100 אלף דירות חדשות בדרום: איפה כדאי להשקיע ואיפה להיזהר

מאז השבעה באוקטובר חלו תמורות משמעותיות בערי קו הדרום. למעלה מ-33 אלף יחידות דיור אושרו באופקים, שדרות ונתיבות לבדן, במסגרת תוכניות להכפלת האוכלוסייה ל-120 אלף תושבים בעשור הקרוב. יותר מ-90% מתושבי העוטף שבו לביתם, ואליהם הצטרפו כ-2,500 תושבים חדשים.

אך לא כל הערים שוות: בחלקן מחירי הדירות זינקו, באחרות הם קפאו או אף ירדו. חלקן נהנות מעוגני תעסוקה יציבים, ואחרות תלויות בהטבות מס ממשלתיות. להלן סקירה מפורטת של עשר ערי הדרום המרכזיות - מאשדוד בצפון ועד ירוחם בדרום.

אשדוד

עיר הנמל הדרומית מדשדשת, אך נמצאת בפתחה של תנופת פיתוח שאמורה להפוך אותה מעיר של תעשייה ישנה להאב לוגיסטי, ומשיכונים ישנים למתחמי מגורים מודרניים.

חסרונות

המלחמה שהתנהלה במרחק קצר מהעיר, לצד התיישנות ותת-השקעה בתשתיות, הביאו לדשדוש. הגירה שלילית גרמה לכך שאוכלוסיית העיר לא צמחה בשנה האחרונה, ומחירי הדיור וכמות העסקאות ירדו. תנופת הבנייה שהחלה לאחרונה צפויה להציף את השוק בדירות רבות, מה שעלול לפגוע בסיכויים לרווח הון. בנוסף, אלפי דירות חדשות להשכרה ארוכת טווח בבעלות מוסדית מתוכננות בעיר, כך שמשקיעים פרטיים יתחרו עם חברות גדולות על השוכרים.

יתרונות

היצע דל של קרקעות זמינות הפך את אשדוד ליעד מרכזי להתחדשות עירונית. בניגוד לערים אחרות באזור שבהן מוקמות שכונות חדשות רבות ללא התחדשות במרכז, ברוב הרובעים הוותיקים באשדוד מקודמים פרויקטים של פינוי-בינוי והתחדשות בניינית, שצפויים להוסיף אלפי יחידות דיור בעשורים הקרובים.

לאחרונה החלה בנייתן של שתי שכונות חדשות (קריית פרס ורובע לכיש), שיוסיפו כ-6,000 דירות ואזור תעסוקת הייטק בדרום העיר. כ-13,500 דירות נוספות יתווספו במסגרת שכונות חדשות והסבת אזורי תעשייה.

בתחום התשתיות ניכרת תנופה: נמלי העיר חוברו לרשת המסילות הארצית, מסילת רכבת חדשה מתוכננת לשדרת המסילות המזרחית (צפי לביצוע עד 2032), כביש הגישה הצפוני מורחב וממוחלף (צפי לסיום בשנה הקרובה), ומוקמים מוסדות עירוניים חדשים כגון קריית ספורט וקמפוס המכללה להנדסה סמי שמעון.

פרויקטים בולטים

שכונה חדשה, קרית פרס בדרום-מזרח אשדוד, סמוך לבית החולים אסותא. רובע לכיש בצפון העיר ליד שפך הנחל שיכלול אלפי דירות. רובע איתנים החדש שימיר אזור תעשיה ישן לאלפי דירות.

אשקלון

אשקלון מובילה מזה מספר שנים בטבלת המכירות הארצית, בזכות פיתוח שכונות חדשות כמו עיר היין ואגמים-מזרח. מחירי הדירות והגירת אוכלוסייה נמצאים במגמת עלייה, אך השכונות החדשות מסיטות השקעות מהעיר הוותיקה.

חסרונות

אשקלון נחשבת לעיר המטווחת ביותר בישראל. לכ-20% מהדירות אין מיגון כלל, ולכ-20% נוספות יש מקלט משותף הדורש זמן הגעה ארוך מזמן ההתרעה. אלפי דירות חדשות הנבנות בשכונות חדשות מפחיתות את הלחץ להתחדשות הבנייה הוותיקה, כך שתושבים רבים יישארו ללא מיגון הולם גם בעשורים הקרובים.

