הוויכוח שמרעיד את השוק הנדל"ן: "הדיירים קיבלו יותר מדי"

ועדת התכנון המקומית בירושלים המליצה לדחות תוכנית פינוי־בינוי ברחוב מקסיקו בקריית מנחם, ובין הנימוקים: תמורות של עד 43 מ”ר לבעלי הדירות. ההחלטה, שהתקבלה בניגוד לעמדת הדרג המקצועי, מעוררת שאלה עקרונית בענף: האם מוסדות התכנון צריכים להתערב גם בעסקה הכלכלית שנחתמה בין היזם לדיירים — והאם הגבלת התמורות עלולה דווקא לפגוע בתחרות על בעלי הדירות?

ויכוח חריג מתפתח בימים האחרונים סביב אחת מתוכניות ההתחדשות העירונית הגדולות בקריית מנחם בירושלים: האם בעלי דירות בפרויקט פינוי־בינוי יכולים לקבל תמורה “טובה מדי”?
ועדת המשנה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בירושלים המליצה לאחרונה לוועדה המחוזית לדחות את תוכנית ההתחדשות ברחוב מקסיקו. בין הנימוקים שהועלו בהחלטה היו בעיות תכנוניות הנוגעות לשטחי ציבור ולטופוגרפיה — אך גם היקף התמורות שהובטחו לבעלי הדירות, שלפי הפרסומים מגיע בחלק מהמקרים לתוספת של עד 43 מ”ר.
מדובר בתוכנית שמקדמת תב”ע קפיטל, במסגרתה צפויות להיהרס 74 דירות קיימות ובמקומן להיבנות יותר מ־400 דירות חדשות בשני מגדלים ובמבנה מרקמי, לצד שטחי ציבור ומסחר. התוכנית כבר קודמה בעבר להפקדה בוועדה המחוזית.

חשוב לסייג: מדובר בשלב זה בהמלצה של הוועדה המקומית ולא בהחלטה סופית לבטל את התוכנית. ההכרעה התכנונית מצויה בידי הוועדה המחוזית. בנוסף, ההחלטה התקבלה בניגוד לעמדת מהנדס העיר, שתמך בקידום התוכנית כפוף לתיקונים. אלא שהוויכוח סביב מקסיקו כבר חורג מגבולות הפרויקט עצמו.

תכנון או התערבות בעסקה?

בפינוי־בינוי מתקיימים למעשה שני דיונים שונים. הראשון הוא תכנוני: כמה יחידות דיור ניתן לבנות, מה תהיה הצפיפות, האם קיימים מספיק כבישים, גנים, בתי ספר ושטחים פתוחים ומהו היקף הזכויות הדרוש כדי להפוך את הפרויקט לכלכלי.השני הוא מסחרי: כיצד מתחלק הערך שנוצר בפרויקט בין היזם לבין בעלי הדירות שמוסרים את הנכס הקיים שלהם ומקבלים דירה חדשה.

וכאן מתחילה המחלוקת: תקן 21.1, המשמש לבדיקת הכדאיות הכלכלית של תוכניות פינוי־בינוי, אכן מאפשר לשמאי לבחון מדרגות שונות של תוספת שטח. במקרה שאין מדיניות תמורות מקומית, התקן מתייחס בין היתר לתוספות של 0, 12 ו־25 מ"ר - אך גם לתמורה שנקבעה בפועל בהסכם שבין היזם לבין בעלי הדירות. התקן אף מבהיר במפורש כי אין במדרגות הללו משום קביעת מדיניות מחייבת כלפי בעלי הדירות. כלומר, 25 מ”ר אינם בהכרח "תקרת זכוכית" ארצית שמעליה אסור ליזם להגיע.

גם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פועלת מתוך תפיסה שלפיה בעלי הדירות הם צד פעיל למשא ומתן. במדריך הרשמי שלה היא ממליצה לדיירים לבחון הצעות של מספר יזמים, לנהל עמם משא ומתן ולבדוק את כדאיות התמורה המוצעת.

ומה יקרה לתחרות על הדיירים?

כאן עולה החשש שמטריד כעת גורמים בענף: אם יזם שמציע לבעלי הדירות תמורה גבוהה יותר מסתכן בכך שהדבר יהפוך בהמשך לנימוק נגד התוכנית - האם לא נוצר בפועל תמריץ להציע להם פחות? בשנים האחרונות מתחמי פינוי־בינוי רבים הפכו לזירת תחרות של ממש בין חברות. יזמים מתחרים על חתימות בעלי הדירות באמצעות ניסיון, ערבויות, מפרט טכני - וגם באמצעות התמורה לדירה הקיימת.

הרשות עצמה אף ממליצה שעורכי הדין של הדיירים יסייעו לקיים הליך תחרותי בין מספר יזמים ולנהל משא ומתן בשם בעלי הדירות. אם מוסדות התכנון יאותתו כי מעבר לרמת תמורה מסוימת העסקה עלולה להיתקל בקושי תכנוני, עלולה להיווצר “תקרת תמורות” דה־פקטו, גם אם מעולם לא נקבעה בחוק.

מן הצד השני, קיימת גם עמדה תכנונית ברורה: תמורות גדולות דורשות לעתים יותר זכויות בנייה כדי לשמור על רווחיות הפרויקט. כאשר תוספת הזכויות מייצרת מגדלים גבוהים יותר, עומס על תשתיות או צורך נוסף בשטחי ציבור — לרשות המקומית ולוועדות התכנון יש אינטרס ציבורי מובהק להתערב.

ולכן השאלה האמיתית אינה אם לדיירים “מגיע” לקבל 12, 25 או 43 מ”ר נוספים, אלא היכן עובר הגבול בין בחינת התכנון והכדאיות הכלכלית לבין התערבות באופן שבו מחלקים ביניהם היזם והדיירים את העוגה.

הוועדה המחוזית תצטרך להכריע בתוכנית עצמה, אבל שוק ההתחדשות העירונית כולו יעקוב גם אחרי המסר הרחב יותר: האם תמורה נדיבה לבעלי דירות היא רק משתנה בתוך המודל הכלכלי — או שהיא יכולה להפוך בפני עצמה לסיבה לעצירת תוכנית.

בענף שבו ללא הסכמת בעלי הדירות אין למעשה פרויקט, להכרעה הזו עשויה להיות משמעות הרבה מעבר לרחוב אחד בירושלים.