אלפי דירות על הנייר – אבל הבנייה בשטח תקועה

נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) לשנים 2024-2025, שנותחו על ידי אתר "מגדילים", מצביעים על פער בין היקף התוכניות המאושרות להתחדשות עירונית לבין קצב התחלות הבנייה בפועל. מהנתונים עולה כי בערים רבות אושרו תוכניות בהיקפים גדולים, אך רק חלקן הגיע לשלב הבנייה.

בתל אביב החלו להיבנות בשנת 2025 במסגרת פינוי-בינוי ותמ"א 38 כ-4,134 דירות, ירידה של 200 דירות לעומת שנת 2024. חלקה של ההתחדשות העירונית מכלל הבנייה בעיר ירד מ-62.8% ל-58.4%. גם ברמת גן החלו להיבנות 606 דירות בלבד במסגרת התחדשות עירונית בשנת 2025, ירידה של 26% בהשוואה לשנה הקודמת.

בפתח תקווה נרשמו 1,905 התחלות בנייה בהתחדשות עירונית, עלייה של 42% בשנה. בבת ים נבנו 1,412 דירות חדשות במיזמים אלו, זינוק של 57% לעומת 2024, והן מרכיבות יותר מ-80% מכלל הבנייה החדשה בעיר. בגבעתיים, 706 מתוך 765 הדירות שהחלו להיבנות השנה (92.3%) שייכות להתחדשות עירונית.

בערים רבות מחוץ לגוש דן לא נרשמו התחלות בנייה בפינוי-בינוי או תמ"א 38 בשנת 2025. באופקים החלו להיבנות 2,346 דירות, בקריית גת 2,008 דירות ובנתיבות 1,981 דירות, אך אף אחת מהן אינה במסגרת התחדשות עירונית. נתונים דומים נרשמו בבאר שבע (666 דירות), אשקלון (646), אילת (425) ודימונה (349).

במחוז הצפון נבנו 901 דירות בנוף הגליל, 749 בטבריה ו-621 בעפולה, כולן על קרקעות פנויות. במחוז חיפה נרשמה מגמה שונה. בעיר חיפה חלה עלייה של 64% בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית. בטירת כרמל עלה מספר הדירות מ-86 בשנת 2024 ל-271 בשנת 2025 (68% מכלל הבנייה בעיר). בקריית אתא נבנו 165 דירות בהתחדשות עירונית, שהן כרבע מכלל הבנייה החדשה בעיר. בירושלים החלו להיבנות 1,588 דירות במיזמים אלו, שהן 23.1% מכלל התחלות הבנייה.

צוואר הבקבוק עבר למימון ולביצוע

עורכת אתר "מגדילים", כרמלה קופר, מסרה כי צוואר הבקבוק עבר משלב התכנון לשלב המימוש. "מאושרות כיום תוכניות ענק בהיקפים של אלפי יחידות דיור, אבל הקושי בקבלת היתרים, הריבית הגבוהה, עלויות הביצוע והליווי הבנקאי מעכבים את היציאה לשטח", היא מסבירה.

גם גורמי המימון והביטוח בענף מצביעים על החסמים הפיננסיים המעכבים את הפרויקטים. אסף רבינוביץ', מנהל מערך ליווי פרויקטים בהכשרה חברה לביטוח, מדגיש כי היציבות הפיננסית היא המפתח למימוש התוכניות בשטח. לדבריו, "כדי שפרויקטים יבשילו וייצאו לפועל נדרש גב כלכלי יציב. ליווי פיננסי וביטוחי מלא מתחילת התהליך ועד למסירת הדירות הוא שמייצר את הוודאות הנדרשת ליזמים ולדיירים".

עדי גזית, מנכ"ל ברקת, מעריך כי למרות התקופה הממושכת של חוסר הוודאות, שוק המימון והנדל"ן מראה לאחרונה סימני התעוררות קלים. לדבריו, "אנו רואים יותר עסקאות שמגיעות לשלב הביצוע ויותר עניין מצד גופים מוסדיים. הגידול הדמוגרפי והביקוש למגורים אינם נעצרים, ומי שמציג כיום תוכנית עסקית ברורה ומוצר איכותי נהנה מנגישות גבוהה למקורות מימון ולהון".