התעסוקה בעיר מתבססת בעיקר על אזורי תעשייה ותיקים. פארק הייטק מתוכנן, אך בנייתו טרם החלה והביקוש לתעסוקה מודרנית אינו ברור. המחירים נותרו יציבים בשנה האחרונה, אך אם מגמת ההאטה הארצית תימשך, ובהתחשב באלפי הדירות שיצאו לשיווק בשנים הקרובות, ירידות מחירים עשויות להגיע גם לאשקלון.

יתרונות

בעשור הקרוב מתוכננות השקעות בתשתיות: הרחבת כביש 4 בדרום העיר, הקמת אזורי תעסוקה, תחנת רכבת צפונית לפארק ההייטק, ופארקים עירוניים גדולים (פארק אגמים נחנך לאחרונה, פארק עיר היין בהקמה). בצפון רצועת החוף מתוכנן מתחם גולף ותיירות.

ראש העיר תומר גלאם התנה את המשך פיתוח העיר בהתחדשות עירונית.

פרויקטים בולטים

עיר היין בקרבה לפארק ההייטק, המושכת משפחות צעירות. פרויקטים רחבי היקף לפינוי בינוי במתחמים כמו גולדה (עולי הגרדום), שדרות שפירא, ואלי כהן-הנשיא במרכז העיר, הכוללים בניית מגדלים חדשים, תוך הריסת בניינים ישנים.

באר שבע

בירת הנגב מציגה תמונת מצב מורכבת. לאחר עליות מחירים חדות בעשור הקודם, השוק חווה התקררות ומאופיין בקיפאון מחירים באזורים מסוימים ובמימושים בהפסד מצד משקיעים שנכנסו בשיא.

חסרונות

תחרות גוברת בשוק ההשכרה, במיוחד באזורים הממוקדים בסטודנטים. תנופת הבנייה של שכונות חדשות יצרה היצע אדיר שמושך שוכרים איכותיים מהשכונות הוותיקות, בעוד היישובים הקהילתיים (עומר, להבים, מיתר) ממשיכים למשוך אוכלוסיות חזקות.

ערכי קרקע נמוכים הופכים פרויקטי פינוי-בינוי רבים ללא-כלכליים, וההיתכנות ליישום נמוכה מאשר במרכז הארץ. עם זאת, מספר היזמים הגדולים בתחום ההתחדשות הנכנסים לעיר הולך וגדל. עליית מחירי הדיור צמצמה את יתרון המחיר שהיה לבאר שבע מול ערים כמו חיפה, ומסתמנת מגמה של משקיעים המוכרים נכסים, לעיתים בהפסד.

יתרונות

לעיר עוגנים יציבים: אוניברסיטת בן-גוריון, בית חולים חדש שיוקם עד תחילת העשור הבא (נוסף לסורוקה), ומעבר בסיסי צה"ל לנגב שיצר ביקוש קבוע לדיור.

פיתוח צירי תחבורה נמשך (כביש 6, כביש 40, מסילות רכבת מהירה בתכנון), וקו רכבת קלה מתוכנן. הממשלה צפויה להשקיע כמיליארד שקל בעיר בשלוש השנים הקרובות בתשתיות תחבורה, מוסדות ציבור והתחדשות עירונית, כולל מעבדת בינה מלאכותית בינלאומית.

פרויקטים בולטים

שכונות חדשות: הפארק, כלניות, סיגליות. פרויקטי פינוי-בינוי רבים בתכנון.

דימונה

דימונה נמצאת בצומת דרכים: תוכניות ממשלתיות להכפלת העיר והפיכתה לבירת הנגב המזרחי מצד אחד, ופער עצום בין קצב התכנון לקצב האכלוס בפועל מצד שני. מחירי כניסה נמוכים הפכו אותה לזירת ספקולציה נדל"נית.

