמן ורמב"ם מציעה התוכנית שטחי מסחר ושטחי ציבור תוך חידוש פני הרחוב, והיא קובעת הרחבת דרכים לטובת תנועת הולכי רגל, צמצום תקני חניה ותוספת שבילי אופניים. במסגרת התוכנית נקבעו עקרונות לשמירה על שדרות העצים הקיימות, תוספת נטיעות ושמירה על שישה מתחמים.

במינהל התכנון הסבירו כי "מדובר בתוכנית מורכבת המאפשרת התחדשות במגוון מסלולים המותאמים לצורכי השטח, החל מתוספת מצומצמת של בניה במרקם לשימור ועד להעצמה משמעותית של מתחמי פינוי בינוי. גבעתיים היא העיר השנייה בצפיפותה בישראל אחרי בני ברק, אשר מתכננת את עתידה לעשורים הקרובים במסגרת תוכניות התחדשות שיתנו מענה לתוספת אוכלוסייה".

יעקב סיכם: "נתוני מחירי הדירות והנדל"ן בעיר גבעתיים מוכיחים כי זו עיר שמצליחה לשמר את הביקוש בזכות איכות חיים, מיקום אסטרטגי ויזמות מקומית. תוכנית המתאר של העיר בכל הקשור להתחדשות עירונית אינה רק בנייה - היא שינוי תודעתי שממצב את גבעתיים כאלטרנטיבה הנדל"נית האמיתית למרכז תל אביב. דווקא בתקופה זו, שבה קונים נזהרים ויזמים מהססים, גבעתיים מוכיחה שאפשר לייצר שוק בריא, פעיל וצומח גם בתקופה של קיפאון ארצי".