מוכרים ב-10 מיליון שקל ונעלמים: התופעה החריגה בשוק היוקרה בתל אביב

גלית בן נאים, בכירה באגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, פרסמה השבוע ניתוח שמשלב נתוני שטח עם סקירה כלכלית עדכנית, ושמצייר תמונה עגומה של שוק הנדל"ן הישראלי. בן נאים תיארה מפגש אקראי בדרך הביתה עם בעלת דירה שמתקשה למכור. "אין בכלל טלפונים", אמרה לה אותה בעלת דירה, "שוק חלש". לדברי בן נאים, התחושה הזו משקפת במדויק את הנתונים הרשמיים.

על פי הסקירה הכלכלית, מכירות הקבלנים בשוק החופשי הסתכמו בפברואר ב-1,812 דירות בלבד, ירידה של 16% לעומת פברואר אשתקד. גם בשוק הדירות מיד שנייה המצב אינו מעודד. אומנם נרשמה עלייה מתונה של 3% במספר העסקאות, אך מדובר ברמות נמוכות יחסית, ופלח זה רק ממתן את הירידה הכללית מבלי לשנות את המגמה.

בן נאים הצביעה על שינוי עמוק יותר בהתנהגות השוק, במיוחד בתל אביב. לדבריה, הפער הגדול שנפתח בין דירות חדשות לדירות יד שנייה הלך ונסגר עם הטלת הגבלות בנק ישראל. אך זהו רק חלק מהסיפור.

הנתון המפתיע עולה דווקא מפלח היוקרה. ברבעון האחרון של 2025 נרשם גידול משמעותי בעסקאות בשווי עשרה מיליון שקל ומעלה, ומחציתן היו דירות יד שנייה. עד כאן, תופעה שעשויה להעיד על ביקוש ערני בקצה העליון של השוק. אלא שנתון נוסף הופך את התמונה: רוב המוכרים היו בעלי דירה יחידה, כלומר מי שאמורים להיות משפרי דיור. הבעיה היא שמרביתם לא רכשו דירה אחרת.

"אז היכן גרים אותם מוכרים?" שאלה בן נאים. "עברו לשוק השכירות? אולי מעבר לים? מוקדם לדעת."

במקביל נחשף גם היקף הטבות המימון שהיו נהוגות בשוק. לפי בן נאים, שווי הטבות המימון נאמד בכ-13% ממחיר דירה. בתל אביב מדובר בכ-600 אלף שקל. לדבריה, לכך יש השפעה ישירה על השוק, והיא מתבטאת גם במכירות יד שנייה בפלח היוקרה, שם נרשמות מכירות בהפסד.

הנתונים מצטרפים לתמונה אחת: שוק הנדל"ן נכנס להאטה עמוקה יותר מכפי שנראה כלפי חוץ. גם משפרי הדיור, שהם עמוד השדרה של הביקוש, מתחילים להיעלם מהמשחק.