חסרונות

העיר מרוחקת ממרכז הארץ ופיתוח תשתיות התחבורה המהירות עדיין לוקח זמן. נתונים סוציו-אקונומיים נמוכים מקשים על גביית שכירות גבוהה. למרות קרבתה למוקדי תעסוקה איכותיים (קמ"ג, רותם, מפעלי ים המלח), חלק מהעובדים הבכירים בוחרים לגור בבאר שבע או בישובי הלוויין.

קיים פער בין השכונות הוותיקות (מחירים נמוכים) לשכונות החדשות (מחירים גבוהים, שכירות לא תמיד מדביקה), מה ששוחק את התשואה. תוכניות התחדשות בדרך.

יתרונות

דימונה היא אחת הערים עם יחס תשואה-מחיר מהטובים בישראל, ומאפשרת מינוף גבוה והון עצמי נמוך.

העיר בתנופת בנייה ענקית עם פרויקטי פינוי-בינוי מסיביים ושכונות חדשות שיוסיפו יחד כ-18,000 יחידות דיור. הטבות מס משמעותיות והנחות בקרקעות ליזמים תורמות לפוטנציאל למשוך אוכלוסייה צעירה. הרכבת המתוכננת תקצר את הנסיעה לבאר שבע לפחות מ-20 דקות.

פרויקטים בולטים

פינוי-בינוי: מתחם ורדימון (1,600 יח"ד), מתחם יוספטל (2,150 יח"ד). שכונות חדשות: דוד לוי (10,000 יח"ד), יוני נתניהו (2,750 יח"ד), מעלה אמנון ליפקין שחק (1,250 יח"ד), אריאל שרון (400 יח"ד).

נתיבות

נתיבות ביצעה קפיצה מיתוגית מרשימה: מעיירת פיתוח הפכה למוקד משיכה לזוגות צעירים ולבירת המסחר של הנגב המערבי. אולם נראה שהמחירים הקדימו את המציאות הכלכלית והביטחונית.

חסרונות

מחירי הדירות זינקו בעשרות אחוזים בשנים האחרונות, מה שמשאיר מעט מרווח לעליית ערך נוספת. קצב האכלוס המהיר יצר עודף היצע בשוק השכירות, והתשואה נשחקת.

כ-33,500 יחידות דיור נוספות מתוכננות להיבנות ב-20 השנה הבאות, תחרות קשה למרכז העיר הוותיק. התחדשות עירונית ללא השקעה ציבורית כמעט בלתי אפשרית, ומרכז העיר צפוי להידרדר. תוספת הדירות אינה מלווה בתשתיות תחבורה מספקות, מה שצפוי לגרום לעומסים.

יתרונות

נתיבות היא בירת המסחר האזורית. מתחמי מסחר גדולים (צים סנטר, גלובוס, פריז סנטר) מושכים קונים מכל האזור, מייצרים כלכלה מקומית חזקה וארנונה עסקית. מתוכננים אזורי תעסוקה ומסחר נוספים.

הטבת המס (16%) היא תמריץ משמעותי למשפחות ממעמד הביניים, והעיר נהנית מגרעין חזק של אוכלוסייה מסורתית-דתית היוצר ביקוש קשיח.

פרויקטים בולטים

שכונות חדשות: נווה שרון, רמות יורם. תכנון ראשוני להתחדשות עירונית.

קריית גת

העיר נהנתה ממומנטום אדיר בזכות שכונת כרמי גת וההבטחות להרחבת מפעל אינטל, אך כעת מתמודדת עם רוחות נגדיות. בפועל נוצרו שתי ערים: כרמי גת המודרנית וקריית גת הוותיקה שהחלה בתהליכי התחדשות.

חסרונות

היצע גדול של דירות חדשות מיתן את עליית המחירים, במיוחד בדירות יד שנייה. כ-25,000 דירות נוספות מתוכננות, היצע שישפיע על מחירי המכירה והשכירות.

היציאה מהעיר וחיבורה לכביש 6 הפכו לצוואר בקבוק בשעות העומס, והרכבת מנותקת משכונות המגורים החדשות. ההודעות על הקפאת/האטת בניית מפעל אינטל החדש יוצרות אי-ודאות סביב הביקושים.

