הסכנה השקטה: למה משקיעי נדל"ן בחו"ל מאבדים את הרווח שלהם?

ההשקעה בנדל"ן בחו"ל הפכה לאפיק פופולרי בקרב ישראלים המחפשים פיזור גיאוגרפי או חשיפה לשווקים יציבים. בעוד שרוב המשקיעים מתמקדים במיסוי, במיקום ובפוטנציאל ההשבחה, שער החליפין עלול להיות הגורם שיכריע את העסקה.

שוק המט"ח המקומי ידע טלטלות עזות. באוקטובר 2023 זינק הדולר ל-4.08 שקלים, אך במאי האחרון צלל אל מתחת לרף 2.80 השקלים לדולר, צניחה של כ-30%. מאז התאושש המטבע האמריקאי ונע סביב 2.979 שקלים. הנתונים ממחישים סיכון קריטי: התחזקות השקל יכולה לשחוק את הרווחים במונחים שקליים.

אלעד רפאל, מנהל מכירות מט"ח בבית ההשקעות IBI, מציין כי תנועות חדות במטבע משפיעות על כל שלבי ההשקעה: "משקיעים מגלים בדיעבד שהם לא השקיעו רק בנדל"ן אלא גם במטבע. חובה לבחון גם את השפעות שינויי המט"ח".

חשיפה כבר משלב הרכישה

הפער מתחיל בעת המרת השקלים בבנק, פעולה הכרוכה בעמלות ובמרווחי קנייה שיכולים להגיע לאלפי שקלים. נוסף על כך, תשלומים הנפרסים לאורך זמן חושפים את הרוכש לשינויי שער עתידיים. לדוגמה, יתרת תשלום של 100 אלף דולר שווה היום כ-298 אלף שקל. אם הדולר יטפס ל-3.30 שקלים, אותו תשלום יזנק ל-330 אלף שקל. רפאל מסביר: "משקיעים מחשבים כדאיות לפי שער המטבע ביום החתימה. אם המטבע מתחזק, הרווחיות נשחקת". לדבריו, ניתן לגדר סיכונים באמצעות עסקאות פורוורד (עסקאות עתידיות).

גם השכירות החודשית רגישה לירידת הדולר. נכס המניב 10,000 דולר בשנה שווה כיום כ-29.8 אלף שקל, אך שער של 2.50 שקלים יצמצם את ההכנסה ל-25 אלף שקל.

המצב הופך מורכב אף יותר בבחינת שווי הנכס: משקיע שרכש דירה ב-100 אלף דולר (כ-298 אלף שקל) והנכס טיפס ל-110 אלף דולר רושם לכאורה רווח. אך אם הדולר יצלול ל-2.60 שקלים, שווי הנכס יעמוד על 286 אלף שקל בלבד, כלומר הפסד בפועל של כ-12 אלף שקל.