התחדשות עירונית בנסיגה: שיעור פרויקטי פינוי-בינוי צנח אף שהתחלות הבנייה זינקו ב-15%
בדיקה על פי נתוני הלמ"ס חושפת שחלקה של ההתחדשות העירונית בהתחלות הבנייה ירד מ-26% ל-22.2% תוך שנה. במחוז הדרום הצניחה חדה במיוחד, עם ירידה של 65%. בענף מזהירים: בלי התערבות ממשלתית, קצב המיגון ימשיך להאט
שוק הדירות הישראלי הציג בשנת 2025 עלייה שנתית חדה של כ-15% בהתחלות הבנייה הכלליות, אולם דווקא תחום ההתחדשות העירונית, שנחשב קריטי למיגון בתים ישנים, נע בכיוון ההפוך. בדיקה שערכה החברה לפיתוח והתחדשות עירונית על פי נתוני הלמ"ס מעלה כי התחלות הבנייה של בניינים שנבנו מחדש, כולל פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, ירדו בכ-2%. שיעורן מכלל התחלות הבנייה צנח מ-26% בשנת 2024 ל-22.2% בלבד בשנת 2025.
במספרים מוחלטים, בשנת 2025 נהרסו רק 5,747 דירות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, ירידה של כ-4% לעומת השנה הקודמת. המשמעות: רק עבור 5,747 בעלי דירות ישנות החל תהליך של בניית דירה חדשה הכוללת ממ"ד.
פילוח הנתונים לפי מחוזות מגלה תמונה מורכבת. בירושלים נרשם גידול שנתי של כ-8.8% בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית, וכל דירה חמישית בעיר (20.3%) נבנתה מחדש במסגרת זו. במחוז חיפה נרשמה עלייה של 6.5%, כאשר 18% מהתחלות הבנייה במחוז הן בהתחדשות. במחוז המרכז חלה עלייה של 4.1%, והתחדשות עירונית מהווה 23.2% מכלל ההתחלות. במחוז הצפון נרשמה עלייה של 3.4%, אולם מדובר ב-3.1% בלבד מההתחלות הכלליות, עם מספר מזערי של 112 דירות שנהרסו.
הצד השני של המפה פחות מעודד. במחוז תל אביב חלה ירידה של כ-2%, אף שההתחדשות העירונית עדיין מהווה 52.5% מכלל התחלות הבנייה במחוז. כלומר יותר מחצי מהדירות החדשות במחוז נבנות על קרקע של מבנים ישנים שנהרסו, ולא על קרקעות פנויות. הצניחה החדה ביותר נרשמה במחוז הדרום: ירידה של 65.4%, עם 289 דירות בלבד שהחלו להיבנות בהתחדשות, לעומת 835 דירות בשנה שעברה.
הענף מזהיר: הבעיה בביצוע, לא בתכנון
ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, אמר כי הנתונים כואבים על רקע המלחמה, שבה הממ"ד מוכיח את עצמו כאמצעי מציל חיים. לדבריו, הבעיה המרכזית אינה בשלבי התכנון והרישוי אלא בשלבי הביצוע. "יש הרבה מאוד תוכניות מאושרות על הנייר, אבל ביום שיזם צריך להשלים תהליכים לקבלת היתר ותחילת בנייה, הוא חושב פעמיים בשל ההאטה בביקושים", אמר. שמול ציין כי עלויות הבנייה גבוהות, עלויות ההריסה ותשלום השכירות לדיירים המפונים עולות בהתמדה, וקיים חשש שקצב מכירת הדירות החדשות והמחירים שניתן לקבל עבורן יהפכו פרויקטים ללא רווחיים. הוא קרא למדינה ולרשויות המקומיות לנקוט צעדים שיחזקו את הכדאיות הכלכלית ליזמים, בין היתר באמצעות תוספת זכויות בנייה, הטבות מס או מענקים.
רן ינאי, מנכ"ל ובעלים של חברת צ.פ, אמר כי הנתונים צריכים להדליק נורה אדומה אצל מקבלי ההחלטות. לדבריו, הירידה בנתח השוק של פרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2 מ-26% ל-22% בתוך שנה היא "תעודת עניות למאמצי המיגון של מדינת ישראל".
הפריפריה נשארת מאחור
מיכל גור, מנכ"לית חברת פרץ בוני הנגב, אמרה כי בימים שבהם ישראל נתונה תחת מתקפת טילים, קשה לקבל נתונים על ירידה בהתחלות בנייה בהתחדשות עירונית. לדבריה, הממ"ד מוכיח את עצמו כמציל חיים, ועל הממשלה והרשויות המקומיות מוטלת חובה מוסרית להאיץ את קצב ההתחדשות, בעיקר בפריפריה. גור הוסיפה כי יזמים ומבצעים מעוניינים לבנות ולהעניק לדיירים בית ממוגן, אך נתקלים בשיקולים פוליטיים ובעיכובים בירוקרטיים מצד רשויות מקומיות. "אי אפשר לצפות מהשוק הפרטי לשאת לבדו בנטל המיגון הלאומי", אמרה.
ישראל אבוחצירא, מנכ"ל משותף בחברת נתיבים, הציג זווית שונה. לדבריו, הירידה משקפת את מצב השוק בשנה האחרונה, שבו ריבית גבוהה ומחסור חריף בכוח אדם נפגשים עם התחייבויות מופרזות שנתנו לדיירים. אבוחצירא אמר כי בשנים האחרונות יזמים חתמו עם דיירים "בכל מחיר, ללא היתכנות כלכלית ריאלית", ובסביבה הנוכחית פרויקטים אלה קופאים. לעומתם, חברות שבחנו את היכולות שלהן לעומק יגיעו למימוש ולמסירה.
אבוחצירא קרא לממשלה לשנות גישה כלפי הפריפריה. לדבריו, מודלים מיושנים של מענקים וקרקעות משלימות לא הוכיחו את עצמם. במקום זאת, הציע להשקיע בחיזוק כוח האדם המקצועי בוועדות התכנון כדי לייצר ודאות ליזמים, ובתשתיות משלימות לפרויקטים.