יתרונות

גם ללא המפעל החדש, קריית גת מושכת מהנדסים ואנשי טכנולוגיה בזכות מפעלי אינטל הקיימים ואזורי תעסוקה גדלים. קירבתה למרכז (שעה נסיעה) וחיבורה לרשת הרכבות הופכים אותה לאלטרנטיבה אטרקטיבית.

נחתם הסכם גג להקמת 21 אלף יחידות דיור, לצד מאות אלפי מ"ר למסחר ותעסוקה, בהשקעה של מעל 5 מיליארד שקל. שכונת כרמי גת מציגה נתונים המאפיינים אזורים חזקים: מחירי הדירות זינקו בכ-65% בחמש שנים, וכ-62% מהתושבים בעלי תואר אקדמי.

פרויקטים בולטים

שכונות בבנייה ובתכנון: כרמי גת צפון, רובע מערבי, רובע דרום. תוכניות התחדשות בשכונות הוותיקות.

שדרות

שדרות נמצאת בשיקום פיזי ומנטלי עמוק. שוק הנדל"ן המקומי מתנהל בצל טראומה מתמשכת, והעיר מתפקדת בעיקר בזכות מערכת תמריצים ממשלתית אגרסיבית.

חסרונות

הבעיה אינה רק הסיכון הביטחוני אלא גם המיתוג. משפחות ומשקיעים רבים מעדיפים לשלם פרמיה של 15%-20% ולגור בנתיבות או באשקלון. העיר "מונשמת" כלכלית: צמצום הטבות המס או מענקי המיגון יערער את הבסיס הכלכלי למגורים.

שוק השכירות נשען על מכללת ספיר, וקהל הסטודנטים הפכפך - בתקופות מתיחות הדירות מתרוקנות. כ-13,500 דירות מתוכננות, ללא תוספת מספקת של תשתיות תחבורה.

יתרונות

שנתיים לאחר השבת השחורה, שדרות חצתה את רף 40 אלף התושבים. העירייה נערכת לאכלוס שכונה חדשה שבה צפויות להתיישב כ-700 משפחות. הסכם גג שנחתם מספק מסגרת לפיתוח אלפי יחידות דיור נוספות, לצד שדרוג תשתיות.

הממשלה משקיעה סכומי עתק בשיקום העיר. בזמן שהמחירים בנתיבות ואופקים זינקו, שדרות נשארה מאחור - הזדמנות למי שמאמין שפערי המחיר יתוקנו.

מכללת ספיר היא עוגן אקדמי, פארק התעשייה "שחקים" מייצר בסיס תעסוקתי טכנולוגי, ויש תחנת רכבת. הטבת המס של 20% - הטובה בישראל - מתרגמת לתוספת של עשרות אלפי שקלים בשנה למשק בית.

פרויקטים בולטים

שכונת הבוסתנים (כ-700 משפחות) לקראת אכלוס. אלפי יחידות דיור נוספות במסגרת הסכם הגג.

אופקים

אופקים, שספגה מכה קשה ב-7 באוקטובר, מנסה להתאושש באמצעות תנופת בנייה חסרת תקדים. היא ממצבת עצמה כאלטרנטיבה זולה לנתיבות וכ"שכונה המערבית" של באר שבע.

חסרונות

בניגוד לנתיבות, אופקים נותרה עיר שבה בעיקר ישנים. אזורי תעסוקה ומסחר עדיין רחוקים ממימוש. כ-32,000 דירות נבנות ומתוכננות - הצפה שעלולה למתן עליות מחירים, לגרום לתחרות קשה על שוכרים ולפגוע בשכונות הוותיקות.

החשש הפסיכולוגי מאירועי אוקטובר עלול להאט את ההגירה החיובית. תוספת הדירות אינה מלווה בתשתיות תחבורה מספקות, למרות סלילת כביש 2411 לאחרונה.

