התמורה הגבוהה שיזם מציע לדיירים עלולה לסכן את הפרויקט
בשוק הפינוי-בינוי של 2026 הצעות חריגות מתקשות לקבל ליווי בנקאי. מומחים מזהירים: תמורות מנופחות עלולות להוביל לעיכובים ולשינויי תוכניות ברגע האחרון
בכל תהליך בחירת יזם למתחם פינוי-בינוי, נציגויות הדיירים בוחנות טבלאות השוואה מפורטות. הדגש מושם באופן טבעי על היקף התמורות: מי מציע תוספת שטח גדולה יותר, מרפסת רחבה יותר או מפרט טכני עשיר יותר. בעלי הנכסים חייבים למקסם את ערך דירתם, אבל המציאות בשוק ההתחדשות העירונית מלמדת שהסתכלות המתמקדת רק בגובה התמורות עלולה לסכן את מימוש הפרויקט.
פרויקט פינוי-בינוי הוא תהליך הנמשך שנים רבות, עד 12 שנה ויותר. במהלך התקופה הזו משתנים תנאי שוק, מדיניות רשויות, עלויות בנייה וסביבת ריבית. מאז עליית הריבית וההתייקרות בעלויות הביצוע, חלה ירידה בהיקף ההיתרים שיצאו לפועל בפרויקטים שרווחיותם הייתה גבולית. בנקים מלווים מחמירים כיום בבדיקות הכדאיות, והצעות המבוססות על תמורות חריגות מתקשות לעבור את שלב האישור הפיננסי.
חזקי לנדאו, מנהל צוות רכזי דיירים בחברת טרא נדל"ן המתמחה בייזום וביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית, מסביר שהפער בין ההבטחה במכרז למציאות בשטח נובע מדינמיקה של שוק תחרותי. לדבריו, יזמים רבים רוצים להצליח, אך נוצר מתח בין הרצון להציע לדיירים את המקסימום לבין הקיבולת התכנונית של העירייה ודרישות הרווחיות של הבנק.
לנדאו מוסיף שבשנת 2026, כשבנקים ומוסדות תכנון מחמירים את הבדיקות, הצעה שחורגת מהנורמות התכנוניות עלולה להוביל לעיכובים או לצורך בעדכון תוכניות בשלבים מתקדמים. לדבריו, הביטחון האמיתי של הדייר נובע מהידיעה שהמפרט והשטח שעליהם חתם הם אלה שיבוצעו בפועל, ללא התאמות של הרגע האחרון.
מעבר למספרים ולמטרים, פינוי-בינוי הוא אירוע אנושי וחברתי. הצלחת הפרויקט תלויה ביכולת לייצר אמון בין היזם לקהילה. שקיפות, זמינות וכתובת אנושית לפתרון בעיות הן שמאפשרות לתהליך להתקדם.