התחדשות עירונית: כך טעות אחת עלולה להחזיר פרויקט שנים לאחור

בעשור שבו כ-30% מהתחלות הבנייה בישראל מתבצעות במסגרת התחדשות עירונית, בעלי דירות מוצאים עצמם מול הזדמנות חד-פעמית לשדרוג משמעותי של הנכס ואיכות החיים. לצד ההזדמנות, התהליך מלווה במורכבות תכנונית, פיננסית וקהילתית, מה שהופך כל החלטה בתחילת הדרך לבעלת משמעות קריטית על עתיד המתחם.

לדברי עו"ד רועי אלקלעי, שותף במשרד אלי תוסייה-כהן ושות' ומי שמוביל עשרות פרויקטים של פינוי-בינוי ברחבי הארץ, "מי שמתייחס להתחדשות עירונית כאל עסקת מכר רגילה מגלה מהר מאוד שהמציאות רחוקה מהמצגת הראשונה. זהו מנגנון ארוך טווח, רגיש ומרובה גורמים, שבו טעות בשלב מוקדם כמעט בלתי אפשרית לתיקון".

אחד הדפוסים המובהקים שאלקלעי מזהה בליווי מאות פרויקטים הוא הקושי של דיירים להבחין בין הצעה אטרקטיבית לבין הצעה מציאותית.

"הכוונה של הדיירים מובנת, הם רוצים למקסם את התמורה", הוא מסביר. "אבל הצעה שמבטיחה תוספות חריגות בלי מודל תכנוני וכלכלי ריאלי עלולה להוביל את המתחם לשנים של קיפאון. יזם שלא מגובה בניסיון מוכח, באיתנות פיננסית ובהבנה תכנונית, יתקשה להביא פרויקט לאישור, לא כל שכן לביצוע".

אלקלעי מדגיש שקיים פער משמעותי בין שרטוטים שנועדו לשיווק לבין תכנון אמיתי המותאם למדיניות העירונית. "התחדשות עירונית היא מחויבות של שמונה עד שתים-עשרה שנים. בן זוג לא בוחרים על פי המתנה הראשונה, ויזם לא בוחרים רק לפי המ"ר".

נציגות הדיירים: "הגוף שיכול לייצר תנופה"

לצד היזם והרשויות, אלקלעי מצביע על גורם שלעתים מקבל פחות תשומת לב אך השפעתו דרמטית: נציגות הדיירים.

"נציגות חזקה היא עמוד השדרה של כל פרויקט", הוא קובע. "זו לא קבוצת ווטסאפ רועשת, אלא גוף שיודע לאחד קולות, לייצג את כלל בעלי הדירות, לפעול בשקיפות ולתאם ציפיות באופן שוטף. כשהנציגות מפולגת – הפרויקט נתקע. כשהיא מתנהלת באופן מקצועי הפרויקט מתקדם בקצב מואץ".

אלקלעי מדגיש כי לצד זאת חובה "לא לומר לדיירים רק מה שהם רוצים לשמוע". יהיו עיכובים, יהיו התנגדויות ויהיו רגעי עייפות. "ניהול ציפיות בוגר הוא חלק מהתהליך. מי שיודע להכיל אותו – יגיע למסירה".

"חוזה רזה? זו מתנה ליזם, לא לדיירים"

החוזה, לדבריו, הוא לא מסמך פורמלי אלא תכנית עבודה מחייבת. חסריו עלולים לגבות מחיר כבד מהדיירים. "חוזה טוב לא נמדד במספר העמודים אלא ביכולת שלו להגן על בעלי הדירות ברגע האמת", אומר אלקלעי. "הוא חייב לכלול מערכת בטוחות מלאה – ערבות חוק מכר, ערבות מיסוי, ערבות בדק, ערבות לרישום וערבות להליכים משפטיים; לוחות זמנים ברורים עם פיצויים; מנגנון בחירת דירות שקוף; מפרט טכני מחייב; והתייחסות לדיירים מבוגרים ובעלי מוגבלות".

לדבריו, "חוזה מעורפל הוא כמו תמונה בלי מסגרת: יפה למראית עין, חסרת תועלת כשהמציאות נכנסת פנימה".

אחד השינויים הגדולים שהביאה ההתחדשות העירונית הוא אופי העבודה בתוך משרדי עורכי הדין. "משרד שמייצג בעלי דירות חייב לחשוב ולהתנהל כמו חברת ניהול פרויקטים", מסביר אלקלעי. "איסוף מידע, סנכרון בין כל היועצים, ניהול פגישות עדכון, עבודה רציפה מול הרשויות – זה מה שמונע כאוס ומה שמחזיק פרויקט לאורך שנים".

לדבריו, דיירים מרגישים היטב אם הגוף שמלווה אותם פועל מתוך סדר ויציבות — או מתוך אי-ארגון. "זה משפיע ישירות על רמת האמון ועל היכולת להוביל מתחם מורכב עד קו הסיום".

אלקלעי מסכם באמירה רחבה על עתיד הענף: "כשפרויקט מנוהל נכון, הוא מייצר דיור בטוח ומודרני, תשתיות חדשות, מרחב ציבורי משודרג ועליית ערך משמעותית. אבל אותה מערכת יכולה גם להיתקע לשנים בגלל בחירה שגויה ביזם, חוזה חסר או נציגות לא מגובשת. ולכן תכנון נכון הוא לא יתרון, הוא תנאי יסוד".