יתרונות

כביש 2411 קיצר את הנסיעה למערב באר שבע ל-10-15 דקות, מה שהופך את אופקים לאופציה ריאלית וזולה למי שעובד בבאר שבע. הטבת מס גבוהה מנתיבות ואשקלון, ומחירי הדירות הנמוכים ביותר בטווח נסיעה סביר מהמרכז.

המדינה צפויה להשקיע מיליארדי שקלים בפיתוח. הסכם הגג כולל השקעה של מעל מיליארד שקל בתשתיות, מוסדות ציבור, קריית ממשלה, מרכז אומנויות וקריית ספורט. התוכניות כוללות תוספת של 250,000 מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה וכ-740,000 מ"ר לאזור התעשייה במסגרת תוכנית "רובע התקומה".

פרויקטים בולטים

פינוי-בינוי: מתחם קיבוץ גלויות. שכונות חדשות רבות בבנייה ובתכנון.

ערד

ערד עוברת שינוי צביון דרמטי עם כניסה מסיבית של אוכלוסייה חרדית לשכונות הוותיקות. העיר מתחלקת לשני שווקים נפרדים: השוק החרדי עם ביקושים קשיחים, והשוק החילוני בחוסר ודאות.

חסרונות

ערד היא עיר "ללא מוצא" - כביש 31 הוא החיבור היחיד לבאר שבע, ורכבת לא תקום בעשור הקרוב. התיירות עונתית והתעשייה מוגבלת. ללא מנועי צמיחה, העיר נשענת על ארנונה למגורים (הפסדית לעירייה), מה שמוביל לירידה בתחזוקה.

המדד החברתי-כלכלי הידרדר מאשכול 5 לאשכול 3 מאז 2008. השכונות החילוניות מתכווצות ואוכלוסייה חזקה עוזבת. כ-5,500 דירות מתוכננות - תוספת של יותר מ-50% שעלולה להציף את השוק.

הפזורה הבדואית סביב העיר יוצרת תחושת חוסר ביטחון ודיווחים על עברות רכוש, מה שמרתיע משפחות צעירות.

יתרונות

הקהילה החרדית מספקת שוכרים לטווח ארוך עם מוסר תשלומים גבוה וביקוש קבוע. מי שקונה באזורים החרדיים נהנה מ"רצפת מחיר" יציבה.

ערד היא מהמקומות הבודדים שבהם ניתן לרכוש דירה יד שנייה במחיר שמשאיר עודף ממיליון שקל, עם הטבת מס מהגבוהות בארץ.

הקרבה למצדה ולים המלח היא נכס עולמי, ונישת "תיירות מרפא" מייצרת ביקוש קבוע לדירות נופש באזורים ספציפיים.

פרויקטים בולטים

כ-5,500 יחידות דיור בתכנון בשכונות חדשות.

ירוחם

עיירת פיתוח במרכז הנגב, המציגה התחדשות קהילתית ומוניציפלית מרשימה אך נותרת רחוקה ממוקדי תעסוקה מרכזיים.

חסרונות

ירוחם מרוחקת משמעותית מהמרכז ואינה מחוברת לרשת הרכבות. היא חסרה מוקדי תעסוקה איכותיים, ולמרות קרבתה לרמת חובב ולמפעלי ים המלח, עובדים בכירים מעדיפים להתגורר בבאר שבע.

שכונות חדשות מתוכננות, והצפת דירות בעיר ללא ביקושי תעסוקה חזקים עלולה ליצור תחרות עזה על שוכרים ונכסים ריקים. נתונים סוציו-אקונומיים נמוכים עלולים להשפיע על איכות השוכרים.

יתרונות

מחיר כניסה מהנמוכים בישראל, המאפשר הון עצמי מוגבל ומינוף גבוה. הטבות מס משמעותיות מהוות תמריץ למשיכת אוכלוסייה, במיוחד עובדים מרחוק.

הקרבה למכתש רמון יוצרת נישת ביקוש לדירות נופש. לאחרונה החל קידום של מלון בוטיק עם יקב, המעיד על עניין של משקיעים בתחום התיירות.

פרויקטים בולטים

מלון בוטיק עם יקב בקידום. שכונות חדשות בתכנון.